前言

從1998年開始，房子就成了我們中國人茶余飯后最多的談資之一。

房子似乎具備了某種魔力，不管買得起還是買不起，人人都心心念念要買房，買房幾乎成了一條顛簸不破的真理。

但你是否好奇：

要回答好你的這四個問題，我們就得從房子的屬性先談起（本文8000字，如果你覺得太長，也可以直接從“第2節(jié)：房價還會繼續(xù)瘋狂上漲嗎？”讀起。）。

01、房子的三大屬性

新中國成立后，房子只有一個最基本的屬性，就是居住屬性。

但自從1998年中國房改之后，房子就兼具了三大屬性：

1、居住屬性

2、資源屬性

3、投資屬性

房子的魔力就藏在這三大屬性里，“人為什么要買房”的答案也藏在這三大屬性里。

▼ 1、房子的居住屬性

我們的老祖宗一開始是不用住房子的。

一是因?yàn)槟菚r靠自己茂密的毛發(fā)就可以抵御寒冷；二是在采摘社會里，人要不斷遷徙找吃的，無法固定在一個地方住下來。

實(shí)在需要一個地方躲風(fēng)擋雨或者躲避猛獸時，就找一個天然的洞穴住著。

但從距今約1萬年的新石器時代開始，人類原始農(nóng)業(yè)發(fā)展了起來，人需要固定在一個地方守著農(nóng)作物，有了這種定點(diǎn)居住的需要后，房子就開始產(chǎn)生了。

所以房子產(chǎn)生的第一驅(qū)動力，就是居住屬性。

一開始的房子，有蓋在樹上的巢居（一般位于濕熱的地區(qū)，比如我國的海南島）。

有半挖在土里的半穴居。

有類似我們陜北的窯洞。

根據(jù)地理環(huán)境的不同，初期的房子多種多樣，但產(chǎn)生的原因和功能都是一致的，遮風(fēng)擋雨、防寒保暖，純粹滿足人的居住需要。

直到現(xiàn)在，房子的原料從樹枝、泥土、木材，變成了鋼筋混凝土，房子的層高從一層兩層，拔高到了幾十層上百層，但基本的居住屬性都還一樣，依然是遮風(fēng)擋雨、防寒保暖。

畢竟，一個房子哪怕再值錢，但四面漏風(fēng)、頂上漏雨，你也絕對不會去住，對吧?

所以，居住屬性是房子的基本屬性，是其它屬性附加的基礎(chǔ)。

▼ 2、房子的資源屬性

隨著人類生產(chǎn)力的進(jìn)一步發(fā)展，剩余產(chǎn)品出現(xiàn)得越來越多。

剩余產(chǎn)品多了后，就涉及到如何分配的問題了，咱們平時聽到的種種制度、各種主義，本質(zhì)上都是在定義這些剩余產(chǎn)品如何分配的。

截至到目前，全世界還沒那個國家能做到剩余產(chǎn)品的平均分配，資本主義國家也好，社會主義國家也罷，都是不平均分配的，有些人分配得多些，有些人分配得少些。

既然是不平均分配，那就會有各種分配的依據(jù)，房子就成了資源分配的依據(jù)之一，這時，房子的資源屬性就開始凸顯出來了。

有錢、有權(quán)的人住的房子，開始超出居住的需求，更多用于彰顯權(quán)力、財富、社會地位和資源占有的不同，并逐漸固化為社會風(fēng)俗，甚至是法律條款。

明朝有明文規(guī)定，任何人不得超越等級建房。

結(jié)果房子越是代表社會等級，大家就越是拼命地想各種法子超越等級建房。

到了明朝嘉靖年間，大家紛紛打腫臉充胖子。

我們1998年房改之后，房子附加的資源屬性就更多了。

不僅跟身份、地位、財富有關(guān)，還跟教育、醫(yī)療、配套等城市公共資源綁定了。

所以某個房子雖然又老又破又舊，但因?yàn)槟軐谏弦粋€好學(xué)校，房價可以是一個高品質(zhì)新房的好幾倍。

一線城市的房價之所以比三四線城市的房價貴很多，并不是因?yàn)橐痪€城市的房子本身比三四線城市好多少，大家都是鋼筋混泥土，成本能差多少呢，差的就是房子上附屬的資源不同。

一線城市的房子，背后代表的是，你可以擁有一線城市的就業(yè)資源（高薪的崗位機(jī)會多），教育資源（好學(xué)校多），醫(yī)療資源（好醫(yī)生和好醫(yī)院多），商業(yè)資源（高端商場和潮流消費(fèi)多）。

▼ 3、房子的投資屬性

因?yàn)橛辛速Y源屬性，房子的投資屬性就產(chǎn)生了。

所謂投資屬性，就是你現(xiàn)在或之前買的房子，以后會漲價，而且還會漲得挺多。

可以說，大部分人之所以對買房這么熱衷，就是看中了房子不斷大幅上漲的價格。

你可以觀察下，絕大多數(shù)人在談?wù)摲孔拥臅r候，很少會談?wù)摲孔拥母窬帧菍?、朝向和綠化這些，談?wù)摰米疃嗟氖欠績r，更準(zhǔn)確地說，是漲得很快的高房價。

房子的投資屬性不是中國的房子才有，國外的房子也一樣有。而且不只是現(xiàn)在的房子才有投資屬性，幾百年前的古代就有了。

但房子瘋狂漲價，投資屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居住屬性的情況，則是1998年房改后，我國特有的一種現(xiàn)象，世所罕見，就是日本上世紀(jì)80到90年代的房產(chǎn)泡沫時代，跟我們這段時間的房價漲幅相比，也是相形見絀。

毋庸置疑的是，中國現(xiàn)在這種房子投資屬性遠(yuǎn)大于居住屬性的情況，一定會發(fā)生某些變化。

這些變化將會回答你想知道的這個靈魂之問：“房價還會繼續(xù)瘋狂上漲嗎？”

02、房價還會繼續(xù)瘋狂上漲嗎？

答案是不會。

房價不僅不會繼續(xù)瘋狂上漲，而且增長速度大概率會跑輸居民總財富的增長速度。

為什么能有這么確定的判斷呢？

咱們不需要懂很高深的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和投資理論，只需要回答下面兩個樸素的問題就行：

▼ 1、房價的漲幅能否繼續(xù)保持？

根據(jù)《中國財富報告2022》顯示，2021年中國居民財富總量已達(dá)到687萬億元，但其中住房市值達(dá)到476萬億元，比重高達(dá)69.3%。

你這么想，如果房價漲幅繼續(xù)高于居民總財富的增幅，房產(chǎn)在居民財富中的比重就會進(jìn)一步上升，不用多久，房產(chǎn)價值占居民總財富的比重就會達(dá)到99%。

也就意味著，除了房子，居民財富里的其它一切，包括現(xiàn)金存款、銀行理財、股票、車子、手機(jī)、電腦等等，都一文不值了。

你覺得這樣的場景會發(fā)生嗎？

相反，更有可能發(fā)生的是，房產(chǎn)在居民總財富中的比重會不斷下滑，從69.3%下降到一個更合理的比例區(qū)間。

大約到多少區(qū)間合適呢？我們可以參考下美國的數(shù)據(jù)。

美國是歐美發(fā)達(dá)國家住房自有率最高的國家之一（2006年的頂峰是69%），擁有全球最長的長達(dá)60年的房產(chǎn)牛市，雖然2008年的次貸危機(jī)期間，美國房價大幅下跌，但自從2020年疫情后，美國房價又超過了2008年的房價高點(diǎn)（只是這次房價跑輸了印鈔機(jī)）。

這種住房自有率高，長達(dá)60年的房產(chǎn)大牛市下，房產(chǎn)占美國居民財富的比重也只有24.6%。

美國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)跟中國不同，我們的房產(chǎn)在居民財富中的比重估計不會降到美國的24.6%，但絕對也高不了太多，因?yàn)樘叩脑捑鸵馕吨用褙敻唤Y(jié)構(gòu)和社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形，不具備可持續(xù)性。

所以，根據(jù)上面的數(shù)據(jù)來看，將來房子的投資屬性會大大減弱，因?yàn)榉慨a(chǎn)在居民總財富中的比重下滑，就意味房價的漲幅會低于居民總財富的漲幅。

換句話說，房價會跑輸大市，也許房子的絕對價格還會上漲，但實(shí)際的資產(chǎn)價值是在不斷貶值的。

因此，對于絕大多數(shù)房子來說，投資屬性會歸零，附加其上的資源屬性也會越來越少（大學(xué)區(qū)的推行、醫(yī)療資源的均等化等等），最終還是回歸最根本的居住屬性。

2000~2020年，中國房產(chǎn)投資最黃金的二十年，一去不復(fù)返了。

這一點(diǎn)，是值得你特別特別牢記于心的，不能再拿過去二十年的房產(chǎn)投資（投機(jī)）經(jīng)驗(yàn)，套未來的二十年了。

▼ 2、支撐當(dāng)前房價的主要動力能否繼續(xù)保持？

支撐中國房價過去20多年快速增長的三大動力分別是：土地財政、金融高杠桿以及人口因素。

這三大動力，從現(xiàn)在起都有明顯熄火的趨勢。

1）土地財政

這是支撐房價快速上漲的第一動力。

1994年分稅制改革后，事權(quán)下沉、財權(quán)上移，地方的財政壓力加大，而土地收入很好地為地方緩解了財政收入壓力。

地方的土地收入主要包括三個部分：房地產(chǎn)相關(guān)稅收，土地抵押貸款和土地出讓金。

2018年，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)地稅1.8萬億元，國土資源部監(jiān)測的84個城市，2015年底土地融資余額就達(dá)11.3萬億元。

更大的收入大頭是每年的土地出讓金。

土地出讓金是除了青藏高原，以及北、上、深這三個一線城市外，幾乎其它所有城市最重要的收入，也是單項貢獻(xiàn)最高的地方財政收入項目。

從1998年房改后，該收入的規(guī)模和占比逐年上升，如下表：

2018年的土地出讓規(guī)模是1998年的120倍，2018年土地出讓金占地方財政收入的比例66.5%，是1998年10.2%比例的6倍多。

這就是為何各地會有房價限跌令的原因了。因?yàn)榉績r下跌了，地價就會跌，甚至房企就不拿地了，地方財政所依賴的土地出讓金和土地抵押貸款都會減少，財政壓力會大大增加。

平心而論，土地財政在過去二十年里貢獻(xiàn)還是很大的，除解決了財政供養(yǎng)的大量人員的工資外，還有力支持了地方推進(jìn)大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)稅收減免和地價補(bǔ)貼，幫助中國制造業(yè)在過去20年的國際競爭中脫穎而出，成了絕對第一的制造業(yè)大國。

但土地財政依賴的這種模式也走到頭了，再繼續(xù)下去就是弊大于利。

一是，城市的基礎(chǔ)骨架、基建設(shè)施、四梁八柱、商品房等都建好了，且超前規(guī)模建好了，再賣地蓋房、搭橋修路，就是資金無效率的浪費(fèi)。

二是，雖然工業(yè)用地有補(bǔ)貼，但打工人還是得住在住宅用地里，高房價、高地價必然帶來各行各業(yè)的高成本，土地財政正從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變成制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素。

當(dāng)?shù)胤矫鞒鰯[脫土地財政依賴的新模式后，房價的第一上漲動力也就熄火了。

2）金融高杠桿因素

房價上漲的第二動力是金融高杠桿。

中國香港（中國內(nèi)地房地產(chǎn)的老師），英國（香港房地產(chǎn)的老師）之所以房價一直領(lǐng)跑全球，除人為的供地不足外，另一個關(guān)鍵原因就是金融高杠桿。

在英國，主流的首付比例通常為20%~30%，如果貸款購房者資質(zhì)較好且愿意承擔(dān)更高的初始利率，甚至可以零首付。

英國的房產(chǎn)抵押貸款的期限也長，存量貸款平均剩余期限保持在22年以上，半數(shù)以上的貸款期限超過25年。

中國香港師承英國，除了供地不足的情況比英國更嚴(yán)重外（2001~2010年，年均出讓住宅用地竟然只有區(qū)區(qū)的5公頃），貸款條件也比英國更寬松。

香港按揭業(yè)務(wù)靈活多樣，支持多形式按揭貸款，包括“一按”“二按”“加按”“轉(zhuǎn)按”“樓換樓按揭”，還款方式靈活。

貸款靈活、房貸利率低，大大刺激了香港居民加杠桿購房的意愿，借錢容易了，房價就高了，居民未來幾十年的購買力也透支了。

更要命的是，金融高杠桿給香港帶來高房價的同時，并未帶來相匹配的居住高質(zhì)量，相反，香港的居住質(zhì)量在所有發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中是毫無爭議的倒數(shù)第一。

有人在預(yù)測中國內(nèi)地房價還有很大上漲空間時，總喜歡拿香港作為學(xué)習(xí)對象，說我們的房價相較香港房價還有很大差距。

但殊不知，拿香港作為學(xué)習(xí)對象，其實(shí)是拿別人的血淚教訓(xùn)當(dāng)成功經(jīng)驗(yàn)，就跟有人為考上清華，學(xué)習(xí)某位學(xué)渣通宵玩游戲的經(jīng)驗(yàn)一樣荒唐。

我想香港這樣的房價收入比，以及這樣的居住條件，肯定不是你想追求的，也不會是我們國家的最高決策者想追求的。

英國和中國香港金融高杠桿，給我們帶來的是高房價的教訓(xùn)，但德國和新加坡嚴(yán)控住房的金融杠桿率，帶來的就是德國房價的長期穩(wěn)定和新加坡的居者有其屋。

1970-2017年，德國名義房價指數(shù)僅上漲了2.3倍，而同期英國、法國、美國分別上漲52.8倍、16.1倍和12.5倍。

德國奉行的是引導(dǎo)居民理性加杠桿，采用住房儲蓄的貸款模式。

也就是如果你每月存10000，存滿8年是96萬，假設(shè)利息4萬，一共是100萬元，那么你可以貸出來200萬（貸款利率2.15%），接下來的10~11年里每月還款即可。

新加坡采取的是強(qiáng)制儲蓄公積金制度。

新加坡通過封閉集中的公積金，用于給居民建組屋（類似于中國內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)適用房，新加坡大約81%的人住在組屋里），再通過公積金優(yōu)惠貸款和補(bǔ)助形式讓居民買得起組屋。

我們國家過去這二十多年的房價快速上漲，也是通過過高的金融杠桿來驅(qū)動的。

但有了日本1986~1991年的房產(chǎn)泡沫危機(jī)，以及美國2006~2008年的房產(chǎn)次貸危機(jī)在前作為警示，我們國家壓降房地產(chǎn)杠桿的決心是毋庸置疑的，除非咱們寧愿跟日本一樣，愿意承受“失去的二十年”“失去的三十年”。

隨著國家提出“房住不炒”，對房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定了“三條紅線”，對居民買房嚴(yán)查首付款來源以及提高首付款比例，過去的房產(chǎn)金融高杠桿也一去不復(fù)返了。

所以，房價快速上漲的第二個驅(qū)動力也熄火了。

3）人口因素

過去二十多年，我國房價快速上漲還有一個剛性的現(xiàn)實(shí)因素：城鎮(zhèn)化率在不斷提高。

1998~2021年，中國城鎮(zhèn)化率從33.4%上升到64.72%，中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長11%。

這兩個數(shù)據(jù)反映的是，過去二十多年，有大量進(jìn)城的新市民有購房的需求，而且還有挺強(qiáng)的住房購買力。

但經(jīng)過二十多年的消耗，我國的城鎮(zhèn)化率提升空間已經(jīng)有限（封頂也就75%~80%），居民的購買力也被已購的房子消耗得差不多了（房產(chǎn)市值已占居民總財富的69.3%），隨著我們經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，居民收入增長再也不可能有之前11%的增幅，基本會跟GDP年均4~5%的增幅差不多。

更重要的是，隨著我國總?cè)丝谠?ldquo;十四五”期間開始負(fù)增長（2021年全年出生人口為1062萬人，死亡人口為1014萬人，凈增長48萬，已創(chuàng)近60年來的最低水平），對住房的需求量是逐年在下滑的。

而根據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的初步估算，全國各類新區(qū)、開發(fā)區(qū)可以容納30到40億人口。

所以，相較于未來的人口數(shù)量來說，房子不僅不再是稀缺的，而是過剩的，甚至是大大過剩。

于是，房價快速上漲的第三個驅(qū)動力也熄火了。

未來的房子不會再有普漲的行情，哪怕一線城市的房子也是如此。

只有個別稀缺性的房子（比如香港中環(huán)山頂?shù)暮勒?/span>因?yàn)樵谔囟ǖ娜巳褐羞€是供不應(yīng)求的，還會有較大的上漲空間，普通房子快速上漲的年代一去不返了。

03、從現(xiàn)在往后，還該不該買房？

如果純粹是為了投資，房子肯定不是最佳選擇了。

除了個別很有稀缺性的房子，未來普通房子的投資增值一定會低于社會總財富的增值，投資效率肯定不高。

但對于稀缺性的房子，已經(jīng)不能再用房產(chǎn)投資的視角或邏輯來看待，而應(yīng)該用稀缺品的視角和投資邏輯來看待。

這種房子遵循的不是房產(chǎn)價值的估值方式，而是全球限量款奢侈品的估值方式。不喜歡的人或覺得不需要的人，一分錢都不想出，喜歡的或需要的人，出再多錢也愿意買。

那是不是投資屬性不強(qiáng)了后，我們就完全不買房呢？

那肯定不是，房產(chǎn)的購買與交易一定是繼續(xù)存在的，因?yàn)榉孔映送顿Y的需要，還能滿足我們居住和消費(fèi)的需要。

這個世上，并不是任何東西買了，都一定要增值或會增值的，絕大多數(shù)東西，都是越用越損耗，越用越不值錢的。

就像你買車、買手機(jī)，買了之后就知道會貶值，但你依然會買，依然會消費(fèi)。

房子為何就不能像車子一樣，成為一種消費(fèi)品呢?這才是房子的真實(shí)屬性，也是“房住不炒”想引導(dǎo)的房產(chǎn)消費(fèi)觀。

所以，假如你有以下三種需要之一，依然可以考慮買房。

1）有穩(wěn)定居住的需要

假如你需要找個地方滿足自己或一口幾口人的穩(wěn)定居住，不想再每年甚至每幾個月就搬一次家，那買房就是可選項之一。

這就是真正意義上的“剛需”，100%純剛性的居住需求，不夾雜任何一點(diǎn)的投資需要。

2）有滿足享受的需要

假如你有超出一般居住需求的享受需要，也可以買房。

因?yàn)樽獾姆孔樱吘篃o法按你自己的心愿，隨心所欲地裝修成自己想要的樣子。

3）有獲取資源的需要

假如你想獲取某種資源，但這個資源卻跟某些房子綁定了，那你也可以買房。

04、如果不買房，還可以有什么替代方案

其實(shí)，按照目前的發(fā)展趨勢，房子所承載的絕大多數(shù)資源屬性都能找到替代方案。

1）居住的替代方案

隨著“租購?fù)瑱?quán)”的推行，以及我們的租房制度逐步完善，租房的居住體驗(yàn)完全能代替買房。

這么高的租房率，跟德國充分保障租戶權(quán)益是分不開的。

■ 租約穩(wěn)定性的保障

德國的租賃合同默認(rèn)為無固定期限合同，房東要解約，必須符合法定的特殊情形，僅限于租戶違約、自住需求、重大經(jīng)濟(jì)性改造開發(fā)等。

■ 租金限制的保障

包括限制提租、限制漲幅、限制過高租金。

房東要上調(diào)租金，必須滿足租金15個月未變，且目標(biāo)租金不超過市政當(dāng)局或其他城市的大小、設(shè)施、質(zhì)量、位置等條件相當(dāng)?shù)耐愋妥》康淖饨饦?biāo)準(zhǔn)。

房東目標(biāo)租金過高，將可能面臨高額罰款和長期監(jiān)禁處罰。

■ 租購?fù)瑱?quán)

居民只要在居住地的市民管理處登記注冊并依法納稅，就可以享受當(dāng)?shù)蒯t(yī)療、養(yǎng)老、教育等公共資源與服務(wù)，不存在住房產(chǎn)權(quán)的門檻限制。

咱們將來不需要到德國的這個程度，只要能做到60%，讓租住可以穩(wěn)定，而不是房東隨意就能收回房子或任意加租，租房基本就能代替買房了。

2）獲取資源的替代方案

越來越多城市的零門檻落戶，以及隨著“大學(xué)區(qū)制度”、“租購?fù)瑱?quán)”的推行，將來自有住房產(chǎn)權(quán)上附加的資源已經(jīng)沒剩什么了。

如果要加入什么圈子，你只要能提高自己的能力、專業(yè)水平、影響力，不用你靠買房擠進(jìn)去，別人會主動找你。

只要你自身的實(shí)力足夠硬，不僅是全國各地、全球各國都會爭著搶你，高檔人才房、子女的教育、配偶的工作、父母的養(yǎng)老都會給你準(zhǔn)備得好好的，就怕你不來。

05、小結(jié)

一萬年前，房子就產(chǎn)生了。

隨著時代的發(fā)展，跟最初單純的居住屬性相比，房子上承載的東西也越來越多。

尤其是中國“98房改”之后的房子，堪稱是魔幻，房子的投資屬性徹底壓過了居住屬性，人買房的目的已經(jīng)不是為了住，而是為了炒。

房子的漲幅超過了其它一切資產(chǎn)，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民的收入增長，一套一線城市核心地段的房子，比80%的上市公司一年的利潤都要多。

放眼全球、縱觀古今，這種普通民眾能大規(guī)模參與的財富盛宴，只有美國2009~2022年的這波長達(dá)13年的股票牛市能夠媲美。

這兩場財富盛宴的結(jié)果就是，我們的房產(chǎn)泡沫和美國股市的泡沫都大得驚人，如何將這兩個泡沫不知不覺地?fù)]發(fā)掉或擠掉，就考驗(yàn)中美兩國的智慧了。

但不管這兩個泡沫如何化解，作為我們普通人要清醒地認(rèn)識到，這兩場財富盛宴在古今中外的人類歷史上都是罕見的，不能作為你今后投資的經(jīng)驗(yàn)?zāi)０濉?/span>

就像你不能中了一次彩票大獎后，就認(rèn)為你今后天天都會中大獎。

所以，過去的二十年過去就過去了，將來的二十年，多踏踏實(shí)實(shí)地積累能力和財富，該買房時照樣買房，但不要再幻想通過房子投機(jī)一夜暴富，否則幻想破滅的那一刻，可能是你不能承受之重。

參考書籍及文獻(xiàn)：

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[10] 林毅夫.房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動力，但住房不再是投機(jī)資產(chǎn)[OL]. 中國新聞網(wǎng), 2022.09.