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根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在疫情散點(diǎn)多發(fā)的情況下碧桂園、保利、中海、招商、建發(fā)、旭輝等房企在重點(diǎn)地區(qū)實(shí)現(xiàn)了不同程度的提前交付，支撐購(gòu)房者信心，如2022年保利發(fā)展全國(guó)交付房產(chǎn)259萬(wàn)套，其中30%房子完成提前交付，旭輝集團(tuán)提前交付18萬(wàn)套，占全國(guó)交付總量的1/5。
2月16日，莫斌在碧桂園集團(tuán)2023年度工作會(huì)議表示，未來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售一定是大勢(shì)所趨。2023年以來(lái)推動(dòng)商品房銷(xiāo)售的政策不斷出臺(tái)，房企基于“現(xiàn)房”的營(yíng)銷(xiāo)方式不斷迭代，房企應(yīng)如何調(diào)整？
◎ 文 /沈曉玲、張少賢
事實(shí)上，在政策倡導(dǎo)現(xiàn)房銷(xiāo)售前，部分房企也已經(jīng)開(kāi)始嘗試基于“現(xiàn)房”的營(yíng)銷(xiāo)手段以贏得購(gòu)房者信心。目前市場(chǎng)上常用的“現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)”手段主要包括準(zhǔn)現(xiàn)房提前交付、庫(kù)存現(xiàn)房讓利出售、期房交樓保證等，但從監(jiān)測(cè)來(lái)看，效果各異。
為獲得消費(fèi)者認(rèn)可，較多項(xiàng)目加快工期提前交付，甚至為后續(xù)項(xiàng)目贏得市場(chǎng)空間。項(xiàng)目的提前交付不僅能真實(shí)展現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)，也有利于項(xiàng)目所在市場(chǎng)的口碑打造以及品牌宣傳。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在疫情散點(diǎn)多發(fā)的情況下碧桂園、保利、中海、招商、建發(fā)、旭輝等房企在重點(diǎn)地區(qū)實(shí)現(xiàn)了不同程度的提前交付，支撐購(gòu)房者信心，如2022年保利發(fā)展全國(guó)交付房產(chǎn)25.9萬(wàn)套，其中30%房子完成提前交付，旭輝集團(tuán)提前交付1.8萬(wàn)套，占全國(guó)交付總量的1/5。
庫(kù)存現(xiàn)房以促去化為主要目的
房企拿出更大誠(chéng)意才有效
庫(kù)存現(xiàn)房是項(xiàng)目已竣工、但未銷(xiāo)售而產(chǎn)生的現(xiàn)房，通常存在著樓層、戶型或者其他方面的問(wèn)題，導(dǎo)致產(chǎn)品無(wú)人購(gòu)買(mǎi)形成庫(kù)存積壓，因此在這類(lèi)現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中多以折扣讓利、特價(jià)房、買(mǎi)房送車(chē)位等形式為主，從CRIC監(jiān)測(cè)情況看，2023年已有多家房企“以?xún)r(jià)換回款”以減輕房企庫(kù)存壓力。
期房“交付、去化”兩把抓
營(yíng)銷(xiāo)方式需注意合規(guī)性
期房依然是當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主流，但期房并不具備現(xiàn)房“所見(jiàn)即所得”的真實(shí)體驗(yàn)，還有爛尾、貨不對(duì)版等風(fēng)險(xiǎn)。為緩解購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目爛尾、暴雷的焦慮，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)提出在項(xiàng)目交付前“0首付”“0月供”的活動(dòng)。
總體來(lái)看，在政策倡導(dǎo)現(xiàn)房銷(xiāo)售的背景下，市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售十分關(guān)注，但是實(shí)現(xiàn)真正意義上的現(xiàn)房銷(xiāo)售仍有很長(zhǎng)一段路要走。目前通過(guò)提前交付手段，最能推動(dòng)項(xiàng)目去化，但提前交付不是簡(jiǎn)單加快項(xiàng)目建造進(jìn)度，對(duì)現(xiàn)金流的合理規(guī)劃、對(duì)建造整個(gè)流程具體環(huán)節(jié)的把控以及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏的鋪排，都是房企需要考量的重點(diǎn)方面。房企現(xiàn)階段可集中資源加速優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，提前交付掙得市場(chǎng)信心、促進(jìn)資金回籠。
排版 |鳥(niǎo)姐
行業(yè)透視
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一、根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)信息內(nèi)容生態(tài)治理規(guī)定》《中華人民共和國(guó)未成年人保護(hù)法》等法律法規(guī)，對(duì)以下違法、不良信息或存在危害的行為進(jìn)行處理。
1. 違反法律法規(guī)的信息，主要表現(xiàn)為：
1)反對(duì)憲法所確定的基本原則；
2)危害國(guó)家安全，泄露國(guó)家秘密，顛覆國(guó)家政權(quán)，破壞國(guó)家統(tǒng)一，損害國(guó)家榮譽(yù)和利益；
3)侮辱、濫用英烈形象，歪曲、丑化、褻瀆、否定英雄烈士事跡和精神，以侮辱、誹謗或者其他方式侵害英雄烈士的姓名、肖像、名譽(yù)、榮譽(yù)；
4)宣揚(yáng)恐怖主義、極端主義或者煽動(dòng)實(shí)施恐怖活動(dòng)、極端主義活動(dòng)；
5)煽動(dòng)民族仇恨、民族歧視，破壞民族團(tuán)結(jié)；
6)破壞國(guó)家宗教政策，宣揚(yáng)邪教和封建迷信；
7)散布謠言，擾亂社會(huì)秩序，破壞社會(huì)穩(wěn)定；
8)宣揚(yáng)淫穢、色情、賭博、暴力、兇殺、恐怖或者教唆犯罪；
9)煽動(dòng)非法集會(huì)、結(jié)社、游行、示威、聚眾擾亂社會(huì)秩序；
10)侮辱或者誹謗他人，侵害他人名譽(yù)、隱私和其他合法權(quán)益；
11)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)以文字、圖片、音視頻等形式，對(duì)未成年人實(shí)施侮辱、誹謗、威脅或者惡意損害未成年人形象進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)欺凌的；
12)危害未成年人身心健康的；
13)含有法律、行政法規(guī)禁止的其他內(nèi)容；
2. 不友善：不尊重用戶及其所貢獻(xiàn)內(nèi)容的信息或行為。主要表現(xiàn)為：
1)輕蔑：貶低、輕視他人及其勞動(dòng)成果；
2)誹謗：捏造、散布虛假事實(shí)，損害他人名譽(yù)；
3)嘲諷：以比喻、夸張、侮辱性的手法對(duì)他人或其行為進(jìn)行揭露或描述，以此來(lái)激怒他人；
4)挑釁：以不友好的方式激怒他人，意圖使對(duì)方對(duì)自己的言論作出回應(yīng)，蓄意制造事端；
5)羞辱：貶低他人的能力、行為、生理或身份特征，讓對(duì)方難堪；
6)謾罵：以不文明的語(yǔ)言對(duì)他人進(jìn)行負(fù)面評(píng)價(jià)；
7)歧視：煽動(dòng)人群歧視、地域歧視等，針對(duì)他人的民族、種族、宗教、性取向、性別、年齡、地域、生理特征等身份或者歸類(lèi)的攻擊；
8)威脅：許諾以不良的后果來(lái)迫使他人服從自己的意志；
3. 發(fā)布垃圾廣告信息：以推廣曝光為目的，發(fā)布影響用戶體驗(yàn)、擾亂本網(wǎng)站秩序的內(nèi)容，或進(jìn)行相關(guān)行為。主要表現(xiàn)為：
1)多次發(fā)布包含售賣(mài)產(chǎn)品、提供服務(wù)、宣傳推廣內(nèi)容的垃圾廣告。包括但不限于以下幾種形式：
2)單個(gè)帳號(hào)多次發(fā)布包含垃圾廣告的內(nèi)容；
3)多個(gè)廣告帳號(hào)互相配合發(fā)布、傳播包含垃圾廣告的內(nèi)容；
4)多次發(fā)布包含欺騙性外鏈的內(nèi)容，如未注明的淘寶客鏈接、跳轉(zhuǎn)網(wǎng)站等，誘騙用戶點(diǎn)擊鏈接
5)發(fā)布大量包含推廣鏈接、產(chǎn)品、品牌等內(nèi)容獲取搜索引擎中的不正當(dāng)曝光；
6)購(gòu)買(mǎi)或出售帳號(hào)之間虛假地互動(dòng)，發(fā)布干擾網(wǎng)站秩序的推廣內(nèi)容及相關(guān)交易。
7)發(fā)布包含欺騙性的惡意營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容，如通過(guò)偽造經(jīng)歷、冒充他人等方式進(jìn)行惡意營(yíng)銷(xiāo)；
8)使用特殊符號(hào)、圖片等方式規(guī)避垃圾廣告內(nèi)容審核的廣告內(nèi)容。
4. 色情低俗信息，主要表現(xiàn)為：
1)包含自己或他人性經(jīng)驗(yàn)的細(xì)節(jié)描述或露骨的感受描述；
2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過(guò)頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問(wèn)題進(jìn)行求助或咨詢(xún)；
4)問(wèn)自己或他人的八字、六爻、星盤(pán)、手相、面相、五行缺失，包括通過(guò)占卜方法問(wèn)婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來(lái)誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂(lè)等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過(guò)「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過(guò)作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對(duì)本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過(guò)「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
(規(guī)則的最終解釋權(quán)歸屬本網(wǎng)站所有)