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運(yùn)營商是購物中心利益相關(guān)者之一，即購物中心的經(jīng)營管理者，一般叫商業(yè)管理公司，也有的企業(yè)為了擁有物業(yè)管理的資質(zhì)，將運(yùn)營公司注冊(cè)為物業(yè)管理公司。
不過，現(xiàn)在物業(yè)資質(zhì)已經(jīng)被取消，因此，以后就無需用物業(yè)公司去管理購物中心了，我們只要在商業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍中，加入物業(yè)管理的內(nèi)容即可。
商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃、商業(yè)定位、設(shè)計(jì)評(píng)審、招商落位、開業(yè)運(yùn)營等工作。它是一個(gè)購物中心商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證者。如果沒有一個(gè)優(yōu)秀的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，再好的項(xiàng)目，在價(jià)值實(shí)現(xiàn)時(shí)也會(huì)打折扣。
商業(yè)管理公司應(yīng)該要在項(xiàng)目立項(xiàng)拿地時(shí)就參與進(jìn)來的，他通過專業(yè)的判斷，幫助公司確定盈利模式及商業(yè)定位，然后根據(jù)盈利模式和商業(yè)定位協(xié)助設(shè)計(jì)部制作設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)院按照設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求來設(shè)計(jì)建筑方案。這就是我們說的先策劃，再設(shè)計(jì)。
而不做策劃，就開始設(shè)計(jì)，是國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的主要誤區(qū)。大多數(shù)開發(fā)商都是拿地以后，就找設(shè)計(jì)院出圖，然后報(bào)建開工，等開始建了，才組建商管團(tuán)隊(duì)，這個(gè)時(shí)候很多硬件上的問題就已經(jīng)不能改了。
因此，商管必須要前置，而且要前置到項(xiàng)目的拿地階段。這里一定要搞清楚，不是招商前置，而是商管前置，也就是運(yùn)營前置。
運(yùn)營前置是為了把項(xiàng)目開發(fā)做對(duì)，而不是把招商提前，除了主力店和特殊業(yè)態(tài)之外，招商提前只有壞處沒有好處。當(dāng)然，把招商提前的現(xiàn)象也很普遍，這主要是片面的理解了王健林所說的訂單式地產(chǎn)。
一個(gè)優(yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，一定是雙輪驅(qū)動(dòng)的，其中一個(gè)輪子是房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)條線，另一個(gè)就是商管的運(yùn)營條線。只有這兩個(gè)輪子不斷地協(xié)調(diào)平衡，才能保證項(xiàng)目始終走在正確的軌道上。
02 商管公司的分類
按照主體不同可以將商業(yè)管理公司分為四類：
一、開發(fā)商自建的商業(yè)管理公司
二、零售商出身的商業(yè)管理公司
三、隸屬資本方的商業(yè)管理公司
四、獨(dú)立的第三方商業(yè)管理公司
就目前來看，整體發(fā)展比較健康的是資本方自建的商業(yè)管理公司和港資開發(fā)商背景的商業(yè)管理公司。
這跟商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)有關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)、運(yùn)營、資本三位一體的，其中核心是資本，也就是說商業(yè)地產(chǎn)是一種金融性質(zhì)運(yùn)營資產(chǎn)。
在這樣的行業(yè)特點(diǎn)下，用開發(fā)的視角和經(jīng)營的視角去看都是不足的，必須要用資管的視角來運(yùn)作項(xiàng)目。這樣才能更好地兼顧投資與收益，也才能更好地平衡長期收益和短期收益。
長期收益就是資產(chǎn)增值以及資本退出，短期收益就是物業(yè)經(jīng)營的收益，商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和物業(yè)持有者如何在這兩個(gè)利益的平衡點(diǎn)上達(dá)成一致是非常重要的，如果雙方理解不一致，就會(huì)導(dǎo)致商管公司的經(jīng)營策略和團(tuán)隊(duì)出現(xiàn)不穩(wěn)定。
而這兩類發(fā)展比較好的商業(yè)管理公司都是在資管的視角下運(yùn)營項(xiàng)目的，前者比如中信資產(chǎn)和光大安石旗下的商管公司，凱德是全產(chǎn)業(yè)鏈都做，但其整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都是以資本的視角來運(yùn)作的，因此它的商管也是隸屬于資本的。后者比如恒隆、太古、九龍倉等等。他們的區(qū)別在于前者是用別人的錢，后者主要是用自己的錢。
由于資本方是用別人的錢來投資的，所以就受到很多的限制，因此，資本方旗下的項(xiàng)目往往都是比較接地氣的社區(qū)型項(xiàng)目，投資額控制得比較嚴(yán)格、經(jīng)營也比較穩(wěn)健，但資產(chǎn)價(jià)值及升值空間沒有港資項(xiàng)目高。
港資由于是花自己的錢，可以完全按照自己意愿來投資，所以一律都是高大上的地標(biāo)型項(xiàng)目，而且都定位比較高端。這類項(xiàng)目投資金額高、建設(shè)周期長，基本一個(gè)項(xiàng)目至少都要六、七年以上的打磨，像成都太古里四年建成開業(yè)，是屬于天時(shí)地利促成的一個(gè)另類項(xiàng)目。但是港資的項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值都很高，而且未來升值空間也很大。
我個(gè)人覺得這種不同的商業(yè)定位也與兩者的退出設(shè)計(jì)有關(guān)，在資本方的設(shè)計(jì)中，基本上十年內(nèi)是要退出的，而港資項(xiàng)目退出設(shè)計(jì)基本都在十年以上，甚至有的就沒打算退出。
所以港資在做運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)，在考慮當(dāng)下的經(jīng)營收益的同時(shí)，會(huì)更重視長期的發(fā)展，因此，項(xiàng)目的開發(fā)與定位都是一步到位的。
這跟消費(fèi)的發(fā)展趨勢(shì)是相吻合的，所以我們會(huì)看到凱德已經(jīng)把它最初的一批項(xiàng)目都賣掉了，以后專注于高端的來福士產(chǎn)品線，而杭州來福士的開業(yè)，整體形象與品牌組合已經(jīng)不同以往，是完全不同的一個(gè)凱德了。
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6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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