chinesefreesexvideos高潮,欧美极品少妇性运交,久久久国产一区二区三区,99久久婷婷国产综合精品,成人国产一区二区三区

　　2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)下行。隨著出險(xiǎn)企業(yè)的不斷增加，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，行業(yè)融資政策邊際放松，但投資者偏好顯著下行，房企現(xiàn)階段融資情況難言樂(lè)觀；商品房待售庫(kù)存進(jìn)一步提高的同時(shí)購(gòu)房者信心亟待恢復(fù)；房企違約事件頻發(fā)，償債來(lái)源仍將嚴(yán)重依賴(lài)于房企銷(xiāo)售回款或資產(chǎn)處置后的資金回籠。展望2022年下半年，“房住不炒”仍為主基調(diào)，政策以維穩(wěn)及托底為主，供需下行壓力仍較大；長(zhǎng)期看，資源逐步向央、國(guó)企和財(cái)務(wù)杠桿較低的頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企集中，多數(shù)房企仍面臨生存壓力。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)分析

　?。ㄒ唬┱叨?

　　2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)下行，出險(xiǎn)房企數(shù)量持續(xù)增加，“停工斷貸潮”進(jìn)一步打壓市場(chǎng)信心。為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，中央多次釋放維穩(wěn)信號(hào)，將“保交樓”作為下半年工作重點(diǎn)之一，各地市因城施策放松調(diào)控以緩解市場(chǎng)壓力，但“房住不炒”仍為政策主基調(diào)。

　　2022年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)傳導(dǎo)作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度繼續(xù)下行，房企銷(xiāo)售端和融資端同時(shí)受阻，流動(dòng)性壓力加大，新開(kāi)工意愿和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金均有所下降，出險(xiǎn)房企數(shù)量持續(xù)增加，大量項(xiàng)目爛尾引發(fā)“停工斷貸潮”進(jìn)一步打壓購(gòu)房者信心。在市場(chǎng)景氣度加速下行背景下，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2022年以來(lái)中央多次釋放維穩(wěn)信號(hào)，將“保交樓”作為下半年工作重點(diǎn)之一，具體措施包括設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合和重組等方式，參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活及困難房企救助等紓困工作等，但“房住不炒”仍為政策主基調(diào)。2022年3月，國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議討論關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案等內(nèi)容；4月，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)支持剛需和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，部分城市限購(gòu)限貸等政策有所放松；7月，國(guó)內(nèi)多地爆發(fā)“停工斷貸”風(fēng)波，監(jiān)管層面高度重視，將協(xié)助地方政府推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作；8月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確9月上旬接續(xù)政策細(xì)則應(yīng)出盡出，且再派一批督導(dǎo)和服務(wù)工作組，赴若干省份推動(dòng)政策落實(shí)，釋放了盡快穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的重要信號(hào)。

　　隨著中央維穩(wěn)信號(hào)的密集釋放，各地市緊隨其后因城施策放松調(diào)控，包括放松限購(gòu)限售、加大住房貸款優(yōu)惠力度、加大公積金支持力度以及增加購(gòu)房補(bǔ)貼等。如鄭州下調(diào)住房貸款利率，取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，推動(dòng)貨幣化安置；武漢本市戶(hù)籍居民在限購(gòu)區(qū)域已有2套住房可新增購(gòu)買(mǎi)一套；蘇州新房限制轉(zhuǎn)讓由3年調(diào)整為2年，二手房不再限制轉(zhuǎn)讓年限等。

　?。ǘ┤谫Y端

　　房企違約事件頻發(fā)、境外評(píng)級(jí)被大量下調(diào)及中資房企美元債市場(chǎng)大幅波動(dòng)等事件均對(duì)房企融資環(huán)境造成巨大沖擊，為防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，2022年以來(lái)中央各部委密集發(fā)聲穩(wěn)定房企融資環(huán)境，行業(yè)信貸環(huán)境邊際改善，但受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷、銷(xiāo)售下滑等因素影響，多數(shù)房企自身回血能力不足，投資者偏好下行，房企現(xiàn)階段融資情況難言樂(lè)觀。

　　1．社會(huì)融資

　　2022年以來(lái)，隨著新一輪的新冠肺炎疫情爆發(fā)，疊加俄烏沖突下的大宗商品價(jià)格飆升，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨較大挑戰(zhàn)，央行實(shí)行“穩(wěn)增長(zhǎng)”的貨幣政策，M2同比增速在2月小幅下降后加速上揚(yáng)，社會(huì)融資規(guī)模同比增速仍低位運(yùn)行。

　　社會(huì)融資成本方面，自2021年12月新一輪降息周期開(kāi)啟至今，LPR共下調(diào)4次。2021年12月，1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至3.8％，5年期LPR為4.65％維持不變；2022年1月，1年期LPR為3.7％，5年期LPR為4.6％，分別再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)與5個(gè)基點(diǎn)；5月，1年期LPR為3.7％維持不變，5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45％；8月，1年期LPR為3.65％，5年期LPR為4.3％，分別再次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)與15個(gè)基點(diǎn)。目前，國(guó)內(nèi)按揭貸款利率最低值為低于5年期LPR20個(gè)BP即4.1％，已低于本輪地產(chǎn)周期開(kāi)始時(shí)房貸利率（4.9％）的八五折。2022年以來(lái)，信貸支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度不斷加大，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率持續(xù)下行，2022年6月貸款加權(quán)平均利率為4.41％，處于歷史低位。

　　2. 項(xiàng)目融資

　　2020年8月，“三條紅線”新規(guī)出臺(tái)，嚴(yán)控房企有息債務(wù)增速，行業(yè)融資環(huán)境明顯收緊；12月，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中管理制度，從源頭控制金融資源過(guò)度流入房地產(chǎn)企業(yè)；上海、北京和深圳等城市相繼出臺(tái)政策嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)入市。2021年上半年，行業(yè)融資收緊態(tài)勢(shì)成效顯著，但由于部分金融機(jī)構(gòu)存在政策誤讀情況，一批問(wèn)題房企風(fēng)險(xiǎn)暴露的同時(shí)，部分正常經(jīng)營(yíng)的房企被誤傷，導(dǎo)致行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)快速蔓延。為防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，下半年政策以調(diào)整、修復(fù)、矯正為主，對(duì)房企融資進(jìn)行彈性回調(diào)指導(dǎo)，釋放融資邊際放松的積極信號(hào)以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

　　2022年3月以來(lái)，中央各部委密集發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境，重點(diǎn)以支持房企合理融資需求、鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目以及防范化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)為主，信貸環(huán)境邊際改善。但在行業(yè)加速下行的背景下，多數(shù)房企銷(xiāo)售大幅下滑導(dǎo)致自身回血能力不足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中占比最高的其他資金（定金、預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款）顯著下滑。2022年1－7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金合計(jì)8.88萬(wàn)億元，同比下降25.38％。其中，2022年7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金1.19萬(wàn)億元，由4－6月的穩(wěn)步回升趨勢(shì)轉(zhuǎn)為環(huán)比下降27.49％，主要系與2022年7月全國(guó)多地出現(xiàn)“停工斷貸”事件，購(gòu)房者信心大幅受挫有關(guān)。

　　（1）銀行信貸

　　從房企主要融資渠道銀行信貸來(lái)看，受行業(yè)下行影響，近年來(lái)銀行信貸流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的增速持續(xù)下降。截至2022年6月底，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為531100億元，同比增長(zhǎng)4.20％，增速為2011年以來(lái)首次連續(xù)五個(gè)季度低于兩位數(shù)，創(chuàng)歷史新低。

　　（2）國(guó)內(nèi)債券

　　2022年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行以及房企違約事件頻發(fā)下，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好下行，房企國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模較2021年有所回落。具體來(lái)看，2022年1－8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行金額合計(jì)3865.91億元，同比下降25.14％。分月份看，2022年1－2月，國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模延續(xù)2021年底低位；3月，受行業(yè)融資政策放松影響，債券發(fā)行量大增，隨后數(shù)月呈不同程度回落；5月，碧桂園、龍湖集團(tuán)和美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被選定為示范房企，推出信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具以增強(qiáng)投資者信心，當(dāng)月深交所落地首單民營(yíng)房企信用保護(hù)工具，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中債公司”）和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證，幫助新城控股成功發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)，向市場(chǎng)傳遞積極的政策信號(hào)；8月，龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)和濱江集團(tuán)8家房企獲得首批增信支持發(fā)債試點(diǎn)資格，當(dāng)月龍湖集團(tuán)發(fā)行15億元中期票據(jù)，由中債公司提供連帶責(zé)任保證，若企業(yè)債券違約，由中債公司代償全部金額，政策支持力度進(jìn)一步加大，但從當(dāng)月國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行情況看，政策向市場(chǎng)的傳導(dǎo)仍需要一定時(shí)間。受行業(yè)景氣度持續(xù)低迷、出險(xiǎn)房企增多、可發(fā)債房企數(shù)量的減少及降杠桿控風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)以及投資者偏好下行影響，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模仍將維持低位。

　?。?）美元債

　　受境內(nèi)房企展期、違約事件頻發(fā)及境外評(píng)級(jí)被大量下調(diào)等因素影響，投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好顯著下行，2021年以來(lái)境內(nèi)房企美元債發(fā)行規(guī)模保持低位，多數(shù)月份美元債凈融資額為負(fù)。2022年1－8月，境內(nèi)房企美元債發(fā)行金額合計(jì)145.80億美元，同比下降67.54％；凈融資額合計(jì)-346.01億美元，上年同期為21.61億美元。結(jié)合當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀看，境內(nèi)房企現(xiàn)階段融資環(huán)境仍不容樂(lè)觀，且美元債在實(shí)際償還過(guò)程中劣后于其他借款，同時(shí)，人民幣貶值造成發(fā)行美元債成本上升，預(yù)計(jì)房企美元債市場(chǎng)短期內(nèi)恢復(fù)難度較大。

　?。?）信托融資

　　近年來(lái)以信托融資為代表的非標(biāo)融資延續(xù)強(qiáng)監(jiān)管，房地產(chǎn)信托發(fā)行與成立規(guī)模均呈下降趨勢(shì)。2022年1－7月，據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，投向?yàn)榉康禺a(chǎn)類(lèi)的國(guó)內(nèi)集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為944.72億元，同比下降78.26％；投資領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)的國(guó)內(nèi)集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模為676.99億元，同比下降80.46％。近年來(lái)銀保監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，房地產(chǎn)信托規(guī)模顯著下降，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境看，未來(lái)房地產(chǎn)信托規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)縮減。

　?。?）其他

　　受“停工斷貸”風(fēng)波對(duì)地方政府的負(fù)面影響以及為保民生，中央及地方政府對(duì)“保交樓”的重視程度不斷提高，預(yù)售資金監(jiān)管力度將持續(xù)嚴(yán)苛，原本房企偏愛(ài)的通過(guò)占用上下游企業(yè)資金進(jìn)行融資的模式帶來(lái)的資金效應(yīng)將逐步下降。

　　（三）供需端

　　融資端尚未恢復(fù)，意味著房企將繼續(xù)依賴(lài)于自身造血來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2022年以來(lái)，行業(yè)景氣度持續(xù)低迷，銷(xiāo)售規(guī)模下滑嚴(yán)重，部分房企仍保持收縮態(tài)勢(shì)面對(duì)行業(yè)下行；土拍市場(chǎng)上，央、國(guó)企和城投企業(yè)繼續(xù)托底，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企恢復(fù)拿地。展望2022年下半年，需求端，購(gòu)房政策已有所放松，但受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、房企風(fēng)險(xiǎn)事件不斷等因素影響，購(gòu)房者信心有待恢復(fù)；供給端，房企現(xiàn)金流壓力尤在，短期內(nèi)無(wú)法預(yù)見(jiàn)拿地及新開(kāi)工的實(shí)質(zhì)性回暖。長(zhǎng)期看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模的壓降、出生人口增速下降和老齡化加速到來(lái)、城鎮(zhèn)化進(jìn)入減速階段以及居民收入預(yù)期降低等因素均壓低了購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展形成了更大的挑戰(zhàn)。

　　1.供給端

　　2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)景氣度延續(xù)2021年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)，商品房待售面積（竣工未售項(xiàng)目）庫(kù)存進(jìn)一步提高，截至2022年7月底，待售面積規(guī)模為54655萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)7.50％。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年6月，百城商品住宅庫(kù)存量為60137萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4％，環(huán)比小幅下降0.92％。從去化周期看，百城商品住宅庫(kù)存去化周期平均為20.86個(gè)月，為2022年以來(lái)的首次回落，其中三四線城市去化周期超過(guò)2年以上，去化壓力仍較大；一二線城市去化周期呈不同幅度的下降。

　　土地供應(yīng)及成交量決定商品房未來(lái)一段時(shí)間的供給。2022年上半年，受部分地區(qū)疫情封控、部分城市調(diào)整集中供地批次等因素影響，全國(guó)土地供應(yīng)量有所下降。盡管部分城市放松土拍門(mén)檻并推出優(yōu)質(zhì)地塊，但整體土拍市場(chǎng)熱度不高，央、國(guó)企及地方城投企業(yè)仍為拿地主力軍；除個(gè)別優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企開(kāi)始發(fā)力拿地外，大部分民企仍謹(jǐn)慎投資。城市間土拍熱度有所分化，具體來(lái)看，杭州、北京和上海包攬22城集中供地城市土地成交金額前三名。其中杭州及其他熱點(diǎn)長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口持續(xù)凈流入且完成了兩次集中供地，土拍成交金額維持高位；北京適度放松集中供地規(guī)則，市場(chǎng)熱度較高；上海因疫情影響上半年雖只完成第一批集中供地，但房企積極性較高。而天津、沈陽(yáng)及長(zhǎng)春等城市土拍市場(chǎng)熱度相對(duì)較差。2022年以來(lái)，由于土地供應(yīng)力度下降及房企投資力度下降的影響，土地流拍情況仍較多，但較去年下半年有所好轉(zhuǎn)。

　　從土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年1－6月，100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積累計(jì)6.79億平方米，同比下降28.75％。分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降35.63％（增速較2021年同期下降30.02個(gè)百分點(diǎn)），二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降32.60％（較2021年同期下降32.59個(gè)百分點(diǎn)），三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降25.90％（較2021年同期下降1.07個(gè)百分點(diǎn)），一二三線城市土地成交規(guī)模均有所下降。

　　2022年上半年，受部分地區(qū)疫情及各城市集中供地時(shí)間差異的影響，一二三線城市的土地成交溢價(jià)率均呈低位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。其中一線城市波動(dòng)振幅較大，2022年4月成交土地溢價(jià)率達(dá)到集中供地以來(lái)的高峰（11.61％），主要系廣州和深圳部分出讓項(xiàng)目熱度較高所致。二三線城市土地成交溢價(jià)率維持在5％左右，房企拿地意愿較差，央企、地方國(guó)企托底現(xiàn)象較為明顯。

　　房企拿地成交量下降，且2022年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度尚未恢復(fù)，房企面臨較大銷(xiāo)售和資金壓力，加之“保交付”等政策影響，房企新開(kāi)工意愿持續(xù)下降。2022年1－6月，房企新開(kāi)工面積規(guī)模為6.64億平方米，同比大幅下降34.42％，相較于2020年同期下降31.90％。

　　2.需求端

　　長(zhǎng)期看，需求的硬上限為人口和購(gòu)買(mǎi)力，我們使用居民貸款余額/可支配收入來(lái)衡量居民杠桿率水平；我國(guó)居民債務(wù)收入比總體呈上升態(tài)勢(shì)，尤其是2009年和2016年增速較快，主要受?chē)?guó)家信貸政策放松影響。2020年，居民收入水平受疫情影響增速放緩，居民債務(wù)收入比（個(gè)人住房貸款余額/國(guó)民可支配收入）提升至34.18％。截至2021年底，個(gè)人住房貸款余額較上年底增長(zhǎng)11.3％至38.32萬(wàn)億元。

　　短期看，商品房的需求與貨幣政策及購(gòu)房者的預(yù)期息息相關(guān)。2022年上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9586元/平方米，同比下降8.6％。但由于供大于求，且購(gòu)房者預(yù)期仍持續(xù)走低，2022年1－6月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別同比下降22.20％和28.90％至6.89萬(wàn)平方米和6.61萬(wàn)億元。隨著疫情得以控制、調(diào)控政策有所緩和以及房企加大推盤(pán)力度，2022年6月單月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積與金額環(huán)比分別增長(zhǎng)66％和68％。

　　從30大中城市商品房成交數(shù)據(jù)看看，2022年1－6月，一線城市商品房成交面積同比下降33.68％，二線城市商品房成交面積同比下降28.59％，三線城市商品房成交面積同比下降45.73％，三線城市成交量受市場(chǎng)影響很大。

　　從70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)看，2021年底以來(lái)，降準(zhǔn)、降息措施的出現(xiàn)向市場(chǎng)釋放一定正面信號(hào)，一二三線城市住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比止跌回升。但一季度以來(lái)，一二三線城市住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比變動(dòng)進(jìn)入下行區(qū)間；隨著調(diào)控政策放松，2022年5月，一線城市新建商品住宅價(jià)格率先恢復(fù)，二三線城市價(jià)格跌幅有所放緩。從二手房出售掛牌價(jià)格看，2021年8月后，各線城市價(jià)格均呈現(xiàn)波動(dòng)后下降態(tài)勢(shì)，其中四線城市二手房出售掛牌價(jià)指數(shù)降幅較為明顯。

　　綜合來(lái)看，2022年上半年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、房企風(fēng)險(xiǎn)事件不斷的影響，銷(xiāo)售持續(xù)低迷，行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模下滑嚴(yán)重。為防范房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，購(gòu)房政策有所寬松，但房企合理融資需求的恢復(fù)有待觀察，房企仍需依賴(lài)自身造血能力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。展望2022年下半年，行業(yè)未來(lái)銷(xiāo)售情況仍將面臨較大的壓力，房?jī)r(jià)缺少支撐，下行壓力較大，政策仍有寬松空間。長(zhǎng)期看，隨著政府致力于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，貨幣超發(fā)降低；金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)張過(guò)程中資產(chǎn)質(zhì)量有所下降，仍有壓降對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資力度的需求。此外，近年來(lái)我國(guó)出生人口增速下降和老齡化加速到來(lái)、城鎮(zhèn)化進(jìn)入減速階段以及居民收入預(yù)期降低等因素，也進(jìn)一步壓低了購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的整體預(yù)期，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展均形成了更大的挑戰(zhàn)。

　　二、房企信用表現(xiàn)和基本面

　　（一）違約事件頻發(fā)，市場(chǎng)情緒下行

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房企具有杠桿率高、現(xiàn)金流受開(kāi)發(fā)及回款節(jié)奏影響大，行業(yè)受政策調(diào)控影響顯著等特點(diǎn)，尤其是近年來(lái)受房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控持續(xù)高壓、再融資環(huán)境收緊、銷(xiāo)售回款周期拉長(zhǎng)、地產(chǎn)企業(yè)債券集中到期及部分房企前期擴(kuò)張激進(jìn)等因素綜合影響，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露。

　　2021年以來(lái)，隨著“三道紅線”、貸款集中度管理、“集中供地”和預(yù)售資金監(jiān)管等政策不斷加碼，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式被打破，房企流動(dòng)性管理壓力劇增。在此背景下，2021年下半年起以恒大為代表的大型房企違約等信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)。2021年發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件的部分房企主要呈現(xiàn)實(shí)際債務(wù)杠桿高，美元債和非標(biāo)融資占比高；項(xiàng)目質(zhì)地差，行業(yè)下行周期下，去化受影響更甚等特征；2022年上半年，出險(xiǎn)房企仍具有前述特征，加之行業(yè)銷(xiāo)售持續(xù)下行，融資渠道受阻，債務(wù)進(jìn)入償還期，房企流動(dòng)性快速消耗，具體明細(xì)如下。

　?。ǘ┪磥?lái)一年行業(yè)債務(wù)規(guī)模

　　從房企到期債務(wù)分布來(lái)看，截至2022年8月底，境內(nèi)債將在2023年3月迎來(lái)集中兌付期，美元債亦將在2023年1月和4月迎來(lái)償債高峰期。目前境外新增融資渠道已基本喪失；境內(nèi)融資環(huán)境尚未回暖，除部分央、國(guó)企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企外，大部分房企尚不能實(shí)現(xiàn)“借新還舊”，境內(nèi)外債券的償還仍將嚴(yán)重依賴(lài)于房企銷(xiāo)售回款或資產(chǎn)處置后的資金回籠，需持續(xù)關(guān)注房企銷(xiāo)售回款情況與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)情況。此外，人民幣的貶值加大了美元債的償還壓力。

　?。ㄈ┪磥?lái)房企信用風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)

　　前期經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)為“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房企以及流動(dòng)性壓力大的房企已在短期行業(yè)極端沖擊下暴露完畢。長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)調(diào)整仍將持續(xù)，房企“內(nèi)功”修煉如何將決定是否能在行業(yè)寒冬中存活下來(lái)。對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間房企信用風(fēng)險(xiǎn)的分析，首先需關(guān)注公司的債務(wù)集中到期情況，考慮到目前銷(xiāo)售和融資壓力仍較大，到期債務(wù)是否能與月度銷(xiāo)售及回款、在手貨幣資金相匹配；其次，公司項(xiàng)目是否布局在基本面較好的區(qū)域，項(xiàng)目業(yè)態(tài)上是否便于快速去化回籠資金。為緩解民營(yíng)房企融資困境，監(jiān)管推出信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具幫助未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企重獲融資窗口，利用中債公司擔(dān)保進(jìn)行債券融資重拾市場(chǎng)及投資人信心，但大多民營(yíng)房企仍面臨生存壓力。

　　融資渠道方面，此前，房企主要通過(guò)銀行借款、非標(biāo)融資、境內(nèi)外債券以及結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品等方式進(jìn)行融資，部分企業(yè)還通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品、過(guò)橋借貸等方式補(bǔ)充融資。其中境外債券融資渠道自2021年三季度以來(lái)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)而不斷收窄，“借新還舊”的融資方式已基本喪失；且隨著“三道紅線”政策的不斷實(shí)施以及投資人對(duì)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好的轉(zhuǎn)變，房企新增融資困難及壓力較大。對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，目前融資環(huán)境仍未得到實(shí)質(zhì)改善，違約風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒊掷m(xù)，需關(guān)注房企未來(lái)一年到期的債務(wù)中除銀行借款以外的融資占比情況。

　　項(xiàng)目質(zhì)地方面，行業(yè)景氣度下行時(shí)期，質(zhì)地較好的項(xiàng)目銷(xiāo)售仍有一定的韌性，主要體現(xiàn)在房企項(xiàng)目的城市分布以及區(qū)位分布較好、項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)、項(xiàng)目拿地溢價(jià)率低以及產(chǎn)品力好等方面。具備上述特質(zhì)的房企經(jīng)營(yíng)韌性較強(qiáng)，平穩(wěn)度過(guò)行業(yè)調(diào)整期的概率較高；反之，在目前行業(yè)銷(xiāo)售筑底階段更易出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

　　三、房企信用風(fēng)險(xiǎn)展望

　?。ㄒ唬恼叨藖?lái)看，“房住不炒”下政策以維穩(wěn)及托底為主

　　為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，中央和地方密集出臺(tái)政策穩(wěn)地產(chǎn)。同時(shí)在融資端，行業(yè)信貸環(huán)境邊際改善，但受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷、銷(xiāo)售下滑影響，多數(shù)房企自身回血能力不足，投資者偏好下行，房企現(xiàn)階段融資情況難言樂(lè)觀。此外，保交付和建材漲價(jià)壓力亦將對(duì)房企現(xiàn)金流形成較大制約。

　?。ǘ墓┬鑳啥藖?lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大

　　供給方面，房企現(xiàn)金流壓力尤在，短期內(nèi)無(wú)法預(yù)見(jiàn)拿地及新開(kāi)工的實(shí)質(zhì)性回暖，部分房企仍保持收縮態(tài)勢(shì)面對(duì)行業(yè)下行。需求方面，按揭貸款已有所放松，但受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)及房企風(fēng)險(xiǎn)事件不斷等因素影響，購(gòu)房者信心亟待恢復(fù)，行業(yè)仍具有較大下行壓力。

　?。ㄈ钠髽I(yè)端來(lái)看，行業(yè)下行期內(nèi)多數(shù)房企面臨生存壓力

　　長(zhǎng)期看，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從增量轉(zhuǎn)向存量，在房企競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)深化及行業(yè)調(diào)整的背景下，資源向央、國(guó)企和財(cái)務(wù)杠桿較低的頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企集中；經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、杠桿低、資金充裕、債務(wù)到期時(shí)間分散、項(xiàng)目質(zhì)地優(yōu)良的房企能夠穿越行業(yè)下行周期，多數(shù)房企仍面臨生存壓力。整體看，未來(lái)一年地產(chǎn)行業(yè)仍將不斷整合和出清。

　　本文源自聯(lián)合資信