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一、儲藏室設計規(guī)劃應與買賣合同約定保持一致
案例
(2015)蘇審三民申字第00592號：本院認為，根據(jù)大道公司與趙三陵所簽訂的儲藏室買賣合同及附件的約定，涉案儲藏室應有上水、下水設施與燃氣供應設施?，F(xiàn)大道公司向趙三陵交付的儲藏室，無上、下水和燃氣供應設施，與雙方合同約定相悖。大道公司認為其建設符合規(guī)劃及設計要求，儲藏室本身不應配備上、下水及燃氣設施，合同有此約定系因錯誤套用商品房買賣合同格式文本。對此，本院認為，本案系商品房買賣合同糾紛，應依據(jù)買賣雙方的合同約定確定各自的權利義務，大道公司的建設是否符合規(guī)劃及設計要求，與本案并非同一法律關系，不能因此免除其履行商品房買賣合同義務的責任。因雙方合同中明確約定交付的房屋應當具備上、下水及燃氣設施，現(xiàn)大道公司無法交付符合合同約定條件的房屋，已導致合同目的不能實現(xiàn)，其應當承擔相應的違約責任。
基于以上案例，法院在判斷儲藏室買賣糾紛時，其作出判斷的基礎依據(jù)為買賣合同及附件，在（2015）蘇審三民申字第00592號案例中，大道公司向趙三陵交付的儲藏室，無上、下水和燃氣供應設施，與雙方合同約定相悖。因雙方合同中明確約定交付的房屋應當具備上、下水及燃氣設施，現(xiàn)大道公司無法交付符合合同約定條件的房屋，已導致合同目的不能實現(xiàn)，其應當承擔相應的違約責任。
另外需要注意的是，儲藏室的建設是否符合規(guī)劃及設計要求，與儲藏室買賣并非同一法律關系，亦即，即便儲藏室符合規(guī)劃及設計要求，也不能成為開發(fā)商免于承擔買賣合同中違約責任的條件。
二、合同未約定的，應增加補充通知
案例一
（2018）蘇01民終10938號：（走道南側為并列的兩間臥室，北側自西向東分別為廚房、衛(wèi)生間、書房及儲藏室，儲藏室門向西開于北側的書房；廚房、衛(wèi)生間、書房南部及走道上方屋頂均有沉降，該區(qū)域之上分別為二樓東起第二和第三套房屋的衛(wèi)生間。2.爭議排水管道的位置情況。在走道北側臨廚房位置形成一個U型空間，因已裝修，根據(jù)圖紙的反映為東西長約0.7米、南北寬約0.6米，在該空間西側有一根排污管；北側書房內的南面墻體（毗鄰通道）拆除后，朝東約1.3米砌成墻體（爭議的排污管已嵌入墻體內），變成入往書房通道，西側（毗鄰衛(wèi)生間）離南面墻體0.48米處有一根排水管。）本案雙方簽訂的商品房預售合同合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力，雙方均應按合同約定履行各自的義務。從本案查明的事實看，涉案房屋的規(guī)劃設計圖、施工圖、給排水平面施工圖、竣工圖，均顯示了涉案房屋內房間的功能，表明上訴人對雙方爭議的北側小房間的功能是明知的；但雙方簽訂的商品房預售合同未標明涉案房屋內各區(qū)域和部分的功能以及給排水管道，上訴人亦未能提供證據(jù)證明其在交付房屋前告知了被上訴人涉案房屋北側小房間為書房且房間內有三根排水（污）管。現(xiàn)被上訴人接收房屋后，書房內的三根排水（污）管客觀上影響了購房人對居住空間的通常要求，給被上訴人造成持續(xù)、長久的不良影響，亦即上訴人交付的合同標的物存在瑕疵，故一審法院依法酌定上訴人返還被上訴人房屋價款15萬元并無不當。
案例二
（2019）蘇01民終124號：（北側自西向東分別為廚房、衛(wèi)生間、書房，東端為一間儲藏室，儲藏室門向西開于書房）本案雙方簽訂的商品房預售合同合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力，雙方均應按合同約定履行各自的義務。從本案查明的事實看，涉案房屋的規(guī)劃設計圖、施工圖、給排水平面施工圖、竣工圖，均顯示了涉案房屋內房間的功能，表明上訴人對雙方爭議的北側小房間的功能是明知的；但雙方簽訂的商品房預售合同未標明涉案房屋內各區(qū)域和部分的功能以及給排水管道，上訴人亦未能提供證據(jù)證明其在交付房屋前告知了被上訴人涉案房屋北側小房間為書房且房間內有三根排水（污）管。現(xiàn)被上訴人接收房屋后，書房內的三根排水（污）管客觀上影響了購房人對居住空間的通常要求，給被上訴人造成持續(xù)、長久的不良影響，亦即上訴人交付的合同標的物存在瑕疵，故一審法院依法酌定上訴人返還被上訴人房屋價款15萬元并無不當。
根據(jù)（2018）蘇01民終10938號及（2019）蘇01民終124號案例，法院認定開發(fā)商責任的依據(jù)為規(guī)劃設計圖、施工圖、給排水平面施工圖、竣工圖，可表明開發(fā)商一方對于房屋開發(fā)中儲藏室的內容的知悉情況，其次的認定依據(jù)為雙方的買賣合同及附件，據(jù)此可查明雙方對儲藏室的實際交付情況，開發(fā)商交付的房屋也應當符合房屋買賣合同及其要求，包括儲藏室內的管道布置情況。如果房屋買賣合同未對此作出明確約定的，而儲藏室內的設置因后期實際情況與規(guī)劃設計變化有少量調整或增項的，開發(fā)商應當及時通知購房人。否則，將嚴重影響購房人居住空間而構成違約，輕則賠償損失，重則解除合同。
儲藏室在銷售過程往往會被開發(fā)商忽視，但為了并避免后期陷入違約風險對外賠償，應嚴格按照設計規(guī)劃圖紙等資料進行設計施工，相關增項及變更的情況應在合同中明示，因房屋個別差異，房屋在交付前有些微調整的，也應通過其他方式在房屋交付前向購房人告知。
三、對低價或贈送的儲藏室不做嚴格要求
案例一
(2019)蘇民申4637號：根據(jù)合同附件一的房屋平面圖，該房屋帶有地下室，用途為儲藏。由此可知，雖然繆德智、袁明蘭購買的案涉房屋包含地上一層以及地下一層，但是繆德智、袁明蘭支付的購房款是以地上一層的建筑面積作為計價依據(jù)，并未包括地下一層的建筑面積。雖然《昆山市商品房購銷合同》第四條約定的案涉房屋單價13080元高于其樓上一層房屋的單價，但不可否認的是案涉房屋帶有地下一層儲藏空間，增加了案涉房屋的實際使用面積，且該地下一層儲藏空間沒有計取費用，繆德智、袁明蘭也是權衡了經濟利益而選擇購買了案涉房屋，故地下一層雖有排污管道通過，但并不影響其儲藏功能，且現(xiàn)有證據(jù)不能證明該排污管道導致繆德智、袁明蘭損失的發(fā)生。而且，排污管道屬于該建筑物的必要配套設施，根據(jù)《合同補充協(xié)議》第二十三條的約定，繆德智、袁明蘭購房時已清楚的了解并認可所購房屋內部及周邊的不利因素，并對不利因素無異議。
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