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商業(yè)運(yùn)營(yíng)(掘金商業(yè)運(yùn)營(yíng)賽道:構(gòu)筑安全邊際,打開增長(zhǎng)的阿爾法)
2022-10-12 11:12:08

?掘金商業(yè)運(yùn)營(yíng)賽道:構(gòu)筑安全邊際,打開增長(zhǎng)的阿爾法

商業(yè)運(yùn)營(yíng)(掘金商業(yè)運(yùn)營(yíng)賽道:構(gòu)筑安全邊際,打開增長(zhǎng)的阿爾法)
  受房地產(chǎn)行業(yè)不確定性的影響,9月以來(lái)物業(yè)管理板塊開啟了“俯臥撐”模式。短短半個(gè)月內(nèi),恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)的跌幅接近20%,隨后雖然有所反彈,但是截止2021年10月11日仍較高點(diǎn)下跌近30%,儼然失去了以往“萬(wàn)眾矚目”的地位。

  (來(lái)源:WIND,格隆匯整理)

  而商業(yè)運(yùn)營(yíng),作為物管板塊之中的一個(gè)細(xì)分賽道,在本輪沖擊之下,也呈現(xiàn)出明顯的回撤。與此同時(shí),2021年8月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)2.5%,大幅低于此前7%的預(yù)期,又進(jìn)一步加劇了投資者對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)未來(lái)發(fā)展的擔(dān)憂。

  在此情況下,商業(yè)運(yùn)營(yíng)賽道是否還值得繼續(xù)關(guān)注?又該篩選怎樣的投資標(biāo)的?接下來(lái),筆者將就這一細(xì)分賽道進(jìn)行分析。

  一、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的安全邊際

  商業(yè)運(yùn)營(yíng)是:為購(gòu)物中心提供開業(yè)前的建筑咨詢、定位咨詢、商戶招攬;并在開業(yè)后為購(gòu)物中心持續(xù)提供運(yùn)營(yíng)、企劃、商戶管理等一系列服務(wù)。主要上市公司包括:華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、合景悠活、中駿商管等。

  注:數(shù)據(jù)來(lái)源于上市公司2021半年報(bào),其中中駿商管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、合景悠活商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入包含寫字樓等商業(yè)物業(yè)

  從收費(fèi)模式來(lái)看,在購(gòu)物中心開業(yè)后,收入通常來(lái)源于兩個(gè)部分:1)向商戶按照每月每平方米收取固定的管理費(fèi)及推廣費(fèi);2)向業(yè)主提供租戶管理及收租服務(wù),按照租金的一定比例提取。

  其中,管理費(fèi)和推廣費(fèi)是商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)構(gòu)筑的第一層安全墊,所有商戶只要進(jìn)駐購(gòu)物中心,不論客流、銷售額如何變化,就需要按時(shí)繳納該項(xiàng)費(fèi)用。并且,商業(yè)物管費(fèi)和推廣費(fèi)不受政府限價(jià)制約,合同到期后就存在漲價(jià)的機(jī)會(huì),是物業(yè)管理中當(dāng)之無(wú)愧的高盈利優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),享有較高的利潤(rùn)率。

  注:數(shù)據(jù)來(lái)源于上市公司2021半年報(bào)

  其次,商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)會(huì)向業(yè)主方收取一定比例的租金分成。而租金大致分為兩種:1)固定租金;2)固定租金與銷售額抽成租金取其高。因此,當(dāng)購(gòu)物中心出租率保持穩(wěn)定,即使是銷售額下滑,也有固定租金作為保底收入,進(jìn)而構(gòu)筑了商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的第二層安全墊。

 ?。▉?lái)源:WIND,平安證券,格隆匯整理)

  結(jié)合以上分析,我們可以得出結(jié)論,商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)存在盈利的安全邊際,而安全邊際的衡量指標(biāo)就是——出租率。目前,幾家上市的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)出租率都表現(xiàn)不錯(cuò),且根據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2021年一季度重點(diǎn)一二線城市平均空置率為9.1%,較2020年四季度相比下降了1.2%,體現(xiàn)了行業(yè)整體在向著積極的方向發(fā)展。

  二、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的增長(zhǎng)空間

  投資僅有安全邊際是不夠的,仍需要尋求上漲空間。而商業(yè)運(yùn)營(yíng)的上漲空間源于:1)新開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量的增加;2)已開業(yè)購(gòu)物中心銷售額的增長(zhǎng)。其中,新增開業(yè)面臨上游房地產(chǎn)開發(fā)的不確定性,但筆者認(rèn)為有一個(gè)指標(biāo)可以在“不確定”之中尋找“確定”,即合約面積與在管面積的比例,該指標(biāo)體現(xiàn)已鎖定的未來(lái)增長(zhǎng)。

  截止2021年6月30日,幾家商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的合約/在管面積比均保持在1.5以上,說(shuō)明至少鎖定了未來(lái)50%以上的增速,假設(shè)在2-3年內(nèi)完成轉(zhuǎn)化,那平均每年也有20-30%左右的增幅。

  注:數(shù)據(jù)來(lái)源于上市公司2021半年報(bào),其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活合約面積含未簽約但華潤(rùn)置地已獲取的儲(chǔ)備項(xiàng)目

  另一方面,相比于外延式的面積擴(kuò)張,已開業(yè)購(gòu)物中心的內(nèi)生式增長(zhǎng)更為重要,體現(xiàn)了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力,也是永續(xù)增長(zhǎng)的保障。因?yàn)樯虘粼谧饧s到期后,可以比較順利的實(shí)現(xiàn)租金、物管費(fèi)和推廣費(fèi)的自然上漲,所以此處著重討論“超額增長(zhǎng)”——即超越固租門檻后的銷售額提成。

  此前,8月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額低于預(yù)期,引起了部分投資者對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)投資邏輯的擔(dān)憂,但筆者認(rèn)為著實(shí)有些反應(yīng)過(guò)度了。

  首先,社會(huì)消費(fèi)品零售總額囊括了:汽車、石油、家具、建筑裝潢、文化辦公、藥品等一系列與購(gòu)物中心無(wú)關(guān)的消費(fèi)數(shù)據(jù)。其次,每一個(gè)專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)都是在精選頭部消費(fèi),他們代表了全國(guó)最前沿、最受歡迎的消費(fèi)品牌, 并持續(xù)優(yōu)化其品牌組合。因此,通過(guò)社會(huì)消費(fèi)品零售總額來(lái)判斷購(gòu)物中心銷售額,是比較片面的做法。

  從具體數(shù)據(jù)來(lái)看,上半年華潤(rùn)萬(wàn)象生活全口徑銷售總額比2020年同期增長(zhǎng)84.4%;寶龍商業(yè)全口徑銷售總額比2020年同期增長(zhǎng)51%,比2019年同期增長(zhǎng)10%;星盛商業(yè)的可比同店銷售額較2019年同期增長(zhǎng)8%。雖然幾家上市公司對(duì)于銷售額的披露口徑不同,但從大體趨勢(shì)上還是可以判斷,購(gòu)物中心銷售額已經(jīng)較2019年疫情之前實(shí)現(xiàn)了一定幅度的增長(zhǎng)。

  進(jìn)一步來(lái)看,銷售額的增長(zhǎng)將在多大程度上轉(zhuǎn)化為租金的上漲呢?這取決于租售比。2021上半年,華潤(rùn)置地的租金收入為83億元,對(duì)應(yīng)華潤(rùn)萬(wàn)象生活銷售額560億元,租售為14.8%;根據(jù)平安證券的研究報(bào)告顯示,星盛商業(yè)的平均租售比在15%左右,兩者均在比較健康的水平,且保留了較好的向上彈性。(寶龍地產(chǎn)因?yàn)闆](méi)有披露租金收入,所以租售比無(wú)法獲知。)

  小結(jié)

  綜合以上分析,筆者比較出乎意料的發(fā)現(xiàn),星盛商業(yè)竟然在“安全墊+增長(zhǎng)彈性”方面是可以與華潤(rùn)萬(wàn)象生活向比肩的。

  (來(lái)源:公司公告,格隆匯整理)

  此外,星盛商業(yè)還有一個(gè)特點(diǎn)——第三方面積占比達(dá)62%,在外拓道路上先行一步,如果第三方外拓持續(xù)發(fā)力,相信會(huì)被市場(chǎng)給予更高的估值溢價(jià)。

  根據(jù)平安證券的盈利預(yù)測(cè),目前公司的市值僅為2022年凈利潤(rùn)的11倍PE,處于非常具有吸引力的價(jià)值投資區(qū)間。短期市場(chǎng)或被極端情緒影響,但相信長(zhǎng)期來(lái)看一定會(huì)回歸對(duì)企業(yè)基本面的判斷。

  本文源自格隆匯
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一、根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)信息內(nèi)容生態(tài)治理規(guī)定》《中華人民共和國(guó)未成年人保護(hù)法》等法律法規(guī),對(duì)以下違法、不良信息或存在危害的行為進(jìn)行處理。
1. 違反法律法規(guī)的信息,主要表現(xiàn)為:
    1)反對(duì)憲法所確定的基本原則;
    2)危害國(guó)家安全,泄露國(guó)家秘密,顛覆國(guó)家政權(quán),破壞國(guó)家統(tǒng)一,損害國(guó)家榮譽(yù)和利益;
    3)侮辱、濫用英烈形象,歪曲、丑化、褻瀆、否定英雄烈士事跡和精神,以侮辱、誹謗或者其他方式侵害英雄烈士的姓名、肖像、名譽(yù)、榮譽(yù);
    4)宣揚(yáng)恐怖主義、極端主義或者煽動(dòng)實(shí)施恐怖活動(dòng)、極端主義活動(dòng);
    5)煽動(dòng)民族仇恨、民族歧視,破壞民族團(tuán)結(jié);
    6)破壞國(guó)家宗教政策,宣揚(yáng)邪教和封建迷信;
    7)散布謠言,擾亂社會(huì)秩序,破壞社會(huì)穩(wěn)定;
    8)宣揚(yáng)淫穢、色情、賭博、暴力、兇殺、恐怖或者教唆犯罪;
    9)煽動(dòng)非法集會(huì)、結(jié)社、游行、示威、聚眾擾亂社會(huì)秩序;
    10)侮辱或者誹謗他人,侵害他人名譽(yù)、隱私和其他合法權(quán)益;
    11)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)以文字、圖片、音視頻等形式,對(duì)未成年人實(shí)施侮辱、誹謗、威脅或者惡意損害未成年人形象進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)欺凌的;
    12)危害未成年人身心健康的;
    13)含有法律、行政法規(guī)禁止的其他內(nèi)容;


2. 不友善:不尊重用戶及其所貢獻(xiàn)內(nèi)容的信息或行為。主要表現(xiàn)為:
    1)輕蔑:貶低、輕視他人及其勞動(dòng)成果;
    2)誹謗:捏造、散布虛假事實(shí),損害他人名譽(yù);
    3)嘲諷:以比喻、夸張、侮辱性的手法對(duì)他人或其行為進(jìn)行揭露或描述,以此來(lái)激怒他人;
    4)挑釁:以不友好的方式激怒他人,意圖使對(duì)方對(duì)自己的言論作出回應(yīng),蓄意制造事端;
    5)羞辱:貶低他人的能力、行為、生理或身份特征,讓對(duì)方難堪;
    6)謾罵:以不文明的語(yǔ)言對(duì)他人進(jìn)行負(fù)面評(píng)價(jià);
    7)歧視:煽動(dòng)人群歧視、地域歧視等,針對(duì)他人的民族、種族、宗教、性取向、性別、年齡、地域、生理特征等身份或者歸類的攻擊;
    8)威脅:許諾以不良的后果來(lái)迫使他人服從自己的意志;


3. 發(fā)布垃圾廣告信息:以推廣曝光為目的,發(fā)布影響用戶體驗(yàn)、擾亂本網(wǎng)站秩序的內(nèi)容,或進(jìn)行相關(guān)行為。主要表現(xiàn)為:
    1)多次發(fā)布包含售賣產(chǎn)品、提供服務(wù)、宣傳推廣內(nèi)容的垃圾廣告。包括但不限于以下幾種形式:
    2)單個(gè)帳號(hào)多次發(fā)布包含垃圾廣告的內(nèi)容;
    3)多個(gè)廣告帳號(hào)互相配合發(fā)布、傳播包含垃圾廣告的內(nèi)容;
    4)多次發(fā)布包含欺騙性外鏈的內(nèi)容,如未注明的淘寶客鏈接、跳轉(zhuǎn)網(wǎng)站等,誘騙用戶點(diǎn)擊鏈接
    5)發(fā)布大量包含推廣鏈接、產(chǎn)品、品牌等內(nèi)容獲取搜索引擎中的不正當(dāng)曝光;
    6)購(gòu)買或出售帳號(hào)之間虛假地互動(dòng),發(fā)布干擾網(wǎng)站秩序的推廣內(nèi)容及相關(guān)交易。
    7)發(fā)布包含欺騙性的惡意營(yíng)銷內(nèi)容,如通過(guò)偽造經(jīng)歷、冒充他人等方式進(jìn)行惡意營(yíng)銷;
    8)使用特殊符號(hào)、圖片等方式規(guī)避垃圾廣告內(nèi)容審核的廣告內(nèi)容。


4. 色情低俗信息,主要表現(xiàn)為:
    1)包含自己或他人性經(jīng)驗(yàn)的細(xì)節(jié)描述或露骨的感受描述;
    2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容;
    3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容;
    4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想;
    5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適;
    6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等;
    7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。


5. 不實(shí)信息,主要表現(xiàn)為:
    1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容;
    2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容;
    3)偽造身份、冒充他人,通過(guò)頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份,或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。


6. 傳播封建迷信,主要表現(xiàn)為:
    1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??;
    2)求推薦算命看相大師;
    3)針對(duì)具體風(fēng)水等問(wèn)題進(jìn)行求助或咨詢;
    4)問(wèn)自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失,包括通過(guò)占卜方法問(wèn)婚姻、前程、運(yùn)勢(shì),東西寵物丟了能不能找回、取名改名等;


7. 文章標(biāo)題黨,主要表現(xiàn)為:
    1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來(lái)誘導(dǎo)用戶;
    2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲;
    3)使用夸張標(biāo)題,內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。


8.「飯圈」亂象行為,主要表現(xiàn)為:
    1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
    2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
    3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂(lè)等行為
    4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
    5)通過(guò)「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論,影響傳播秩序


9. 其他危害行為或內(nèi)容,主要表現(xiàn)為:
    1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的;
    2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的;
    3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的;
    4)法律、行政法規(guī)禁止,或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。


二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí),本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度,對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過(guò)作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào),或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí),本網(wǎng)站將加重處罰。


三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富,本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的,將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對(duì)本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議,可以通過(guò)「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
(規(guī)則的最終解釋權(quán)歸屬本網(wǎng)站所有)

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