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相比前幾次的救市，本輪救市效果最明顯，力度最大，成交數(shù)據(jù)維持在高位時間最長。
那，行情就徹底起來了么？
并沒有。
但是，有一些城市，又開始飄了。
11月底，多個城市開始上調(diào)房貸利率。
杭州上漲至3.1%；
寧波上漲至3.1%；
蘇州上漲至3.1%，
甚至福州也在回調(diào)房貸利率。
其中杭州在短短1個月內(nèi)上調(diào)了2次，從2.9%、3%上調(diào)到3.1%，蘇州更是上漲了3次，從2.9%、2.95%、3%再到3.1%
以商業(yè)貸款200萬，等額貸款30年為例：
房貸利率按照3%執(zhí)行：月供為8432元，利息總額為103.55萬。
房貸利率按照3.3%執(zhí)行：月供為8759元，利息總額為115.32萬。
也就是說，同樣200萬的貸款金額，利率上調(diào)之后，利息總額增加11.7萬左右，每月多還327元左右！
為什么房貸利率突然集體反彈？背后是什么信號？對存量房貸又有沒有影響呢？
第一是因?yàn)椋瑯鞘杏兴嘏?，成交量上升明顯。
比如杭州，新房成交已經(jīng)持續(xù)2個月回暖，10月二手成交9120套，11月又創(chuàng)新高，成交10429套。
蘇州也是，11月新房成交10277套，環(huán)比增長27.6%；二手房網(wǎng)簽10099套，環(huán)比增長15.6%。
不僅僅是1線城市，很多核心二線城市成交都有明顯的回暖。
近期樓市的逐漸企穩(wěn)，讓銀行有了漲利率的底氣。
第二是因?yàn)?，公積金利率和商貸利率差值過小。
按有些說法，公積金要發(fā)揮政策性作用，一般要與商業(yè)貸款利率保持80bp的差距，但現(xiàn)在已經(jīng)與商業(yè)貸款利率非常接近，甚至倒掛。
公積金變成擺設(shè)雞肋了。
那么，拉大兩者的差距，迫在眉睫。
因此，為使商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調(diào)房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特征。
第三，利率太低，大部分的銀行，已經(jīng)賺不到錢了。
據(jù)國家金融監(jiān)管總局消息，2024年三季度，我國大型商業(yè)銀行、股份行、城商行、農(nóng)商行和外資行的凈息差水平均低于1.8%的預(yù)警線，分別為1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%。
最慘的是交通銀行，凈息差僅有1.29%。
這還是國有大行，中小銀行就更不用說了。
據(jù)統(tǒng)計，僅2024年上半年就已經(jīng)有136家中小銀行消失。
當(dāng)然這里邊有控制風(fēng)險的意圖，但銀行業(yè)績下滑、不良資產(chǎn)增加、生存空間減少也是不爭的事實(shí)。
有人可能會問，以上這些動作，有代表政策重新開始收緊么？
并沒有。
從整體成交數(shù)據(jù)來看，頭部的熱點(diǎn)城市，也是剛剛市場回溫，持續(xù)了兩個月，但仍然沒有徹底夯實(shí)。
頭部熱點(diǎn)城市的成交數(shù)據(jù)，有全面擴(kuò)散到低能級城市么？
也沒有。
所以，在市場全面扭轉(zhuǎn)之前，不會出任何收緊政策。
后面，仍然會利好頻出。
12月，部分城市的房企，會繼續(xù)推出優(yōu)惠政策，利用這波市場熱度，在年底沖業(yè)績，快速回籠現(xiàn)金流。
未來的大方向，仍按是繼續(xù)寬松：
在最近，銀行會繼續(xù)降準(zhǔn)，繼續(xù)降低存款利率，降低房貸利率。
一直到樓市徹底崛起，房價大幅度上漲，蔓延到頭部主要城市，才會出臺收縮性政策。
目前來說，對我們購房者有利的政策預(yù)期，則是下調(diào)公積金利率。
事實(shí)上，即便是商貸利率回調(diào)至3.1%，公積金承受的壓力也并不輕，特別是公積金的額度著實(shí)有限的情況下。
而當(dāng)公積金的吸引力減弱，最直接的后果可能就是大家少交、斷繳公積金，進(jìn)入惡性循環(huán)，這是我們和上面都不愿意看到的局面。
所以，最好的結(jié)果還是繼續(xù)下調(diào)公積金利率。
當(dāng)然，公積金有望下調(diào)的消息，也并非空穴來風(fēng)。
11月4日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就曾預(yù)測：后續(xù)公積金利率還將會繼續(xù)調(diào)降。
如果我們不能在未來幾個月內(nèi)等到公積金利率的下調(diào)，那么很有可能，就不得不面對房貸利率繼續(xù)上調(diào)的風(fēng)險。
還有一個比較殘酷的，不利的政策預(yù)期是，雖然過去1年存款利率也降了不少，但實(shí)際上，銀行過去1年的存款利率降息幅度，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及貸款降息幅度的。
換句話說，銀行為了保持凈息差，接下來對存款利率的降息應(yīng)該會更猛，存款0利率時代很快就要到來了。
本次多地上調(diào)房貸利率，指的是新發(fā)，并不是存量房貸。
既然是針對新發(fā)貸款，那對于存量房貸影響則不大。
但銀行上月底，公布存量房貸可以申請調(diào)整利率加點(diǎn)的條件，就可以知道，存量房貸利率與新發(fā)會一直有一定的差距。
存量房貸能申請調(diào)整利率加點(diǎn)的條件是，新發(fā)房貸利率繼續(xù)下降。
現(xiàn)在新發(fā)房貸利率，不僅沒繼續(xù)加大優(yōu)惠力度，反而上調(diào)。
很多存量房貸客戶心理覺得不公平，有些客戶也是看到這個差距，決定繼續(xù)提前還貸。
說到提前還貸，就一句話，是否提前還款只有一個標(biāo)準(zhǔn)，就是這一筆資金在你手里面產(chǎn)生的收益能否覆蓋房貸利息，如果不能，提前還款肯定是不虧的。
不要聽所謂的專家說什么等額本金不建議提前還，或者說已經(jīng)還很長時間的不建議提前還，因?yàn)槔⒁呀?jīng)很少了。
不好意思，利息哪怕再少，那也是錢，也是支出，只要是收益覆蓋不了房貸利息該還就還，你不能因?yàn)橄掠晗碌男【徒ㄗh大家不要打傘。
END
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5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治病；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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