最近這波長(zhǎng)租公寓爆雷，又坑了不少人。

我有一個(gè)朋友在成都租房，交了一年的租房+租金共2.7萬(wàn)，住了四個(gè)月就被房東趕走了。

剛開(kāi)始我還以為是個(gè)例，沒(méi)想到他給截圖看了維權(quán)群，都加了好幾個(gè)群。

有人統(tǒng)計(jì)僅成都一市受害人數(shù)就達(dá)到12萬(wàn)人，涉及到巢客、愛(ài)屋吉屋、城城等多家長(zhǎng)租公寓。

再看網(wǎng)上，除了成都，還有杭州、上海、長(zhǎng)沙等多地的長(zhǎng)租公寓都跑路了。

這事兒一定不簡(jiǎn)單，事出反常必有妖。

于是我去研究了一下，套路真是一套一套的。

這些爆雷的長(zhǎng)租公寓，大多采用高收低出的模式在運(yùn)營(yíng)。

什么意思呢？

就是高價(jià)從房東手里收房子，然后低價(jià)租給租客。

正常都知道低買(mǎi)高賣(mài)才賺錢(qián)，高買(mǎi)低賣(mài)是幾個(gè)意思？

有房東就質(zhì)疑了，4200租來(lái)的房子，中介2800租出去，這家長(zhǎng)租公寓公司腦袋瓦特了？

長(zhǎng)租公寓背后的操盤(pán)手腦子可沒(méi)瓦特，而且人家心里跟明鏡似的。

他們玩的是借雞生蛋。

4200拿房子，公司是按月付錢(qián)給房東；

2800租出去，公司是按年收錢(qián)。

簡(jiǎn)單算一下賬，公司租出去的那一刻，租客交的是12+1個(gè)月的錢(qián)，多一個(gè)月是押金。公司手上就有2800*13-4200=32200元現(xiàn)金。

公司手中有錢(qián)，但負(fù)債也在增長(zhǎng)，每個(gè)月都要給房東兌現(xiàn)4200，等到第12個(gè)月時(shí)，公司就要虧16800元。

但那都不重要，只要有新的房源進(jìn)來(lái)，能租出去，公司都能用后入的錢(qián)去補(bǔ)前面的窟窿。

新錢(qián)補(bǔ)舊錢(qián)，大家應(yīng)該很熟悉這個(gè)套路吧。

沒(méi)錢(qián)，就是龐氏騙局。

繞來(lái)繞去，就沒(méi)有繞過(guò)查爾斯·龐茲（龐氏騙局發(fā)明人）這家伙。

他都死了70多年了，大家都還在用他的套路，這么看來(lái)龐茲真是個(gè)偉大的人。全天下做微商、傳銷(xiāo)、資金盤(pán)的人，建議都請(qǐng)一尊龐茲的塑像，放在客廳里，每日焚香膜拜。

當(dāng)然，長(zhǎng)租公寓玩的局沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。70多年了，韭菜都轉(zhuǎn)基因了，割韭菜的玩法總得升級(jí)一下，不然怎么騙人。

租客付的錢(qián)進(jìn)了公司的袋子里，雖然不是公司的錢(qián)，但是錢(qián)是有時(shí)間價(jià)值的。只要錢(qián)在公司手里，就能用來(lái)做各種投資。

存銀行定期都還有那么一兩個(gè)點(diǎn)的收益，現(xiàn)在有這么多投資項(xiàng)目，只要一年的收益能賺回那16800元，這事兒就成了。

那該投什么項(xiàng)目呢？

普通人玩投資，都追求低風(fēng)險(xiǎn)、保本，買(mǎi)個(gè)貨基、理財(cái)啥的，畢竟虧了心痛。

但是長(zhǎng)租公寓卻不怕虧。用別人的錢(qián)去投資，怕個(gè)毛啊。

贏了坐地升天，虧了大不了跑路。

別以為跑路了，公司老板就會(huì)虧錢(qián)，那是不可能的。即使跑路了，他們?nèi)匀皇呛儡?chē)美女大別野。

我覺(jué)得應(yīng)該重新定義一下雙贏，叫：做成了也贏，沒(méi)做成也贏。

那他們投什么呢？

投自己呀！

長(zhǎng)租公寓把錢(qián)拿去擴(kuò)張，繼續(xù)收房租房?；?200就能收到32200的“收益”，它不香嗎？

如果租出去1萬(wàn)套房，公司手上現(xiàn)金就有3.22億；10萬(wàn)套，就是32.2億；100萬(wàn)套，就是322億。

風(fēng)險(xiǎn)大不大？當(dāng)然大。

但是有資本啊，中間哪個(gè)環(huán)節(jié)操盤(pán)得不好，出了差錯(cuò)，找資本投資，渡過(guò)難關(guān)，繼續(xù)干。

長(zhǎng)租公寓找到資本方，告訴他們，先做規(guī)模，跑出來(lái)就可以去美國(guó)上市啦，幾百倍回報(bào)不是夢(mèng)。

投資機(jī)構(gòu)一想也是這樣的算盤(pán)。

彼時(shí)的瑞幸咖啡還是經(jīng)典案例，燒錢(qián)換規(guī)模，兩三年在海外上市，創(chuàng)投資本賺個(gè)暴富。

只是沒(méi)想到瑞幸爆雷，赴美上市的路子收窄。投資人眼中頓時(shí)灰暗無(wú)光，這事兒怕是五年、十年都賺不回錢(qián)了。

這周期哪等得到，干脆割肉止損，不再投了。

你要說(shuō)資本不投了，長(zhǎng)租公寓只要能不斷拉到新租客，這個(gè)資金盤(pán)就不會(huì)崩。

但問(wèn)題，疫情這一影響，租房的人減少。

新進(jìn)來(lái)的錢(qián)無(wú)法補(bǔ)足前面的負(fù)債，投資也不愿意再投錢(qián)，那得到的結(jié)果只有一條路，死。

長(zhǎng)租公寓只能找資金投資，可上市看不到希望，投資人也得止損，不能再套進(jìn)來(lái)。

于是長(zhǎng)租公寓只剩下暴雷。

有的公司甚至在這時(shí)候?yàn)榱嘶鼗\資金，以更低的價(jià)格、更長(zhǎng)的周期吸引租客，比如原本2800租的，現(xiàn)在2000租，但是你必須交三年。

在這種誘惑下，很多租客就上當(dāng)了。沒(méi)想到只住了一兩個(gè)月，公司跑路，房東趕人。

說(shuō)到誘惑，就不得不提長(zhǎng)租公寓的套路。

1、租金貸套路

租金貸，不過(guò)是為什么提高租客租房的意愿。

一次性收1-3年的房租，租客都不干，都怕風(fēng)險(xiǎn)高，再說(shuō)了年輕人也不一定能拿出這么多的錢(qián)。

大多數(shù)人更愿意接受月付或季付。

長(zhǎng)租公寓又想立馬拿到錢(qián)，又要房子好租出去。

于是就把手里的租約抵押給銀行，一次性拿到一年的錢(qián)，而租客仍然是月付。只不過(guò)，這個(gè)月付是還貸款。

銀行一看，這就是低風(fēng)險(xiǎn)的貸款，能干。

因?yàn)槟贻p人都要臉，講信用，何況還有押金在那里，正常人不會(huì)不還款。

但是這事就很魔幻。長(zhǎng)租公寓實(shí)際上是用租客的信用作為抵押，自己獲得貸款，連利息都沒(méi)有，全是租客自己去還。

這跟我把你的房子拿去銀行抵押貸款有什么區(qū)別。

而長(zhǎng)租公寓和租客，靠的是一紙租約來(lái)鏈接。

也就是說(shuō)，這是一個(gè)牽涉三方關(guān)系的貸款。

借錢(qián)這事兒吧，兩個(gè)人尚且都扯不清，現(xiàn)在還有第三方出現(xiàn)，那不是更說(shuō)不清。

長(zhǎng)租公寓方就是最大的雷，只要他一跑，整個(gè)關(guān)系就崩了。

最后誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單，還不是弱勢(shì)一方的租客。房子沒(méi)得住，還要替別人還貸款。

2、服務(wù)費(fèi)套路

長(zhǎng)租公寓介入租房，多了一層中間商賺差價(jià)，房租價(jià)格自然更貴。（我說(shuō)的不是那種高收低出的，而是正經(jīng)當(dāng)二道販子的）

貴了就不好租出去，怎么辦呢？

他們想到了打包服務(wù)進(jìn)去。

比如自如、蛋殼的管家服務(wù)，清潔服務(wù)，維修服務(wù)，每年多收10%的房租作為服務(wù)費(fèi)，提供一月兩次的免費(fèi)保潔，還有免費(fèi)維修。

仔細(xì)算一下，這項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)水平。

拿北京市場(chǎng)舉個(gè)例子。

三室一廳的出租房很常見(jiàn)，合租平均單間算3000，三間一共就是9000。那么服務(wù)費(fèi)一年就要收10800元。10800元包含24次清潔，和維修服務(wù)。維修能不換部件就不換，換也是用最便宜的，成本很低。而且有的一年也一定能修一次。這里至少有三分之二的利潤(rùn)。

大家圖個(gè)方便，也就覺(jué)得還可以。

不過(guò)這些都算是小套路，只要長(zhǎng)租公寓不跑路，那大家都相安無(wú)事。

可這個(gè)跑路卻是經(jīng)常發(fā)生。

搞得人都不知道他們是本本分分創(chuàng)業(yè)，只不過(guò)行情不好才崩的，還是本身就是奔著收割來(lái)的。

有家公司員工開(kāi)會(huì)時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)就說(shuō)了，這公司是來(lái)干嘛的，這公司也是來(lái)洗錢(qián)的，早晚都得跑路。

為了讓員工放心去銷(xiāo)售，工資都是日結(jié)，第二天就結(jié)頭天的。

要說(shuō)我，這些助紂為虐的員工，都應(yīng)該抓起來(lái)。明知是去騙人，還要去做。

做長(zhǎng)租公寓的太多了，因?yàn)檫@里的誘惑也大，一不犯法，二沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)。手里拿著錢(qián)，你怎么知道他有沒(méi)有把錢(qián)轉(zhuǎn)移到自己的腰包里。

以前創(chuàng)業(yè)的就有專(zhuān)門(mén)To VC的，現(xiàn)在是VC明白過(guò)來(lái)了，開(kāi)始收割用戶(hù)。

可苦了年輕人，本來(lái)收入就不高，一畢業(yè)就被資本無(wú)情地割上一刀，感受到社會(huì)的險(xiǎn)惡。