產(chǎn)業(yè)智能化是指通過運用大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術，進行創(chuàng)新和效率提升所帶來的產(chǎn)出增量。當前數(shù)字化已成為企業(yè)轉(zhuǎn)型的共識，在數(shù)據(jù)驅(qū)動的同時，引入AI驅(qū)動作為運營決策將是未來趨勢?！爸悄?”時代的到來，寓意著各產(chǎn)業(yè)將被重新賦能升級。易觀持續(xù)關注各行業(yè)“智能+”進程，并對其進行深入研究，助力企業(yè)智能化探索與落地。此次發(fā)布《2020年中國智能+商業(yè)地產(chǎn)分析》是指借助人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術，基于相關平臺和軟件提供智能軟硬件技術搭建智能化商業(yè)地產(chǎn)模式，構建具有數(shù)據(jù)采集智能終端、智能大數(shù)據(jù)運營體系的智慧購物中心。通過搭建智慧運營平臺，把購物中心、品牌商戶、消費者有效連接在一起，提高購物中心運營效率、增強消費的體驗感、掌握消費趨勢，為商業(yè)經(jīng)營提供更有針對性的方案和策略，提升現(xiàn)金流和資產(chǎn)估值，獲得新的增長空間。分析定義
區(qū)別于居住功能為主的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)包含用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、辦公等經(jīng)營用途的地產(chǎn)形態(tài)，如辦公物業(yè)、酒店賓館、倉儲物流地產(chǎn)、工業(yè)用地、商業(yè)經(jīng)營類物業(yè)等。本分析內(nèi)容聚焦于狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，即大型購物中心為主的商業(yè)經(jīng)營類物業(yè)。
隨著城市化進程加速，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提速，我國成為全球最活躍的購物中心市場之一，各地購物中心建設加快并呈過剩態(tài)勢,同質(zhì)化嚴重競爭激烈，加上網(wǎng)購對線下客流的截流，購物中心傳統(tǒng)經(jīng)營模式面臨壓力，考驗運營商的精細化運營能力，利用大數(shù)據(jù)和科技手段提升運營效率、改善客流、提高運營及資產(chǎn)估值成為商業(yè)地產(chǎn)商的共同選擇。數(shù)字化運營、技術創(chuàng)新的理念已經(jīng)開始融入頭部商業(yè)地產(chǎn)商的企業(yè)戰(zhàn)略中，但商業(yè)地產(chǎn)對大數(shù)據(jù)和零售技術的使用還處于零散、點狀狀態(tài)，還沒有形成系統(tǒng)化的智能運營體系?，F(xiàn)階段智能化手段對顧客購物體驗、客流和顧客粘性有一定提升，但對盈利的直接貢獻還不明顯或占比較低。在商業(yè)地產(chǎn)運營中，前沿科技的真正作用并非帶來令人驚嘆的感官體驗，單純?yōu)榱丝萍级肟萍嫉淖龇ǔ杀靖咔以陂L期運營中無法獲得消費者認可。在智能化時代，商業(yè)體應用前沿科技的真正目的是將消費者轉(zhuǎn)化為長期用戶和提升復購，真正實現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動的智能運營迭代。
| 智能+商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背景及歷程供給過剩加上電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)運營模式面臨壓力中國是全球最活躍的購物中心市場之一，經(jīng)過數(shù)年的快速擴建，商業(yè)地產(chǎn)供應進入存量時代，供給端出現(xiàn)階段性過剩，競爭激烈，同質(zhì)化嚴重。另外，互聯(lián)網(wǎng)電商對線下客流的蠶食嚴重，客流流失導致商戶流失，最終造成購物中心的經(jīng)營難以為繼，整體資產(chǎn)估值下降。購物中心傳統(tǒng)經(jīng)營模式面臨挑戰(zhàn)，全國半數(shù)購物中心處于虧損狀態(tài)。在消費互聯(lián)網(wǎng)不斷崛起，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營模式難以為繼的背景下，對前沿新零售科技的消化和吸收成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的共性選擇.商業(yè)地產(chǎn)探索以技術手段進行精細化運營，提升消費者粘性和盈利能力購物中心經(jīng)營以消費者為中心。利用前沿技術提升消費者與購物空間的交互體驗，以及購物中心的運營效率。根據(jù)商務部的數(shù)據(jù)，2016年，82%的購物中心增加了大數(shù)據(jù)和零售新技術方面的支出；根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，2018年絕大多數(shù)購物中心對大數(shù)據(jù)和零售新技術領域的同比投入持平或上升，其中智能停車系統(tǒng)、室內(nèi)導航、客流監(jiān)測、搭建大數(shù)據(jù)平臺已成為購物中心智能化的標配，也有不少購物中心開始投入顧客人臉識別、智能試穿、無人零售等應用。新技術成為商業(yè)地產(chǎn)突破同質(zhì)化競爭、增強顧客粘性、提升運營能力和盈利能力的重要手段。| 商業(yè)地產(chǎn)智能化產(chǎn)業(yè)鏈及競爭圖譜本部分將從商業(yè)地產(chǎn)智能化場景、市場主體、數(shù)據(jù)架構及供應商四個部分說明國內(nèi)智能+商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈、競爭格局及應用現(xiàn)狀等。
中國智能+商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)圖譜
（文末附高清版商業(yè)地產(chǎn)智能+圖譜獲取方式）
商業(yè)地產(chǎn)借助于互聯(lián)網(wǎng)技術、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術等，提高購物中心運營效率、提升消費者體驗，為商業(yè)經(jīng)營提供決策支持的作用越發(fā)凸顯。消費者通過智能推送、優(yōu)惠券發(fā)放等手段實現(xiàn)導流到場，在購物前可通過智能停車系統(tǒng)實現(xiàn)車位在線查詢和預定，購物中心通過WiFi、iBeacon、人臉識別系統(tǒng)對客流進行統(tǒng)計，消費者通過智能導航查找商家品牌獲取最優(yōu)路線，通過智能互動屏與商家進行互動，領取優(yōu)惠券，購物后智能支付，消費數(shù)據(jù)進入POS系統(tǒng)，并進行會員積分，最后反向?qū)ぼ嚐o感支付離開商場。對于消費者，新科技給消費者提供了更多獲取信息的途徑和更智能便捷的購物體驗，消費者在場內(nèi)支付、積分、上網(wǎng)、尋車更為流暢、逛街效率更高、與商家的互動更強。對于商戶/租戶，智能化系統(tǒng)為其提供商品、賣場、購物者的數(shù)據(jù)，通過客群分析、經(jīng)營分析等提升經(jīng)營和決策能力。智能化的應用協(xié)助商戶從圍繞商品的分析邏輯向圍繞消費者轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)人貨場的數(shù)據(jù)鏈條形成閉環(huán)。商業(yè)地產(chǎn)智能化環(huán)節(jié)。智能建筑：物業(yè)管理平臺集成智能停車、智能能源和智能監(jiān)控等，可實現(xiàn)動態(tài)實時監(jiān)測，提升物管服務效率。其中智能監(jiān)控是樓宇建筑安全基礎設施；有車一族是購物中心希望吸引的中高端消費群體，智慧停車、反向?qū)ぼ?、車位提前預約、無感支付等都能夠提供便捷的體驗；智能能源主要是通過物聯(lián)網(wǎng)技術等幫助物業(yè)降低能耗成本。智能購物：通過智能機器人提供導購、線路問詢、品牌問詢等功能，給商場提供科技感，另外還有智能導覽和智能穿衣鏡等，給顧客提供智能便捷的購物體驗。智能分析：主要是商場利用大數(shù)據(jù)分析和人工智能技術對收集的客流數(shù)據(jù)、會員數(shù)據(jù)和商戶運營數(shù)據(jù)進行智能分析，為購物中心招商、動線設計、商品陳列、租金設定等運營決策提供支持。商業(yè)地產(chǎn)智能化的主體是各大購物中心，實施主體是運營方物業(yè)管理公司或開發(fā)商。對于開發(fā)商/運營商，智能化體系大概可以分成兩個部分：物業(yè)智能化系統(tǒng)和商業(yè)智能化系統(tǒng)。物業(yè)智能化系統(tǒng)服務于物業(yè)管理部門運營，對建筑進行智能管理，節(jié)能降耗，打造綠色節(jié)能商場；商業(yè)智能化系統(tǒng)服務于商業(yè)管理部門運營，服務顧客、商戶，提高顧客購物體驗，增強顧客粘性，提高購物中心估值和盈利能力。目前商業(yè)地產(chǎn)智能化處于探索階段，部分頭部地產(chǎn)商積極變革，為購物中心業(yè)態(tài)注入新活力。盒馬鮮生、京東無人超市等新零售物種為線下實體商業(yè)輸入新技術及理念。如阿里巴巴的新零售試驗田親橙里購物中心通過千人千面廣告屏、AR互動捉貓貓、虛擬試衣、互動游戲搶紅包等新零售技術，實現(xiàn)線上線下全渠道的打通，提供智能購物體驗。智能+商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)架構智能+商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺通過大數(shù)據(jù)智能分析為商業(yè)運營管理提供支持。智能+商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)架構包括：消費者觸點層，基礎數(shù)據(jù)收集層、數(shù)據(jù)處理層、業(yè)務分析層以及業(yè)務平臺層、智能應用層，在此之上是智能+商業(yè)主體的應用主體，消費者、商戶和商管運營商。智能分析層：基于互聯(lián)網(wǎng)技術、人臉識別技術、物聯(lián)網(wǎng)技術等，購物中心通過線上和線下觸點收集人、貨、場大數(shù)據(jù)，獲取客戶的屬性、行為、需求，分析顧客的消費習慣，給用戶消費行為打上標簽，根據(jù)標簽內(nèi)容對客戶進行劃分與歸類；輸出的大數(shù)據(jù)內(nèi)容與商業(yè)地產(chǎn)的會員系統(tǒng)、POS系統(tǒng)、商戶的會員系統(tǒng)打通，將消費者感興趣的內(nèi)容反向追擊定位，確認潛在用戶群體，達到個性化和精準會員運營的目的。智能化分析系統(tǒng)基于底層數(shù)據(jù)、線下業(yè)務場景和業(yè)務邏輯進行智能挖掘，通過機器學習建立智能分析模型并不斷調(diào)優(yōu)，為購物中心的運營提供多種業(yè)務洞察，如客流分析、租金分析、銷售分析、品**及會員分析等，為業(yè)務中心如招商中心、租戶中心、物業(yè)中心和客群中心等的決策提供支持，如招商、品牌組合、價格帶設置、動線設計等。智能應用層主要包括品牌營銷、品牌招商、智能停車、智能大樓和智能購物體驗等。購物中心對大數(shù)據(jù)、O2O、電商化轉(zhuǎn)型的探索也并不陌生，本次新冠疫情更是迫使購物中心加快向線上轉(zhuǎn)移的速度，但真正深入運用大數(shù)據(jù)與科技創(chuàng)新的還比較少，諸如用戶畫像、標簽化的分級管理；根據(jù)顧客偏好，自動推送券包的交互營銷，根據(jù)顧客行為軌跡建立動線數(shù)據(jù)庫等應用也還處于探索階段。購物中心智能化體系由前端感知硬件和后端分析軟件組成。前后端數(shù)據(jù)收集和分析技術水平以及系統(tǒng)化應用能力不斷提高，對前端智能化設備產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進行深度的挖掘和分析，為商業(yè)決策提供指導，釋放智能化的最大價值。
云服務商為智能+商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)的運營管理系統(tǒng)等提供數(shù)據(jù)存儲、計算等產(chǎn)品和服務。智能樓宇供應商借助AIoT技術為商業(yè)地產(chǎn)智能化提供智能停車管理系統(tǒng)、智慧能源管理和智能監(jiān)控等。智慧能源管理為購物中心降低能源成本，建造綠色高效節(jié)能商場。智能停車場提升消費者體驗感。當下智能化停車場主要專注于找車位、購物后尋車和出場支付，視頻反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)和無感支付是目前智能化停車場的主要技術應用。目前購物中心停車場景只能做到無感支付，在尋車環(huán)節(jié)還需要消費者在智能終端提前輸入車牌號。隨著人工智能在圖像識別領域的成熟，以人臉識別技術為基礎的定位系統(tǒng)未來同樣可以應用到智慧停車的全程智能無感體驗中。智能商業(yè)系統(tǒng)供應商提供WiFi系統(tǒng)、室內(nèi)定位、客流分析、POS系統(tǒng)、智能支付和人臉識別等軟硬件產(chǎn)品和服務。大概可以分為兩類，一種是前端智能設備收集客流信息等，一種是后端智能大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)?；赪iFi探針和iBeacon的電子圍欄技術以及基于計算機視覺的人臉識別技術，可以實現(xiàn)對客流的統(tǒng)計，生成商場熱區(qū)圖，包括顧客在商品前的停留時間、實時監(jiān)測到訪人數(shù)、男女比例、車輛數(shù)量、商場人流的熱力圖等，對店鋪銷售業(yè)績進行實時監(jiān)控，實現(xiàn)消費者提袋率、入店率、翻臺率、坪效、租售分析等經(jīng)營分析，最終發(fā)現(xiàn)哪一類商品和品牌是消費者最喜歡的，幫助商戶對品牌價格區(qū)間、產(chǎn)品擺放位置等進行優(yōu)化調(diào)整。目前客流監(jiān)測、SaaS系統(tǒng)、智慧停車等技術相對成熟，在購物中心應用廣泛，且供給側(cè)競爭激烈。智能硬件供應商提供智能化、便利、科技感購物體驗。購物中心從單純的滿足消費者逛街購物需求，到發(fā)展成為提供購物、餐飲、文化娛樂、休閑社交的空間。當下在線下消費的年輕人消費的更多是個性潮流的體驗感。購物中心提供有趣、獨特的消費體驗來吸引客流，形成消費熱點，采用包括智能導視系統(tǒng)、智能導購機器人、AR試裝/妝鏡、智能儲物柜、智能廁所、智能LED觸摸互動屏等智能硬件和互動系統(tǒng)，帶給消費者智能和科技范兒的購物體驗。云貨架、智能試衣鏡、VR體驗等成為購物中心的標配。數(shù)字化運營、技術創(chuàng)新的理念已經(jīng)開始融入頭部商業(yè)地產(chǎn)商的企業(yè)戰(zhàn)略中。但實踐上商業(yè)地產(chǎn)智能化處在發(fā)展初期，商業(yè)地產(chǎn)智能化水平并不高，以點狀緩慢革新，各種技術的應用也較為零散，還沒有整合成系統(tǒng)化的智能體系，真正能稱之為智慧購物中心的商業(yè)地產(chǎn)項目在國內(nèi)還不多見。未來商業(yè)地產(chǎn)首先應該在思維上做好智能化變革的準備，引進人才，完善購物中心數(shù)字化基礎設施建設，打通招商、POS、會員、停車等不同管理系統(tǒng)之間的信息數(shù)據(jù)，利用系統(tǒng)化的思維實現(xiàn)整個行業(yè)的技術革新。在商業(yè)地產(chǎn)運營中，前沿科技的真正作用并非在于帶來令人驚嘆的感官體驗，單純?yōu)榱丝萍级肟萍疾坏杀靖邿o法獲得消費者認可，更無助于盈利目標的實現(xiàn)。在智能化時代，商業(yè)體應將前沿科技用在吸引客流、增加顧客粘性、將消費者轉(zhuǎn)化為長期用戶增加復購上，真正實現(xiàn)大數(shù)據(jù)和新技術驅(qū)動的智能運營迭代。
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6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風水等問題進行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導用戶；
2)內(nèi)容與標題之間存在嚴重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標題，內(nèi)容與標題嚴重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導未成年人應援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當評述自然災害、重大事故等災難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
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三、申訴
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