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REITs 實(shí)質(zhì)上是資產(chǎn)證券化（ABS）的一個(gè)分支，也是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的過(guò) 程，它將現(xiàn)有的物業(yè)按照一定的估價(jià)方法折算成上市價(jià)值，拆分為物業(yè)權(quán)益單位，即未來(lái) 的基金單位。資產(chǎn)證券化使各種“商業(yè)租賃物業(yè)”的收益權(quán)能夠轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒?chuàng)造出一個(gè)應(yīng)收款交 易的市場(chǎng)，為企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)提供方便。
大型商業(yè)物業(yè)目前的業(yè)主通過(guò) REITs 操作讓渡產(chǎn)權(quán)從而獲得資金，而投資者則通過(guò)認(rèn) 購(gòu)基金單位成為該 REITs 物業(yè)組合的共同持有人。對(duì)于那些有意愿繼續(xù)分享物業(yè)租金增長(zhǎng) 利益的業(yè)主，我們也可以幫助他們保留一定比例的基金單位，從而長(zhǎng)期地獲得回報(bào)。
在國(guó)外，REITs 受到投資者青睞的重要因素之一便是由于避免雙重征稅所帶來(lái)的稅收 優(yōu)惠。在我國(guó)目前 REITs 培育期，至關(guān)重要的法理是，投資者的擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)必須 得到法律的保障，這樣才能保障未來(lái)證券形式的 REITs 在培育期具備基于物權(quán)載體的投資 產(chǎn)品特性。
“產(chǎn)權(quán)式 REITs”，是美國(guó)國(guó)際金融聯(lián)合投資集團(tuán)有限公司主張并主導(dǎo)的一種國(guó)產(chǎn) REITs 資產(chǎn)包發(fā)起形式。要求企業(yè)以其自有的凈值資產(chǎn)剝離出來(lái)做 REITs，通過(guò)強(qiáng)制性的 抵押擔(dān)保措施，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 美國(guó)國(guó)際金融聯(lián)合投資集團(tuán)有限公司“產(chǎn)權(quán)式 REITs”嚴(yán)格控制物業(yè)方必須以雙倍資產(chǎn) 進(jìn)行抵押擔(dān)保，才能進(jìn)入上市資產(chǎn)包。這種措施就是要使 REITs 有一個(gè)自我償付的約束機(jī) 制，一開(kāi)始就有個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，真正起到對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的促進(jìn)作用，不是誰(shuí)都 能夠做 REITs。
我國(guó)國(guó)產(chǎn) REITs 的發(fā)展路徑，不能走封閉式信托型基金的道路，而應(yīng)該以公司型自我 償付型為發(fā)起基礎(chǔ)，走開(kāi)放式共同基金的道路。發(fā)展 REITs，首先要求開(kāi)發(fā)商和投資商嚴(yán) 個(gè)案 REITs 物業(yè)規(guī)范把物業(yè)做清，走一條內(nèi)向型資本持有性的道路。REITs 本質(zhì)上是基于 一個(gè)或多個(gè)物業(yè)的集合的投資計(jì)劃，嚴(yán)格意義上主要靠公司自有資產(chǎn)擔(dān)保及其有效收益償 付機(jī)制來(lái)制約，要避免在政策上把 REITs 誤解為一個(gè)“銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)”的“信托產(chǎn) 品”，而使 REITs 成為信托機(jī)構(gòu)的“壟斷”權(quán)利。
我們應(yīng)充分總結(jié)世界房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的共同特征和不同發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó) 本身的實(shí)踐，將強(qiáng)制性擔(dān)保條件下的“產(chǎn)權(quán)式 REITs”作為發(fā)起資產(chǎn)包的首選形式，把對(duì)發(fā) 行主體、擔(dān)保投資管理人、受托人、托管人資格管理作為立法重點(diǎn)，將房地產(chǎn)基金投資行 為、投資組合，特別是關(guān)聯(lián)交易的管理和風(fēng)險(xiǎn)控制作為日常監(jiān)管的重心，而不要盲目模仿 國(guó)外模式。
我們事實(shí)上將 Reits 定義為資產(chǎn)證券化、信托和基金的交集，說(shuō)明 Reits 具有多種屬 性，但一般而言，所有的金融產(chǎn)品都是以其風(fēng)險(xiǎn)特征作為對(duì)其的基本描述，其鐵律是高風(fēng) 險(xiǎn)、高收益；低風(fēng)險(xiǎn)低收益。
經(jīng)驗(yàn)上看，REITs 這類(lèi)產(chǎn)品相對(duì)于股票，它投資風(fēng)險(xiǎn)較低，而且投資收益率相當(dāng)于中 小盤(pán)股票的平均回報(bào)，高于大盤(pán)藍(lán)籌股。REITs 所投的不是單個(gè)開(kāi)發(fā)商，而是優(yōu)中選 優(yōu)，把已開(kāi)發(fā)好的項(xiàng)目中成熟的、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目挑出來(lái)作為投資產(chǎn)品，然后長(zhǎng)期持 有，以獲取租金作為投資回報(bào)。
讓我們來(lái)比較 REITs 直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，顯而易見(jiàn)，從流動(dòng)性上來(lái)說(shuō)， REITs 容易變現(xiàn)，而直接投資卻不易變現(xiàn)；前者收益穩(wěn)定，而后者受房地產(chǎn)市場(chǎng)的即時(shí)影響 情況的影響較大，收益波動(dòng)大；前者由房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士管理，能有效防止管理層與股東之間 的利益沖突，投資者能借助管理層開(kāi)拓良好的融資渠道，后者投資者要自己介入房地產(chǎn)的 具體業(yè)務(wù)，專(zhuān)業(yè)化成本高，容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，投資者沒(méi)有便捷的融資渠道；前者通過(guò)物 業(yè)主類(lèi)型、物業(yè)所處地區(qū)和資產(chǎn)類(lèi)型的組合打包，能有效抵御市場(chǎng)變化和通貨膨脹變化，而 后者物業(yè)一般集中在一種或幾種類(lèi)型，地區(qū)集中，遇到突發(fā)事件或經(jīng)濟(jì)周期性蕭條等因素 觸發(fā)出租率下降，那么商業(yè)物業(yè)的回報(bào)肯定會(huì)受到打擊。
其實(shí)，REITs 的精髓就是投資組合。REITs 所持有的出租性物業(yè)，可以是住宅，也可 以是寫(xiě)字樓或綜合性商場(chǎng)等等，遇到同樣的不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)，對(duì)不同性質(zhì)的物業(yè)影響程度 是不同的，有時(shí)甚至是此消彼漲的；同樣地，REITs 可以取得權(quán)益性投資回報(bào)，也可以是 債權(quán)性投資回報(bào)，例如：抵押信托（Mortgage REITs）的主要投資業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押放 款，投資人取得的是抵押貸款的債權(quán)。用組合來(lái)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，并鎖定收益，這就是 REITs 的精 髓。其定位是大眾投資理財(cái)特性的中端產(chǎn)品，即適中的風(fēng)險(xiǎn)匹配適中的收益。
以上就是REITs的運(yùn)營(yíng)模式，感興趣的朋友可以留言，咱們共同探討學(xué)習(xí)！
本文系作者：
小莊
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一、根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)信息內(nèi)容生態(tài)治理規(guī)定》《中華人民共和國(guó)未成年人保護(hù)法》等法律法規(guī)，對(duì)以下違法、不良信息或存在危害的行為進(jìn)行處理。
1. 違反法律法規(guī)的信息，主要表現(xiàn)為：
1)反對(duì)憲法所確定的基本原則；
2)危害國(guó)家安全，泄露國(guó)家秘密，顛覆國(guó)家政權(quán)，破壞國(guó)家統(tǒng)一，損害國(guó)家榮譽(yù)和利益；
3)侮辱、濫用英烈形象，歪曲、丑化、褻瀆、否定英雄烈士事跡和精神，以侮辱、誹謗或者其他方式侵害英雄烈士的姓名、肖像、名譽(yù)、榮譽(yù)；
4)宣揚(yáng)恐怖主義、極端主義或者煽動(dòng)實(shí)施恐怖活動(dòng)、極端主義活動(dòng)；
5)煽動(dòng)民族仇恨、民族歧視，破壞民族團(tuán)結(jié)；
6)破壞國(guó)家宗教政策，宣揚(yáng)邪教和封建迷信；
7)散布謠言，擾亂社會(huì)秩序，破壞社會(huì)穩(wěn)定；
8)宣揚(yáng)淫穢、色情、賭博、暴力、兇殺、恐怖或者教唆犯罪；
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11)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)以文字、圖片、音視頻等形式，對(duì)未成年人實(shí)施侮辱、誹謗、威脅或者惡意損害未成年人形象進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)欺凌的；
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13)含有法律、行政法規(guī)禁止的其他內(nèi)容；
2. 不友善：不尊重用戶及其所貢獻(xiàn)內(nèi)容的信息或行為。主要表現(xiàn)為：
1)輕蔑：貶低、輕視他人及其勞動(dòng)成果；
2)誹謗：捏造、散布虛假事實(shí)，損害他人名譽(yù)；
3)嘲諷：以比喻、夸張、侮辱性的手法對(duì)他人或其行為進(jìn)行揭露或描述，以此來(lái)激怒他人；
4)挑釁：以不友好的方式激怒他人，意圖使對(duì)方對(duì)自己的言論作出回應(yīng)，蓄意制造事端；
5)羞辱：貶低他人的能力、行為、生理或身份特征，讓對(duì)方難堪；
6)謾罵：以不文明的語(yǔ)言對(duì)他人進(jìn)行負(fù)面評(píng)價(jià)；
7)歧視：煽動(dòng)人群歧視、地域歧視等，針對(duì)他人的民族、種族、宗教、性取向、性別、年齡、地域、生理特征等身份或者歸類(lèi)的攻擊；
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3. 發(fā)布垃圾廣告信息：以推廣曝光為目的，發(fā)布影響用戶體驗(yàn)、擾亂本網(wǎng)站秩序的內(nèi)容，或進(jìn)行相關(guān)行為。主要表現(xiàn)為：
1)多次發(fā)布包含售賣(mài)產(chǎn)品、提供服務(wù)、宣傳推廣內(nèi)容的垃圾廣告。包括但不限于以下幾種形式：
2)單個(gè)帳號(hào)多次發(fā)布包含垃圾廣告的內(nèi)容；
3)多個(gè)廣告帳號(hào)互相配合發(fā)布、傳播包含垃圾廣告的內(nèi)容；
4)多次發(fā)布包含欺騙性外鏈的內(nèi)容，如未注明的淘寶客鏈接、跳轉(zhuǎn)網(wǎng)站等，誘騙用戶點(diǎn)擊鏈接
5)發(fā)布大量包含推廣鏈接、產(chǎn)品、品牌等內(nèi)容獲取搜索引擎中的不正當(dāng)曝光；
6)購(gòu)買(mǎi)或出售帳號(hào)之間虛假地互動(dòng)，發(fā)布干擾網(wǎng)站秩序的推廣內(nèi)容及相關(guān)交易。
7)發(fā)布包含欺騙性的惡意營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容，如通過(guò)偽造經(jīng)歷、冒充他人等方式進(jìn)行惡意營(yíng)銷(xiāo)；
8)使用特殊符號(hào)、圖片等方式規(guī)避垃圾廣告內(nèi)容審核的廣告內(nèi)容。
4. 色情低俗信息，主要表現(xiàn)為：
1)包含自己或他人性經(jīng)驗(yàn)的細(xì)節(jié)描述或露骨的感受描述；
2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過(guò)頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問(wèn)題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問(wèn)自己或他人的八字、六爻、星盤(pán)、手相、面相、五行缺失，包括通過(guò)占卜方法問(wèn)婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來(lái)誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂(lè)等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過(guò)「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過(guò)作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對(duì)本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過(guò)「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
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