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品牌營銷公司排名(2022零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP100:萬達第一、華潤萬象生活第二、萬科集團第三)
2023-03-13 14:03:47

??輕資產(chǎn)路徑多樣化,增量開拓與存量運作并舉今年上半年,萬達商管新增8個商業(yè)廣場,規(guī)模高達110萬㎡,且均為第三方項目。3季度購物中心開業(yè)率為32%,較上半年稍有回升,但同比2021年(513%)、2020年(332%)的同期開業(yè)率來看,疫情反復(fù)多點散發(fā)導(dǎo)致不確定因素與風(fēng)險大幅增多,品牌經(jīng)營較疫情初年更加艱難,商業(yè)體招商難、開業(yè)難、經(jīng)營難等一系列困境暫未得到根本緩解。

?2022零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP100:萬達第一、華潤萬象生活第二、萬科集團第三

品牌營銷公司排名(2022零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP100:萬達第一、華潤萬象生活第二、萬科集團第三)

撰文/中城研究院 排版/Mila

圖片來源/除特別標(biāo)注外,均由項目方提供




這一年,我們常常在談變化,對未來的不確性充滿了不安。難以忽略的是,不動產(chǎn),特別是大宗不動產(chǎn),由于持有時間較長,必然要經(jīng)歷不同的經(jīng)濟周期。成熟市場的經(jīng)驗亦表明,不動產(chǎn)等大類資產(chǎn)價格的輪動天然存在,但良好的管理能使其穿越周期。

高高低低,起起落落,正是鍛煉韌性的時間。在長期視角中,我們更應(yīng)該把握行業(yè)的核心趨勢,通過一些具備風(fēng)向標(biāo)意義的行業(yè)觀察,思考未來的方向,保持冷靜和克制。

就像《反脆弱》里說的,“風(fēng)會吹滅蠟燭,卻能使火越燒越旺。對隨機性,不確定性和混沌也是一樣,你要利用它們,而不是躲避它們,你要成為火,渴望得到風(fēng)的吹拂。”

數(shù)據(jù)說明:

2022年度零售商業(yè)地產(chǎn)綜合實力TOP100評價指標(biāo):

零售商業(yè)物業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑:3萬以上購物中心及奧特萊斯

數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間:截止2022年12月10日

品牌營銷公司排名(2022零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP100:萬達第一、華潤萬象生活第二、萬科集團第三)


客流數(shù)據(jù):

統(tǒng)計時間:2020年1月-2022年11月。因疫情原因,2022年3-5月客流數(shù)據(jù)不包含上海;

統(tǒng)計范圍:全國商業(yè)建筑面積3萬㎡及以上的已開業(yè)購物中心;

注:客流數(shù)據(jù)僅為客流指數(shù),不代表絕對值。


開關(guān)店數(shù)據(jù):

統(tǒng)計時間:2022年Q1-Q3。因疫情原因,2022年二季度開關(guān)店統(tǒng)計不納入上海、北京;

統(tǒng)計范圍:北京、上海、深圳、廣州、成都、重慶、杭州、天津、武漢9個城市的標(biāo)桿購物中心;

注:開關(guān)店比-開店數(shù)量/關(guān)店數(shù)量;>1,代表上行,<1,代表下行,=1,代表持平。


01

企業(yè)永遠處于動態(tài)競爭之中



在今年這樣的經(jīng)營環(huán)境中,對企業(yè)的挑戰(zhàn)是多元化、全方位的。但滄海橫流,方顯英雄本色。

回看疫情三年,是過山車式的商業(yè)劇情??蔁o論世勢何變,找到確定賽道,保持冷靜和克制,步履朝前,總能熬過這個冬天。

在長期競爭中,決定企業(yè)位置的,仍然是企業(yè)的競爭實力,運營資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)良程度,購物中心運營效率的高低。

贏商網(wǎng)通過四大行業(yè)指標(biāo),評價零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的綜合能力。


2022年度零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)

綜合實力TOP100名單



根據(jù)以上綜合維度測評,贏商網(wǎng)聯(lián)合中城研究院共同發(fā)布《2022年度零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP100》:



在經(jīng)濟形勢偏弱和疫情反復(fù)襲擾的情況下,企業(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)的表現(xiàn)是其能否真正擔(dān)當(dāng)營業(yè)收入和盈利能力穩(wěn)定來源的試金石。在這個背景下,運營資產(chǎn)的類型、規(guī)模的有序增長、業(yè)務(wù)上的新突破顯得非常重要。

高端商場經(jīng)受住了壓力測試,是當(dāng)之無愧的最抗周期的資產(chǎn)類型。規(guī)模領(lǐng)先的企業(yè),在規(guī)模增長方式上創(chuàng)新、多元、多層次,不斷探索新路徑。業(yè)務(wù)上的新突破,也讓一些企業(yè)發(fā)揮著后發(fā)優(yōu)勢。

?? 華潤萬象生活上半年總營收52.78億元,同比大增31.5%,遠高于多數(shù)同行。其中,商管板塊收入共19.24億元,同比增18.5%,主力貢獻者是旗下的重奢購物中心。

2022年5月起,華潤萬象生活旗下購物中心同店零售額同比增幅提升,其中重奢購物中心復(fù)蘇明顯,同店零售額同比增速高達17%,顯示出極強的持續(xù)內(nèi)生增長力。



?? 目前在營重奢商場數(shù)量第二的是恒隆地產(chǎn),2022年上半年,恒隆地產(chǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)的租賃收入分別為27.84億元,上漲1%。3月末-5月,上海恒隆廣場銷售額大跌38%,租賃收入大跌17%;上海港匯恒隆廣場銷售額大跌32%,而租賃收入僅微跌2%。銷售額、租賃收入雖見下滑,但恒隆地產(chǎn)在上海的這2大“店王”,依舊是恒隆地產(chǎn)收入的中流砥柱。

報告期內(nèi),恒隆地產(chǎn)在上海和沈陽以外的高端商場業(yè)績收入較去年同期增加 7%至184%不等,其中昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場的收入同比分別增加11%、184%,減輕了上海疫情所帶來的部分負面影響。

以量計算,太古地產(chǎn)旗下的高端商場數(shù)僅次于恒隆地產(chǎn)。2022年上半年,雖商場銷售額全線下跌,但太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的投資物業(yè)租金收入?yún)s按年逆勢漲了3%至17.84億港元。太古地產(chǎn)表示,此增長主要得益于三里屯太古里西區(qū)正式營運帶來的收入貢獻,以及今年疫情前第一季度中國內(nèi)地零售市場的強勁表現(xiàn)。




具體看,同處上海南京西路商圈,上海恒隆廣場半年銷售額、租金收入雙跌,而銷售額幾近腰斬的興業(yè)太古匯,租金收入?yún)s與上年同期持平。

這些企業(yè)的反脆弱共性特征是,銷售額大跌,但租金收入趨穩(wěn)。在這背后,高端商場規(guī)模與地域的分散性、新項目的高增量,極其重要。

高端商場的業(yè)績穩(wěn)定,主要依靠奢侈品市場的持續(xù)繁榮。基于奢侈品行業(yè)與經(jīng)濟周期之間極高的相關(guān)性,可預(yù)測在當(dāng)前全球形勢嚴峻背景下,奢侈品并不能抵御經(jīng)濟的衰退。但于全球而言,結(jié)構(gòu)性不平衡仍然存在,中國市場依舊是最大亮點。

弗若斯特沙利文預(yù)測,到2024年中國將成為僅次于亞太地區(qū)(除中國外)的全球第二大奢侈品市場,并于2025年市場規(guī)將模破千億美元。


疫情后,全球奢侈品消費格局已經(jīng)發(fā)生改變,中國成為唯一一個奢侈品新開業(yè)門店市場份額大幅提升的主要地區(qū)。規(guī)模快速增長的中高階層消費者,據(jù)預(yù)測將貢獻60%的城市消費,另有20%則來自更高收入水平的消費者。穩(wěn)固的消費客群,是支撐中國奢侈品消費持續(xù)增長的核心驅(qū)動力。

而于高端商場的運營方而言,王中見王的競爭也將繼續(xù),應(yīng)時而變不斷調(diào)整場內(nèi)奢侈品牌的組合,是它們必修的技能之一。一方面需要管理運營人員對于當(dāng)?shù)叵M風(fēng)向、消費者人群變化、城市商圈發(fā)展的及時洞悉,另一方面也需要集團強大的招商資源來支持。

萬達商管最新招股書顯示,截至2022年6月30日,珠海萬達商管總在管項目個數(shù)增至的425個,總在管面積逾6000萬平㎡。

?? 輕資產(chǎn)路徑多樣化,增量開拓與存量運作并舉

今年上半年,萬達商管新增8個商業(yè)廣場,規(guī)模高達110萬㎡,且均為第三方項目。至此,來自獨立第三方業(yè)主的項目數(shù)量從2021年底的132個增加到140個(截至2022年6月30日),占總在管項目數(shù)量的32.9%,占比逐年走高,較2019年升了10%以上。



另從項目儲備來看,第三方項目已成萬達商管未來持續(xù)增長的動力來源。截至6月30日,196個儲備項目中,有175個來自獨立第三方業(yè)主,占比高達89.3%。



積極開拓新增量市場外,萬達還通過接手在營商場經(jīng)營權(quán),多路徑實現(xiàn)存量市場整合。9月27日,奧克斯地產(chǎn)決定將長沙、青島、杭州、成都5家奧克斯廣場托管給萬達商管。此外,萬達商管接管北京東、西兩大商場——原卓展購物中心及SOLANA藍色港灣運營權(quán)。這是萬達時隔多年重返北京城區(qū)核心商圈的大動作。

據(jù)招股書,未來,萬達商管計劃挖掘大量未能成功開業(yè)或管理不佳但具備發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)廣場項目。通過接手該等商業(yè)廣場項目經(jīng)營權(quán),加速業(yè)務(wù)規(guī)模的擴張。

?? 輕資產(chǎn)運營靈活化,規(guī)模擴容加速度

合作模式上,萬達商管依照運營模式靈活提供兩類服務(wù):委托管理模式和租賃運營模式。



因收入確認方式不同,萬達商管在管的同一項目,在租賃運營模式下會產(chǎn)生可變租金形式的銷售成本,導(dǎo)致收入更高、毛利率更低;而委托管理模式由于不產(chǎn)生該類成本,更為“輕盈”。截至6月底,萬達商管來自母公司的287個項目全部采用委托管理模式;160個在管獨立第三方商業(yè)廣場中,115個采用租賃運營模式。

這一結(jié)果,來自萬達商管對其運營模式的數(shù)次調(diào)整,一系列新變化隨之而來。



  • 租賃運營模式利益分成隨行就市:經(jīng)過最近的一次調(diào)整,萬達商管不再在租賃運營模式下向商業(yè)廣場業(yè)主支付固定或最低租賃費。即,無需將相關(guān)使用權(quán)資產(chǎn)并入資產(chǎn)負債表內(nèi),“輕”裝快進。

  • 不斷提高委托管理模式比重:2022年6月30日,委托管理模式收入占比由去年同期的65.5%提升至74.4%。



運營模式越靈活,萬達商管的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略覆蓋面越大、縱深度越強,落地執(zhí)行的效率也就越高,并帶來積極的經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)。招股書顯示,萬達商管委托管理模式下的商業(yè)管理服務(wù)收入由2021年6月30日的9億元增加230.7%至2022年6月30日的29.9億元人民幣。

由此,萬達商管毛利率在今年上半年創(chuàng)三年新高,達到48.9%。其中,來自母公司的商業(yè)廣場項目毛利率自2021年開始高于獨立第三方項目,不斷拉升整體毛利率。



同樣,收入確認方式的調(diào)整大幅增加了萬達商管的凈利潤。2022上半年萬達商管凈利潤超40億元,這一數(shù)字在2020年僅為11.12億元。

差異化、在地化,應(yīng)企業(yè)自身資源稟賦的拓展非常關(guān)鍵。

多元化拓展的企業(yè),會持續(xù)在商業(yè)板塊上補齊、補強,并且在各業(yè)態(tài)之間持續(xù)融合,形成集群優(yōu)勢。

?? 作為合景泰富集團旗下專業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)管理運營平臺,合景泰富商業(yè)資管依托集團的多元化產(chǎn)品布局,已在全國四大經(jīng)濟區(qū)的核心一二線城市【累計】布局逾50個商場和寫字樓項目,建立起全國性的商業(yè)管理版圖和全方位的資產(chǎn)管理體系。

作為城市綜合運營商,合景泰富商業(yè)資管加速了在商業(yè)板塊的發(fā)力,錨定具有高成長潛力的核心城市、片區(qū),有針對性地布局三大標(biāo)桿產(chǎn)品線——悠方、摩方和悠方天地,以構(gòu)建“和而不同”的商業(yè)思維,激活多元商業(yè)空間勢能,推動城市發(fā)展的同時,更為大眾帶來美好生活方式的進階。

在疫情反復(fù)的2022年,合景泰富商業(yè)資管布局華南的首個悠方產(chǎn)品——合景·悠方(廣州知識城)于上半年順利亮相。項目位處廣州市黃埔區(qū)中新知識城,聚焦生活在城市新區(qū)的潮流青年、菁英白領(lǐng)和品質(zhì)家庭,著力提升區(qū)域業(yè)態(tài)豐富度和品牌層級。開業(yè)6天累計客流量達31萬,聚合超70%首店品牌,其中8家品牌奪得廣州同品牌門店銷售冠軍。在疫情形勢下,全國能開10萬㎡以上購物中心的企業(yè),不僅是實力過硬,更是對市場有堅定信心。

在項目煥新上,已開業(yè)四年的合景·悠方(成都)于今年煥新定位為“藝述·風(fēng)尚·漫享 都市摩登新聚場”,并堅守自身“The Unique Fun”屬性,持續(xù)引進了ARC'TERYX 始祖鳥全新概念店、BAsdBAN成都首店、COSCIA蔻莎潮奢精品百貨成都首店、HARMAY話梅城南首店、S Kitchen偲廚城南首店等,通過各類高層級首店、概念店、主題店等,為消費者帶來耳目一新的體驗,也迅速提升了城南的首店競爭力,為合景·悠方(成都?。┑奈ㄒ粚傩栽鎏砹俗⒛_。

合景·摩方(成都)則定位為“敢時尚·愛自己”的森系時髦腔調(diào)街區(qū),強調(diào)新銳、時尚、先鋒的調(diào)性,主打“時尚買手店+黑珍珠/必吃榜餐廳+高品質(zhì)生活美學(xué)”業(yè)態(tài)組合,以占比超68%的首店引領(lǐng)城市先鋒美學(xué)消費和體驗,今年全新引進來自武康路的買手店UNIT西南首店、THE PLUMP OYSTER普朗姆生蠔牛排館西南首店、LA PICADA大中華區(qū)二店、小面鹵味出版社全國首店、MINORI西南首店、SASAKII西南首店等,不斷強化其在城市新貴圈層中的時髦腔調(diào)標(biāo)簽。

營銷創(chuàng)新上,2022上半年,合景泰富商業(yè)資管創(chuàng)新跨界攜手螞蟻森林、綠客盟Green Monday等頭部品牌,聯(lián)動高德打車、曹操出行、e代駕等出行平臺,開啟系列線上線下跨界聯(lián)動,在貫穿3.12植樹節(jié)、3.26地球一小時、4.22世界地球日的“理想森活節(jié)”全國聯(lián)動營銷活動中,將綠色環(huán)保、可持續(xù)等商業(yè)理念投射到主題活動中,從各城市項目特色出發(fā),打造了一個個“森系藝術(shù)”的夢想空間,讓消費者直觀感受“城市綠洲”生活。下半年,合景泰富商業(yè)資管借助今年8月會員系統(tǒng)升級為全新K·One會員平臺的契機,順勢于10.31-11.13打造首屆“超級合粉節(jié)”,鏈接6座城市的9座商業(yè)項目,圍繞“寵愛、樂活、鉅惠”三大關(guān)鍵詞,開啟年末狂歡購,實現(xiàn)了業(yè)績與口碑的雙進階。

通過持續(xù)輸出與消費大眾深度對話的創(chuàng)新內(nèi)容,合景泰富商業(yè)資管正探索激活商業(yè)空間的創(chuàng)造力,使其變?yōu)槌鞘兄新氏雀惺苄鲁鄙罘绞?、生活態(tài)度的場域。同時,合景泰富商業(yè)資管將進一步探索商業(yè)與人的關(guān)系,助力“藝述·生態(tài)·樂活”的品牌理念不斷被感知與認同,成為眾多城市商業(yè)項目中極具辨識度的品牌標(biāo)簽。

?? 碧桂園文商旅集團,今年以來通過輕資產(chǎn)輸出方式,獲取了相當(dāng)體量的項目。2022年已先后簽約蘭州虹盛時尚購物廣場、南通海門碧樂匯、惠州博羅碧樂匯、南通崇州碧樂匯、揚州儀征碧樂匯、安陽北關(guān)碧樂匯、浙江碧家嘉興智匯大廈人才公寓項目等三十多個優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項目。

自去年底提出輕重并舉、內(nèi)外并重發(fā)展策略以來,集團著手讓商業(yè)板塊發(fā)揮出自身的優(yōu)勢。目前,碧桂園文商旅明確了消費商業(yè)最新產(chǎn)品線。



廣州番禺碧樂時光、韶關(guān)太陽城碧樂坊、貴陽觀山湖碧樂時光、碧桂園·里悅里購物中心、阜陽潁州碧樂坊已在今年順利開業(yè)。在疫情的影響下,商業(yè)市場受到一定的沖擊,但碧桂園文商旅集團依然實現(xiàn)5個項目的開業(yè)。

其中,8月19日開業(yè)的碧桂園·里悅里,招商率97%、開業(yè)率95%的成績,在疫情當(dāng)下足夠亮眼。從引進的160+優(yōu)質(zhì)品牌來看,首進東莞品牌24個,首進大朗品牌96個,首進品牌比例達75%,為廣大市民提供全新的生活品質(zhì)和生活享受。12月26日,無錫碧樂城也將開業(yè)。作為碧桂園文商旅華東區(qū)域首個碧樂城項目,無錫碧樂城將打造全客層家庭型MALL,助力梁溪區(qū)錫滬板塊消費升級。一年開出六城六大新項目,碧桂園文商旅致力于將更高品質(zhì)的商業(yè)品牌和服務(wù)引入多層級的城市市場,提供更有溫度和效率的商業(yè)體驗,探尋美好商業(yè)生活的無限可能。

在創(chuàng)新上,在東莞主城區(qū)的城市更新項目中,碧桂園廣東33小鎮(zhèn)是產(chǎn)商融合、激活舊城年輕力的典型代表。這里為曾經(jīng)的“三舊”烏石崗工業(yè)區(qū),被碧桂園集團與永正文化集團聯(lián)合改造后,原規(guī)劃為建筑面積約11萬平方米的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但受疫情、雙減政策影響,文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位難以持續(xù),33小鎮(zhèn)運營團隊開啟定位調(diào)整,將項目定位為“城市潮趣樂享PARK”。

后續(xù),第二階段將延續(xù)調(diào)改方向,進一步提升招商率和開業(yè)率,分階段實現(xiàn)各大板塊的規(guī)劃,提升項目的整體商業(yè)氛圍,承載更多的商業(yè)內(nèi)容注入。對于碧桂園文商旅集團來說,這是對新型文旅項目的嘗試與創(chuàng)新,打破業(yè)界對碧桂園商業(yè)固有的印象,也為城市舊改項目提供經(jīng)驗和方向。

縱觀多輪驅(qū)動的商業(yè)格局,帶來的是更符合在地消費者需求的業(yè)態(tài)和場景,從而打造多個生活方式新范本。隨著碧桂園文商旅集團項目落地,將為城市消費注入新活力,全方位促進城市美好發(fā)展,推動城市商業(yè)繁榮發(fā)展。碧桂園文商旅集團的商業(yè)競爭力也得以進一步提升,為日后的快速擴張奠定良好的基礎(chǔ),成為商業(yè)創(chuàng)新與變革的引領(lǐng)者。


02

行業(yè)仍然向前

尋找不確定性中的確定性



// 客流的波動,是今年企業(yè)經(jīng)營所面對的系統(tǒng)性難題

作為線下商業(yè)的基本盤,購物中心客流的波動,是今年企業(yè)經(jīng)營所面對的系統(tǒng)性難題。

復(fù)盤客流走勢,經(jīng)過2020年的劇烈調(diào)整期,到2021年的波動中下降,再到今年二季度起的波動中恢復(fù),可以看到:對于線下消費來說,至暗時刻已然過去,復(fù)蘇信號強烈。



據(jù)贏商大數(shù)據(jù),2022年1-11月,樣本監(jiān)測的4382家3萬㎡以上的購物中心客流同比微跌1%,場日均客流指數(shù)為1.6萬人。



環(huán)比來看,2022年3月,全國客流行至最低谷,隨后觸底反彈,二季度開始客流在波動中恢復(fù):

今年5月,國內(nèi)購物中心場日均客流環(huán)比增幅達到一年來最高水平29.7%,增長態(tài)勢持續(xù)至7、8月,達到近2萬人的客流峰值。9月呈現(xiàn)階段性波動,隨即再次恢復(fù),至11月環(huán)比上漲2.5%至1.8萬人。



  • 購物中心客流有其內(nèi)生韌性。對比2020至今各月份客流指數(shù)環(huán)比走勢發(fā)現(xiàn),受開學(xué)等消費季節(jié)性因素影響,9月的客流下跌屬于正常范圍的、階段性的波動,而10月延續(xù)了往年上漲趨勢,且這一趨勢順延至11月,可見消費市場出現(xiàn)短期波動主要受季節(jié)性因素影響。



  • 客流的韌性來自高能級市場(商業(yè)二線及以上城市)龐大而穩(wěn)固的消費基本盤。二季度,隨著多地疫情防控形勢向好,高能級市場客流領(lǐng)漲,商業(yè)準一線城市環(huán)比增速高達24%,商業(yè)一線及二線城市環(huán)比增速亦在17%以上。高能級市場的回暖,向市場釋放了積極信號,帶動了三季度下沉市場的客流增長。



疫情的零星反復(fù),疊加季節(jié)性因素的影響,引致客流曲線的波動。但,小波動不改大趨勢。隨著目前防疫政策的逐步優(yōu)化,有理由相信,至暗已過,黎明將至。

// 在規(guī)模增長上,存量時代已經(jīng)沒有疑問



2022年3季度全國新開業(yè)購物中心101個,新增體量900.93萬㎡,增量環(huán)比2季度增長近70%,市場信心逐步恢復(fù)。其中,多數(shù)項目集中在9月底國慶前開業(yè),以提升項目“吸睛力”;與此同時,增量同比去年同期下降超30%,開業(yè)謹慎趨勢進一步凸顯。

3季度購物中心開業(yè)率為32%,較上半年稍有回升,但同比2021年(51.3%) 、2020年(33.2%)的同期開業(yè)率來看,疫情反復(fù)多點散發(fā)導(dǎo)致不確定因素與風(fēng)險大幅增多,品牌經(jīng)營較疫情初年更加艱難,商業(yè)體招商難、開業(yè)難、經(jīng)營難等一系列困境暫未得到根本緩解。

截至2022年12月15日,全國3萬㎡及以上購物中心數(shù)量為5603個,增長態(tài)勢持續(xù)放緩。進入存量時代已經(jīng)沒有疑問,但購物中心增量空間仍有,未來上限預(yù)計在9000個左右。

// 在規(guī)模擴張方式上,輕資產(chǎn)會是頭部企業(yè)的首選路徑

中長期看,行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)化趨勢漸顯,行業(yè)“規(guī)則”開始兌現(xiàn)。目前,重資產(chǎn)開發(fā)持有仍是購物中心主要發(fā)展模式。但隨著行業(yè)競爭趨于激烈、外部融資逐漸收緊,堅持純重資產(chǎn)模式拓展的資金壓力增加,越來越多的公司看見了商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的吸引力,制定了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。

相比較重資產(chǎn)模式而言,輕資產(chǎn)模式下的資金狀態(tài)更加安全穩(wěn)健,幫助企業(yè)將大部分注意力集中于集團的核心業(yè)務(wù)上。在目前的市場中,位置好但運營能力不足的項目,業(yè)主方由于對運營現(xiàn)金流有更高的期待,開始傾向?qū)I(yè)的商管公司進行管理,以提升運營效率。



疫情催化下,商業(yè)地產(chǎn)從增量向增量與存量并存轉(zhuǎn)變明顯,“輕資產(chǎn)化運作”的商業(yè)模式受到追捧,越來越多商管公司開始牛刀小試,或者大規(guī)模進入輕資產(chǎn)軌道,加速著商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的碎片化整合。這種整合,疊加著存量改造、規(guī)模擴張,以及高能玩家之于低效物業(yè)的重現(xiàn)分割與排列組合。

對于品牌影響力大、運營能力強的企業(yè)而言,當(dāng)下正是拓展的機會。

輕資產(chǎn)四大模式,是收入與成本的劃分,風(fēng)險與收益的博弈。



在不同的輕資產(chǎn)模式中,運營者收取的服務(wù)酬勞占項目總收入的比重、毛利率水平不同。但它們并不能通過改變經(jīng)營模式來提升最終收益,只能通過改善購物中心的運營狀況提高項目收益率水平來實現(xiàn)。

精細化管理的運營力、對客戶需求的洞察力、與品牌商戶的信任感,都需要在長期經(jīng)營中鍛煉沉淀,不可能一蹴而就。

// 品牌企業(yè)拓展更為謹慎,運營精細化提出更高要求

開關(guān)店數(shù)據(jù)顯示,線下經(jīng)營總體更謹慎。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測,2022年第3季度,9個重點城市約200個標(biāo)桿購物中心,新開店近4000家,新關(guān)店約5000家,開關(guān)店比0.77,低于同批樣本1季度表現(xiàn)(0.86)。如剔除北京、上海,7城3季度開關(guān)店比0.86,較2季度(0.75)轉(zhuǎn)好。

3季度,北京、上海疫情影響依舊持續(xù),開關(guān)店比跌至冰點,不足0.70。其中,市級商圈購物中心品牌商家經(jīng)營企穩(wěn),而區(qū)域商圈面臨較大挑戰(zhàn),復(fù)蘇仍需時日。

此外,深圳今年以來受散發(fā)疫情防控影響,開關(guān)店比連續(xù)下滑,品牌商信心受挫;廣州奮起直追,購物中心客流持續(xù)回暖,開關(guān)店比反超前兩季度。

其余城市中,杭州、天津開關(guān)店比超過1,市場租賃需求大幅回暖。杭州正處在一個承接上海溢出效應(yīng)的窗口期,今年有不少企業(yè)從上海移師杭州;天津購物中心積極煥新,多個項目大幅調(diào)改。



分業(yè)態(tài)來看,零售開關(guān)店比環(huán)比仍有下降,餐飲、生活服務(wù)、兒童親子則有所提升;除文體娛連續(xù)擴張外,其余業(yè)態(tài)收縮明顯,市場悲觀情緒蔓延。


門店之調(diào)整、關(guān)閉現(xiàn)象的發(fā)生,往往滯后于客流漲跌表現(xiàn)。即使2023年一季度客流情況明顯好轉(zhuǎn),開關(guān)店水平仍在一段時間內(nèi)低位徘徊。這提示著企業(yè)經(jīng)營者,必須做好精細化的運營,度過陣痛期。


03

陰霾終將散去

新的機會與挑戰(zhàn)也悄然來臨


隨著防疫政策的逐步優(yōu)化,生產(chǎn)生活秩序終將逐步回到正軌。陰霾終將散去,風(fēng)暴過后新的機會與挑戰(zhàn)也悄然來臨。

// 消費場景限制解除后,客流恢復(fù)如何?

在廣州商業(yè)重啟的第二天,贏商網(wǎng)實地走訪了天河、海珠、番禺、白云等多個商場。各區(qū)域均在有序恢復(fù)當(dāng)中,各大商場各出奇招,有的推出主題展吸引客群打卡,風(fēng)暴眼中的海珠區(qū)商場則推出各類消費券,以扶持商戶經(jīng)營復(fù)蘇為主。

而商業(yè)回暖,也有了肉眼可見的跡象,有商場表示,客流對比前一天提升108%。


天河路商圈&番禺南村萬博商圈

被譽為“華南第一商圈”的天河路商圈,可謂是廣州商業(yè)復(fù)蘇的晴雨表。

周五中午飯點時間,已開放堂食的天河城有不少人前來用餐,部分餐飲品牌人氣正旺。



以體驗式商業(yè)為主打的正佳廣場,極地海洋世界等景區(qū)已有序開放,但工作日客流量不多,最具煙火氣的仍然是開放堂食的餐飲品牌們。



12月1日上午10點,白云區(qū)同和金鉑天地恢復(fù)營業(yè)。隨后的12月2日,項目恢復(fù)堂食,帶動客流進一步回暖,自營主力店蘇鉑超市亦重新開門迎客,并成為項目的“客流回暖擔(dān)當(dāng)”,恢復(fù)營業(yè)當(dāng)天即再現(xiàn)往常的熱鬧。




解封5天后,重慶中心城區(qū)購物中心客流復(fù)蘇。

龍湖重慶北城天街前的廣場已恢復(fù)往日熱鬧


正在蘇醒中的解放碑商圈稍顯冷清,但各個購物中心已陸續(xù)恢復(fù)營業(yè)。

解放碑步行街

大坪商圈的龍湖重慶時代天街,從地鐵出站進入A館的地下美食城開始,人逐漸多起來。從商場內(nèi)部來看,大部分門店已正常營業(yè),高樓層的餐飲業(yè)態(tài)大部分也已開業(yè),處于清掃整理的狀態(tài)。

龍湖重慶時代天街

于10月28日開業(yè)的E館除了此前尚未正式營業(yè)的品牌,其余門店已基本正常開放。相較于商場內(nèi),外部的時代匯人流更為集中,無論是北區(qū)還是南區(qū),其中的快餐店、便利店消費者較多,而茶飲店則是外賣員上門取貨頻繁。

龍湖重慶時代天街E館

客流是線下商業(yè)的基本盤,隨著其環(huán)比回升,經(jīng)營的不確定性會下降,但信心的恢復(fù)仍然有過程。

時至年終,多個營銷節(jié)點扎堆,如何做好準備、迎接即將到來的消費高峰,對真正正常營業(yè)的購物中心而言,既是機會也是挑戰(zhàn)。

// 購物中心仍是確定性最高的線下渠道



購物中心是線下最大的流量入口,這點從未改變。即使經(jīng)歷疫情考驗,購物中心客流表現(xiàn)明顯好于百貨這種傳統(tǒng)的集中式商業(yè)形態(tài)。

  • 一方面,購物中心是目前商業(yè)載體的最高產(chǎn)品形態(tài),有效連接“社群”和“場景”。經(jīng)營數(shù)據(jù)的分化實際受到來自消費趨勢變化的深刻影響。當(dāng)下,消費者購物多變性和交叉性共存,隨機性購物漸成主流;同時,隨著年輕消費群體的崛起,其對社交娛樂和強體驗的線下場景追求更甚。

    這也就要求在承擔(dān)基本的功能性需求以外,實體商業(yè)需要以復(fù)合功能滿足消費需求的種種變化,而購物中心是實體商業(yè)中唯一具備復(fù)合功能以滿足消費者情感性、社會性功能的場景。

  • 另一方面,購物中心相比其他傳統(tǒng)商業(yè)類型,往往具備更優(yōu)質(zhì)的商管配置。作為發(fā)展成熟的多功能產(chǎn)品形態(tài),購物中心的商管能力已成長為一門“獨立生意”且具備持續(xù)的生長力。

    未來,商業(yè)經(jīng)營理念勢必由傳統(tǒng)從「場貨人」轉(zhuǎn)變到「人貨場」,購物中心的品牌力、管理能力與治理結(jié)構(gòu)將愈發(fā)提升經(jīng)營壁壘,其所積累的品牌認可度將為購物中心源源不斷輸送更易轉(zhuǎn)化、留存的“流量”。

放眼新十年,誰能在渠道拓展中掌握高度的主動權(quán),誰就將更勝一籌。

// 謹慎堅持,保持信心

中國是全球最大的消費市場之一。城鎮(zhèn)化進程仍在持續(xù)。與此同時,消費升級的過程仍在進行中,而且從高能級市場不斷向下沉市場滲透。

但長期信心的恢復(fù)還需時日。在這種情況之下,行業(yè)從業(yè)者最需要的是:謹慎,堅持。

謹慎地在戰(zhàn)略上做出選擇,謹慎地布局每一個項目,謹慎地做好每一天的運營。堅持在我們這個行業(yè)里耕耘,堅持做好我們所能做的每一件事。

大道至簡,知行合一。




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    3)偽造身份、冒充他人,通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份,或與特定機構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。


6. 傳播封建迷信,主要表現(xiàn)為:
    1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治?。?br />    2)求推薦算命看相大師;
    3)針對具體風(fēng)水等問題進行求助或咨詢;
    4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失,包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢,東西寵物丟了能不能找回、取名改名等;


7. 文章標(biāo)題黨,主要表現(xiàn)為:
    1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶;
    2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴重不實或者原意扭曲;
    3)使用夸張標(biāo)題,內(nèi)容與標(biāo)題嚴重不符的。


8.「飯圈」亂象行為,主要表現(xiàn)為:
    1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
    2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
    3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
    4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
    5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論,影響傳播秩序


9. 其他危害行為或內(nèi)容,主要表現(xiàn)為:
    1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的;
    2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的;
    3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的;
    4)法律、行政法規(guī)禁止,或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。


二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時,本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴重程度,對帳號進行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號,或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時,本網(wǎng)站將加重處罰。


三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗的不斷豐富,本網(wǎng)站出于維護本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的,將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議,可以通過「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進行反饋。
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