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咨詢?nèi)绾纬蔀榇河鹱髡哒?qǐng)聯(lián)系：鳥哥筆記小羽毛（ngbjxym）
開發(fā)商們始終相信，規(guī)模是一把萬(wàn)能鑰匙，這一度成為地方政府、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者共同看中的指標(biāo)，繼而帶來(lái)資金、拿地、品牌等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這份千億房企名單中，純民營(yíng)房企僅為6家，包括碧桂園、龍湖、融創(chuàng)、濱江、旭輝及新城，其余均為國(guó)央企背景開發(fā)商。
來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
曾經(jīng)擠破頭也要把總部搬遷至上海的開發(fā)商們，如今一個(gè)個(gè)狼狽地逃回了老家。
過(guò)去兩年，包括新力、祥生、弘陽(yáng)、中庚、恒泰、三巽、藍(lán)光、奧山、錦藝等10余家房企，紛紛將總部搬離上海。行業(yè)巔峰期，上海最多匯聚了近50家房企總部，單虹橋商務(wù)區(qū)就云集了近40家。其中，愛冒險(xiǎn)、加杠桿擴(kuò)張的閩系房企就達(dá)15家。
這批中小規(guī)模房企，大多是在2017年前后蜂擁而至，沖擊千億規(guī)模、謀求上市暴富，是他們的共同心聲。
中銀證券以閩系房企進(jìn)滬舉例解釋稱，“上海等一線城市成交量及房?jī)r(jià)韌性更強(qiáng)，貼近長(zhǎng)三角市場(chǎng)，人才薈萃，且能接觸到更多元的融資渠道，便于企業(yè)發(fā)債。維持快速周轉(zhuǎn)和高效開發(fā)最重要因素就是充足的資金?！?/p>
“千億銷售，才能生存”的雞血口號(hào)下，借助棚改紅利，這些中小房企競(jìng)相加杠桿、高周轉(zhuǎn)、買地王，規(guī)模也急劇膨脹?？硕鸬禺a(chǎn)統(tǒng)計(jì)稱，自萬(wàn)科2010年率先突破千億銷售后，直至2015年，千億房企的名單增長(zhǎng)緩慢，5年僅僅只有6家，隨后開始狂飆突進(jìn)，2016年至2018年那三年，每年分別跳轉(zhuǎn)到11家、16家及29家，直至2020及2021年均達(dá)到顛覆的43家。
開發(fā)商們始終相信，規(guī)模是一把萬(wàn)能鑰匙，這一度成為地方政府、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者共同看中的指標(biāo)，繼而帶來(lái)資金、拿地、品牌等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。趨利游戲規(guī)則下，甚至衍生出花錢買排名的造假亂象。
好景不長(zhǎng)，伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的迅速萎縮，“規(guī)模至上”掩蓋的負(fù)債危機(jī)開始顯現(xiàn)，房企暴雷聲不斷，大而不倒的法則開始失效。2022年，銷售額達(dá)到1000億元的房企數(shù)量，直接從43家腰斬至20家，“千億房企”這個(gè)詞匯也被迫退出歷史舞臺(tái)。
千億房企腰斬，規(guī)?；氐绞昵?/strong>
“預(yù)計(jì)2022年商品房成交額13.3萬(wàn)億元，成交面積13.6億平方米，這和2013年、2014年和2015年的規(guī)模差不多，也可以說(shuō)回到了10年前?！?022年12月31日，易居CEO丁祖昱在年末演講中表示，過(guò)去這么多年高歌猛進(jìn)奠定的行業(yè)規(guī)模，在一年之間就重回2015年，有點(diǎn)諷刺，但也很真實(shí)。
根據(jù)克而瑞、中指研究院、億翰智庫(kù)等多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年，TOP 100房企銷售總額下跌超過(guò)四成。這其中，銷售額超千億房企僅剩下20家，較去年同期腰斬約20多家。
這份千億房企名單中，純民營(yíng)房企僅為6家，包括碧桂園、龍湖、融創(chuàng)、濱江、旭輝及新城，其余均為國(guó)央企背景開發(fā)商。
碧桂園、保利和萬(wàn)科三家位列行業(yè)第一陣營(yíng)，2022年合約銷售額分別為4643億元、4573億元及4202億元。這一成績(jī)遠(yuǎn)遜色于2020年。彼時(shí)，碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家TOP3房企，銷售額均超過(guò)7000億元，碧桂園更是突破7888億元的行業(yè)紀(jì)錄。
此前常年穩(wěn)居前三名的恒大，在暴雷后急速下墜，2022年甚至已經(jīng)不在部分機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)名單中?？硕鸾y(tǒng)計(jì)稱，恒大2022年合約銷售額僅為455.3億元，相比于2019年創(chuàng)下的7232.5億元的巔峰值，堪稱天壤之別。
“增速放緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)，規(guī)模為王的時(shí)代已近終結(jié)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)也必然迎來(lái)新的轉(zhuǎn)向?！眱|翰智庫(kù)的研報(bào)總結(jié)稱。
不惜犧牲利潤(rùn)跑馬圈地，規(guī)模至上的理論開始遭到行業(yè)質(zhì)疑。
2022年3月，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮為業(yè)績(jī)下滑，向股東當(dāng)眾致歉。他反思道：“當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑?！?/p>
另一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，銷售不暢，債務(wù)壓力下，開發(fā)商也刻意收縮了拿地投資力度，這或?qū)?dǎo)致未來(lái)貨值供應(yīng)減少。
中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%，國(guó)央企和地方城投依然是買地主力軍。頭部民企除龍湖外，在土拍市場(chǎng)上集體消失。
即使銷售第一的碧桂園，在2020年和2021年，其拿地金額分別為1512億元和1397億元。但2022年僅投資拿地61億元，排名第66位。
克而瑞研報(bào)判斷稱，預(yù)計(jì)未來(lái)三至五年，全國(guó)商品房銷售規(guī)模將保持在13億平方米左右，行業(yè)規(guī)模步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。
“規(guī)模足夠大，他們才會(huì)放款”
2018年，旭輝董事長(zhǎng)林中拋出了“三種規(guī)模論”：一是活下來(lái)的生存規(guī)模是1000億；二是競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模，能帶來(lái)對(duì)土地、資金、人才的配置，需要3000億；三是發(fā)展規(guī)模，有向產(chǎn)業(yè)鏈延伸和非房地產(chǎn)業(yè)延伸的發(fā)展空間，需要5000億。
這樣的駭人論調(diào)，在當(dāng)時(shí)烈火烹油的行業(yè)氛圍中并非孤例。林中的福建老鄉(xiāng)，福晟老板潘偉明更是斷言，“沒(méi)有所謂的‘小而美’，太小就沒(méi)了”。
生怕活不下去的房企們，開始競(jìng)相摩拳擦掌，誓要年銷售額跨過(guò)千億大關(guān)，“三年上千億、五年沖三千億”的豪言壯語(yǔ)比比皆是，即使單個(gè)項(xiàng)目虧損，也擋不住要沖規(guī)模的決心，高杠桿高周轉(zhuǎn)成為跑馬圈地的利器。那時(shí)，規(guī)模帶來(lái)的紅利顯而易見。
“地方政府和銀行都有自己的白名單，一般只有銷售額排名進(jìn)入前20強(qiáng)，才能享受到溢價(jià)?！标?yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌告訴作者，比如和銀行總部簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，享有動(dòng)輒幾百億的資金，融資成本也更低，招商引資條件也更加優(yōu)惠。
一家20強(qiáng)房企區(qū)域融資部人士對(duì)作者表示，不僅做開發(fā)貸的銀行有白名單，作為買地階段的前融資金提供者，信托、基金等機(jī)構(gòu)也有白名單，比如前30強(qiáng)，二線以上的項(xiàng)目，只有自己規(guī)模足夠大，他們才會(huì)放款。
這位人士舉例稱，2018年公司跨過(guò)千億門檻，順利進(jìn)入TOP30后，和一家商業(yè)銀行關(guān)系好，成了白名單客戶，在浙江某地做項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)貸利率能做到3-4個(gè)點(diǎn)，還可以把土地估值做高，套出來(lái)的錢再借給集團(tuán)，項(xiàng)目公司自己賺取利息差。
“金融機(jī)構(gòu)資金有限，出于自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，也會(huì)傾向與頭部房企合作。”一位央企背景開發(fā)商資金部人士對(duì)作者稱，銷售規(guī)模小，意味著抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，連騰挪資金的空間都轉(zhuǎn)不開，從企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)來(lái)講，銷售一旦持續(xù)滾動(dòng)起來(lái)，很多問(wèn)題就不是問(wèn)題了，比如內(nèi)部管理效率、成本控制、員工貪腐等等都能覆蓋掉。
規(guī)?？壳皫?lái)的資金優(yōu)勢(shì)外，頭部房企也往往成為地方政府的座上賓。
一家山東三線城市本土開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴作者，全國(guó)大房企進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，大多是招商引資項(xiàng)目，稅收、土地出讓都有優(yōu)惠政策，比如恒大在當(dāng)?shù)貏偰玫降?，預(yù)售證還沒(méi)下發(fā)就直接能賣房，小房企就做不到。大房企能把整個(gè)縣城的地價(jià)房?jī)r(jià)炒起來(lái)，地方政府樂(lè)見其成，另外，“全國(guó)知名百?gòu)?qiáng)房企的光環(huán)，對(duì)于縣城的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是很唬人的”。
重慶曾在2018年頒布過(guò)關(guān)于預(yù)售資金的差異化監(jiān)管政策，規(guī)定本市開發(fā)商企業(yè)信用綜合排名中，前30名房企首付款免于監(jiān)管；第31至130名，首付款監(jiān)管比例降低10個(gè)百分點(diǎn)；第131至300名，監(jiān)管比例降低7個(gè)百分點(diǎn)。
“由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)選中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)前100名企業(yè)，享受我市房地產(chǎn)信用綜合排名前30名企業(yè)的優(yōu)惠政策?！痹撜呙魑囊?guī)定。
當(dāng)TOP 5的恒大融創(chuàng)相繼暴雷
規(guī)模大小對(duì)于房企的優(yōu)劣勢(shì)顯而易見，而一旦僅靠銷售額這單一維度來(lái)衡量房企實(shí)力，銷售注水就難以避免，并由此衍生出一場(chǎng)花錢買排名的游戲。
以旭輝為例，在2017年躋身千億房企后，林中提出新目標(biāo)——“未來(lái)五年復(fù)合增長(zhǎng)率40%，向3000億銷售規(guī)模進(jìn)軍?！焙献鏖_發(fā)模式是其規(guī)模擴(kuò)張的利器。2016年至2022年，旭輝的實(shí)際歸屬自身的銷售額占比均不足六成，最低年份僅為53%。2022年11月，這家市場(chǎng)公認(rèn)的所謂“優(yōu)質(zhì)民企”示范生官宣債務(wù)違約。
旭輝的同鄉(xiāng)對(duì)手，同樣暴雷的正榮地產(chǎn)更是虛高。中銀證券統(tǒng)計(jì)稱，正榮在2018年跨過(guò)千億房企門檻的那三年，其復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)65%，但詭異的是，公司實(shí)際權(quán)益銷售額并未同步增長(zhǎng)。2016年至2018年，合約銷售額分別為701億元、1080億元、1307億元，權(quán)益銷售額則分別僅為351億元、361億元及372億元。
對(duì)于這類明顯注水的“虛胖”擴(kuò)張，中銀證券點(diǎn)評(píng)稱，盡管低權(quán)益合作能減輕資金壓力，短時(shí)間快速擴(kuò)張，但最大弊端在于凈利潤(rùn)偏低，并不足以支撐擴(kuò)張規(guī)模，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)流出，更多依賴于外部融資維系，易受到合作方拖累。
“出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的多是中大型房企。過(guò)去幾年，市場(chǎng)資金寬裕，超融現(xiàn)象很嚴(yán)重，房企發(fā)了很多公開債券，現(xiàn)在違約就發(fā)生在公開債市場(chǎng)?！眳墙ū髮?duì)作者表示，如果單純項(xiàng)目層面做開發(fā)貸大多沒(méi)什么問(wèn)題，很多地方中小房企沒(méi)有資格去做公開債，這反倒幫了他們。
他表示，自己一直反對(duì)銷售注水、花錢買排名，業(yè)內(nèi)普遍超出實(shí)際銷售額有30%，大家都互相加水，自己把自己炒得很熱，讓監(jiān)管以為市場(chǎng)很好，這對(duì)于決策判斷也是個(gè)嚴(yán)重的誤導(dǎo)?！艾F(xiàn)在政府、銀行已經(jīng)不看排名了，更多要看資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益銷售額和權(quán)益利潤(rùn)率，很多房企也老實(shí)了，不再參與類似的排名?！?/p>
朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明此前也曾公開炮轟這類亂象：“有些企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)年度銷售規(guī)模，上排行榜，讓自己的總包單位、銷售代理公司、合作單位幫自己假簽約，簽約以后再拿回到公司來(lái)銷售，甚至有些人為了在排行榜當(dāng)中提高名次，花錢提高自己的排位?！?/p>
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)稱，TOP20房企中，有8家明確不再參與2022年的榜單合作，4家表示或?qū)⒋蠓s減相關(guān)支出，2家頭部央企表示會(huì)維持合作，但本身額度很小。
2021年，恒大和融創(chuàng)還躋身銷售額排名TOP 5，但這并未阻擋兩家公司陷入債務(wù)違約的泥淖。2022年則分別掉隊(duì)至第42位、第11位。銷售規(guī)模大就等同于房企實(shí)力強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低，如今，這已經(jīng)成為巨大的疑問(wèn)。
眼下，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，規(guī)模早已不是首選衡量標(biāo)準(zhǔn)，是否出險(xiǎn)，擁有央國(guó)企背景、一二線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這是更為重要的資金投放優(yōu)先級(jí)。
上述央企背景開發(fā)商人士告訴作者，之前所在區(qū)域的工行曾給龍湖放了一筆開發(fā)貸，但賣得很差，導(dǎo)致后面對(duì)民營(yíng)房企放貸更加困難?，F(xiàn)在銀行更偏向于國(guó)央企開發(fā)商，“不僅額度足夠，融資成本也比之前要低，之前老要求集團(tuán)總部做擔(dān)保增信，現(xiàn)在談一談也不需要了，在建工程做抵押就行”。
金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好，短期內(nèi)難以修復(fù)，支撐房企們跑馬圈地的資金富余環(huán)境不再。
投資機(jī)構(gòu)西政資本則在近期撰文稱，房地產(chǎn)融資的“三支箭”落地后，真實(shí)的數(shù)據(jù)情況并不理想，銀行實(shí)際對(duì)房企投放的金額杯水車薪，風(fēng)控尺度沒(méi)有松動(dòng)，除少數(shù)的國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企可以通過(guò)中債增進(jìn)公司或地方城投的擔(dān)保完成發(fā)債外，其他無(wú)擔(dān)保安排的債券根本發(fā)不出來(lái)（沒(méi)有投資人認(rèn)購(gòu)），此外，除港股幾家房企讓人倍感失望的配股外，A股至今沒(méi)有房企完成股權(quán)融資。
在執(zhí)行差異化首付款監(jiān)管比例三年后，爛尾樓頻發(fā)的壓力下，2021年9月，重慶也開始“一刀切”，要求所有開發(fā)商項(xiàng)目首付款均按照35%的比例來(lái)監(jiān)管。
沒(méi)錢買地，沒(méi)人買房，“千億房企”的概念，被迫隱入了歷史的塵煙中。
來(lái)源：騰訊新聞棱鏡
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4. 色情低俗信息，主要表現(xiàn)為：
1)包含自己或他人性經(jīng)驗(yàn)的細(xì)節(jié)描述或露骨的感受描述；
2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過(guò)頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問(wèn)題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問(wèn)自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過(guò)占卜方法問(wèn)婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來(lái)誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂(lè)等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過(guò)「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過(guò)作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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