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出品/壹覽商業(yè)
作者/李彥
編輯/木魚
貝殼找房2023年的回暖反彈并沒能延續(xù)到2024年。
5月23日，貝殼控股（下稱貝殼）公布了2024年Q1財(cái)報(bào)：
今年第一季度，貝殼凈收入164億元，同比下滑19.2%；經(jīng)營利潤僅有1185萬元，較之2023年同期的29.78億元大幅減少，凈利潤同比下跌84%，靠著利息收入撐到了4.32億元。
而就在兩個(gè)月前，貝殼的2023年報(bào)卻頗為亮眼：2023年，貝殼全年凈收入778億元，同比增長28.2%，經(jīng)調(diào)整凈利潤98億元，凈利潤58.9億元，扭轉(zhuǎn)了過去兩年（2021-2022）連虧的局面。
從整體市場來看，2023年，被許多人稱為房地產(chǎn)行業(yè)的“轉(zhuǎn)折年”。這一年，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整周期。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)用地、開發(fā)投資、商品房銷售額均呈下降趨勢(shì)。
在這樣的背景下，“居住服務(wù)平臺(tái)第一股”貝殼卻一路高歌，除了存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長之外，家裝家居業(yè)務(wù)及其他新興業(yè)務(wù)均獲得兩位數(shù)大幅增長。
作為行業(yè)的下游服務(wù)商，貝殼憑借其獨(dú)有的商業(yè)模式，在2023年展現(xiàn)出了強(qiáng)大的賺錢能力。那么，行業(yè)下行背景之下，貝殼憑什么能賺到錢？去年能賺到的錢，今年又為什么賺不到了？貝殼找房，未來還能賺到錢嗎？
如果說左暉創(chuàng)立的鏈家是一個(gè)傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖企業(yè)，那么其創(chuàng)立的貝殼找房就是一家房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)最完善的信息公司，也更像一個(gè)“理想國”。
貝殼能賺錢，靠的是握在手里的資源。這個(gè)資源指的是：房產(chǎn)資源、經(jīng)紀(jì)人資源、客戶資源。
房產(chǎn)資源，核心在“真房源”。據(jù)《南方周末》報(bào)道，早在2004年左右，左暉就說要用軟硬件系統(tǒng)把后臺(tái)數(shù)據(jù)集中起來，讓每一個(gè)中介能看到真實(shí)房源。在左暉看來，如果有強(qiáng)大的中后臺(tái)力量，中介就會(huì)成為一個(gè)受人尊敬的職業(yè)。
2012年，鏈家開始在全國推行“真房源”。左暉在微博曾發(fā)文解釋：鏈家怎么知道北京有五百多萬套存量房？就是“數(shù)出來的”，“堅(jiān)定去‘數(shù)’加上還不錯(cuò)的IT能力，就會(huì)讓我們知道北京16個(gè)區(qū)縣除了密懷平延和房門的一部分外，共有162個(gè)商圈9510個(gè)盤86427棟座65000余類戶型5185005套存量住宅。”
數(shù)出房源、核對(duì)真實(shí)房源，掌握了“真房源”這一核心資產(chǎn)，鏈家的野心也越來越大。
2015年起，鏈家開啟一系列并購，先后收購了成都伊誠、廣東德佑等多地房產(chǎn)中介，成功從北京走向了全國。
2018年，由聯(lián)合創(chuàng)始人彭永東負(fù)責(zé)的項(xiàng)目貝殼找房上線，手握多個(gè)房產(chǎn)中介商的鏈家，將所有的“真房源”數(shù)據(jù)導(dǎo)入了這一平臺(tái)，開始推行全行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施。
“真房源”與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，總是以一體的形式出現(xiàn)。于是，貝殼找房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)模也逐步擴(kuò)大。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至今年第一季度，貝殼擁有44萬房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其中，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量近40萬。
44萬房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與“真房源”體系，打破了房地產(chǎn)圈原有的開放商-建材供應(yīng)商-中介的鄙視鏈，以一種信息平臺(tái)的姿態(tài)，化“鏈”為“環(huán)”，打通了房源、中介、客源三端。
壹覽商業(yè)從多位房產(chǎn)中介處了解到，貝殼找房平臺(tái)的傭金分配分為房源方與客源方兩大板塊。其中房源方分為房源錄入方、房源維護(hù)人、房源實(shí)勘人、委托備案人、鑰匙管理人五大角色，具體來看，房源錄入方更多承擔(dān)最初開拓市場的角色，將分配到傭金的10%，房源維護(hù)人更多承擔(dān)銷售角色，能分配到傭金的20%，后三者則分別分配到3%、3%、5%。同一人可擔(dān)任多個(gè)角色，因此，房源方單人最高分配抽傭可達(dá)近40%。
客源方則包括客源推薦人、客源成交人、客源合作助攻人、客源首看人、交易顧問等五個(gè)角色，同一人可擔(dān)任多角色，各自分配剩余傭金。
在這背后，貝殼找房作為一個(gè)平臺(tái)，一頭賺開發(fā)商的預(yù)付傭金，幫其攬客，一頭賺中介們的平臺(tái)服務(wù)費(fèi)、加盟服務(wù)費(fèi)。
在此商業(yè)模式下，貝殼集團(tuán)市值一路攀升。
2021年5月20日，左暉去世，彼時(shí)，貝殼找房的市值超600億美元，超越了中國任何一個(gè)開發(fā)商。
彭永東接過了左暉這一棒。
如果說左暉創(chuàng)立了貝殼找房這一房產(chǎn)行業(yè)的“理想國”，彭永東必然是那位打地基、造路的關(guān)鍵人物。2010年，彭永東受左暉邀請(qǐng)加入鏈家，負(fù)責(zé)線上信息平臺(tái)“鏈家在線”業(yè)務(wù)。此后幾年，彭永東都穩(wěn)坐著貝殼“二把手”之位。2014年，彭永東牽頭開展貝殼這一項(xiàng)目，決心要做一個(gè)“中介行業(yè)的開放平臺(tái)。”此后，彭永東推行“預(yù)付傭”模式，以防開發(fā)商出險(xiǎn)帶來傭金“壞賬”風(fēng)險(xiǎn)。
正如上文所言，此后幾年，憑借對(duì)“真房源”體系的執(zhí)著追求，彭永東助力左暉做成并做大了鏈家以及貝殼找房。在左暉去世之后，彭永東更是發(fā)揮其“造路”的能力，不斷在為貝殼找房尋找新的增量。
2021年7月，貝殼宣布收購華東區(qū)域知名裝企圣都家裝，并在隨后提出“一體兩翼”布局戰(zhàn)略。“一體”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)線是左暉的遺產(chǎn)，整裝家居和惠居則是彭永東探索的“新路”。
2023年，彭永東又將這一戰(zhàn)略更新為“一體三翼”。把觸角向行業(yè)上游延伸，提供數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)的貝好家成為了新增的那一翼。據(jù)了解，貝好家的思路是輕度參與地產(chǎn)項(xiàng)目，讓項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)更符合客戶需要。
將目光拉回到當(dāng)下。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期下，彭永東的“一體三翼”，也正面臨挑戰(zhàn)。
彭永東的“一體三翼”，正是貝殼旗下的四大業(yè)務(wù)線：經(jīng)紀(jì)事業(yè)線、整裝事業(yè)線、惠居事業(yè)線、貝好家事業(yè)線。分別對(duì)應(yīng)：新房和二手房經(jīng)紀(jì)、家裝、租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)。
壹覽商業(yè)比對(duì)過去五季度貝殼找房整體營收情況與房地產(chǎn)行業(yè)大盤數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新房和二手房市場成交量的漲跌對(duì)貝殼找房的沖擊雖未動(dòng)其根基，卻正在“溫水煮青蛙”。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，同比下降9.6%；全國商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，銷售額創(chuàng)2016年以來新低。同時(shí)，全國二手房網(wǎng)簽成交7.1億平方米，達(dá)到歷史峰值，同比增長42.6%。
2023年，貝殼找房GTV（總交易額）同比增長20.44%，達(dá)到了3.14萬億元，增長主要來自于二手房交易額，同比上漲28.64%至2.03萬億元，新房交易額僅增長6.65%。
從營收來看，貝殼找房收入增長28.2%至778億元，毛利增長57.25%至217億元。實(shí)現(xiàn)上市以來首次虧轉(zhuǎn)盈，凈利潤為58.9億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤暴漲244.64%至97.98億元。
從營收結(jié)構(gòu)來看，存量房與新房經(jīng)紀(jì)依舊是貝殼的營收大盤。與此同時(shí)，家裝家居業(yè)務(wù)等其他新興業(yè)務(wù)營收數(shù)據(jù)也在逐季提升。分拆各業(yè)務(wù)后，貝殼的營收凈利雙降的原因也更為清晰。
一方面，2023年二手房市場的火熱幫助貝殼大盤平穩(wěn)度過下行周期，但存量時(shí)代，新房供應(yīng)不跟上，二手房成交量的逐步下滑終會(huì)反饋到貝殼的財(cái)報(bào)上：存量房業(yè)務(wù)占總營收比例縮小，從2023年Q1的45.28%跌至2024年Q1的34.97%。
另一方面，新房的供應(yīng)量減少給貝殼業(yè)務(wù)帶來的影響更為直觀。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1—4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%。貝殼的新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)營收從2023年Q1的84.04億同比減少41.49%至2024年Q1的49.17億，業(yè)務(wù)占總營收比例也從2023年Q1的41.44%跌至2024年Q1的30.02%。
與此同時(shí)，整個(gè)2023年，將營收大盤補(bǔ)穩(wěn)的卻是家裝家居等新興業(yè)務(wù)。2023年Q1，除存量房及新房經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)外的新興業(yè)務(wù)們占營收總比例僅13.28%，2024年Q1，該比例到達(dá)35.01%，增長近三倍。
2023全年，家裝家居業(yè)務(wù)及新興業(yè)務(wù)及其他交易總額逐季度攀升。直到2024年Q1，新興業(yè)務(wù)們停下了增長的腳步。
目前來看，貝殼找房的“三翼”雖然在營收占比中走高，卻仍羽翼未成，面對(duì)挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是貝殼商業(yè)版圖中最“重”的一塊業(yè)務(wù)，也是最新的一塊業(yè)務(wù)。目前還未產(chǎn)出任何實(shí)質(zhì)性的結(jié)果，難以判斷具體業(yè)務(wù)的布局進(jìn)展。然而，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的資金規(guī)模龐大，往往面臨周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的挑戰(zhàn)。盡管貝殼聲稱擁有數(shù)百億元的現(xiàn)金及等價(jià)物，但面對(duì)如此巨量且持續(xù)性房產(chǎn)資金投入要求，顯然需要審時(shí)度勢(shì)的。
租賃業(yè)務(wù)在2024年Q1第一次披露了具體數(shù)據(jù)：單季度營收26.25億，接近存量房業(yè)務(wù)一半，同比增長達(dá)189.3%。截止至一季度末，貝殼省心租在管房源規(guī)模達(dá)到24萬套，而去年同期僅有9萬套，其中集中式長租公寓在管規(guī)模超過1.1萬套，去年同期為7000套。
從規(guī)模來看，租賃是貝殼當(dāng)下增速最快的一塊業(yè)務(wù)，卻也是外界爭議最大的一塊業(yè)務(wù)?？焖俚臄U(kuò)張對(duì)貝殼找房的服務(wù)品質(zhì)也提出了更高的要求。壹覽商業(yè)發(fā)現(xiàn)，在黑貓投訴平臺(tái)，關(guān)于貝殼找房的投訴原因過半集中于租房問題。房源質(zhì)量差、中介不作為等成為了消費(fèi)者投訴的關(guān)鍵詞。顯然，在租房業(yè)務(wù)上，貝殼找房的“質(zhì)”還未跟上“量”的提升。
從目前來看，家居裝修業(yè)務(wù)是三者中走的最穩(wěn)的一“翼”。2024年Q1，家裝業(yè)務(wù)合同額達(dá)到33.9億元，同比增長26%，收入規(guī)模達(dá)到了24.1億元，同比增長71%。
公開資料顯示，2017年，早在鏈家還未升級(jí)到貝殼的時(shí)期，鏈家就已經(jīng)約談了許多裝企來了解家裝行業(yè)的生態(tài)邏輯。此后幾年，鏈家先后通過投資及合作的形式，試水過套餐型整裝、獨(dú)立設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)和半包施工業(yè)務(wù)。升級(jí)為貝殼之后，貝殼又收購了圣都家裝、愛空間，并在成都設(shè)立了“貝殼美家”建材家居館。
在壹覽商業(yè)看來，貝殼的家居家裝業(yè)務(wù)，較房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及房產(chǎn)租賃相比，差的一環(huán)是：統(tǒng)一以及規(guī)?；墓芾怼Ｘ悮ぷ誀I的被窩整裝，與其收購的圣都及愛空間，分別具有獨(dú)立的服務(wù)管控體系，想要統(tǒng)一規(guī)范還需要時(shí)間。
母庸置疑的是，手握最多真房源的貝殼找房，在左暉時(shí)代就打下了很好的底子，彭永東也抓住了行業(yè)上行階段的紅利，做大基本盤，發(fā)展新業(yè)務(wù)，使貝殼的老底足夠支撐其穿越周期。
但同時(shí)，貝殼也不能再過“吃老本”的日子了。
一方面，包括深圳、北京、杭州在內(nèi)的城市近年來逐步推出了自己的官方二手房交易信息平臺(tái)，一定程度擠壓了中介的生存空間。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期還未觸底，未來給貝殼主營業(yè)務(wù)帶來的影響仍是未知數(shù)。
正因此，貝殼新業(yè)務(wù)的發(fā)展愈發(fā)成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。
無論是房地產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)租賃又或是家居裝修，都屬于貝殼原有業(yè)務(wù)的上下游范疇，也都曾只是左暉“理想國”中的一磚一瓦。如今，新興業(yè)務(wù)在貝殼商業(yè)版圖中的占比逐步提升，彭永東將這一磚一瓦逐建變成了地基。只是這地基是否扎實(shí)，還需更多時(shí)間驗(yàn)證。
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4. 色情低俗信息，主要表現(xiàn)為：
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2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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