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來源：首席商業(yè)評論
據(jù)媒體報(bào)道，4月21日上海融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開盤即售罄，單日銷售額高達(dá)99.97億元，豪宅市場出現(xiàn)了“日光”。據(jù)透露，該樓盤位于外灘董家渡板塊，毗鄰?fù)鉃?、南京路、豫園、世博園等上海頂級(jí)商圈，擁有得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢。產(chǎn)品的戶型為255平方米—380平方米的大平層，套均總價(jià)5000萬元。
對于豪宅的熱賣，開發(fā)商上海融創(chuàng)營銷負(fù)責(zé)人也表示，“在最好的城市最好的地段做最好的項(xiàng)目。”開盤就清掉也在他們的意料之中。
然而這已經(jīng)不是上海的頂級(jí)豪宅第一次出現(xiàn)日光，就在4月18日，位于陸家嘴的豪宅濱江凱旋門也出現(xiàn)了開盤即售罄的盛況，當(dāng)日售罄70億，其中總價(jià)1.1億的樓王一開場就被選購。
從樓市的整體情況來看，今年3月，上海全市共成交新建商品房5370套，環(huán)比增長299%。值得注意的一個(gè)數(shù)據(jù)是，上海的新房套均總價(jià)已經(jīng)達(dá)到了1105萬元/套，環(huán)比增長35%，成交均價(jià)86050元/平方米，環(huán)比增長29%。
進(jìn)入2024年，地產(chǎn)行業(yè)一直處于下行的壓力中。數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度房地產(chǎn)銷售仍然顯著低于去年同期水平。在需求方面，北京、上海等一線城市放松了限購政策，同時(shí)各地也先后出臺(tái)了個(gè)人信貸政策。然而地產(chǎn)市場的發(fā)展仍舊不溫不火。
上海為何會(huì)連續(xù)出現(xiàn)豪宅日光潮的現(xiàn)象？豪宅日光潮是否預(yù)示著地產(chǎn)行業(yè)復(fù)興的開始？千萬豪宅一天被搶購一空的背后又透露了目前買房市場怎么樣的真相呢？
千萬豪宅一夜被賣光，買房又回到了排隊(duì)買菜的場景。這好像又和網(wǎng)上的新聞和我們的感知不一樣，有人說這些都是托，有開發(fā)商在炒作，筆者覺得豪宅的銷售熱潮多少還是反映了一些當(dāng)下新房市場的現(xiàn)實(shí)的，至于為什么普通人感覺不到，主要還是有以下三個(gè)原因：
首先還是目前房產(chǎn)市場的老問題，一二手房的嚴(yán)重倒掛。簡單來說就是新房價(jià)格便宜，而二手房價(jià)格還是偏貴。我們來看一下，今年3月，上海另一個(gè)被“日光”的豪宅，新天地的順昌玖里，這個(gè)新房的單價(jià)在15萬~16萬左右，而個(gè)別的翠湖天地，二手房的價(jià)格就已經(jīng)到了18萬以上了，明顯一手房比二手房都要便宜。
同樣的情況還發(fā)生在香港，就在前幾天李嘉誠的長江實(shí)業(yè)在香港的豪宅也引發(fā)了萬人的搶房潮，單價(jià)21萬港元每平方米，420套房源一天也全部售罄了。李嘉誠香港的豪宅價(jià)格和周邊的二手房比起來呢，相當(dāng)于打了七折。
首先這個(gè)宏觀的感覺是有道理的，只是需要加一個(gè)前提，就是普通商品房不好賣了。地產(chǎn)由于保值所帶來的金融屬性，依舊吸引了大量的投資者，只不過由于房地產(chǎn)的宏觀面不好了，目前這部分金融屬性僅僅局限在了豪宅這里。無論是香港還是上海，豪宅都有幾個(gè)共同特點(diǎn)：產(chǎn)品地段不錯(cuò)，價(jià)格超過千萬以上。即使房價(jià)下跌了，如果買入的人能在合適的價(jià)格買入，考慮到目前市場10%~20%跌幅，未來還能有價(jià)格優(yōu)勢，現(xiàn)在上車毫無疑問是保值的。
其次就是幸存者偏差，目前各類自媒體都把目光盯住了豪宅的日光。其實(shí)就在上海，每個(gè)月還有大量4萬左右的剛需盤上市。就在去年10月，在上海遠(yuǎn)郊奉賢的一處總價(jià)在200萬左右的新盤，出現(xiàn)了0認(rèn)籌的場景，而相關(guān)媒體的報(bào)道卻寥寥無幾。這幾年的土地還有流拍的，商品總有賣得好的和賣得不好的，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，你就在茫茫的信息當(dāng)中成了那個(gè)幸存者。
最后還是富人資金避險(xiǎn)的需要。什么是避險(xiǎn)？以前有錢人為了保值增值手里不留現(xiàn)金，在上海隨便找一個(gè)市區(qū)的小區(qū)一口氣買了幾十套房。因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)代，其實(shí)只要在上海的市區(qū)，不分板塊，其實(shí)都在漲價(jià)，只有上車的早晚。
有人計(jì)算過去的20年，整個(gè)全國樓市都在上漲。有錢人無論是在遠(yuǎn)郊買十套房還是在翠湖天地買一套房，其實(shí)漲跌幅拉長周期來看都差不多。但現(xiàn)在情況不同了，有錢人都判斷行情不好了，這個(gè)時(shí)候他要選擇什么？
要選擇避險(xiǎn)，哪里風(fēng)險(xiǎn)最??？肯定是優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，對房地產(chǎn)來說毫無疑問就是豪宅了。這里需要補(bǔ)充一點(diǎn)的是豪宅不僅僅有保值作用，更重要的是便于周轉(zhuǎn)。就現(xiàn)在的行情而言，大部分買入豪宅的人其實(shí)并不是特別期待在短時(shí)間里，房價(jià)繼續(xù)暴漲，甚至都做好了下跌的準(zhǔn)備。
市區(qū)豪宅比遠(yuǎn)郊新房的優(yōu)勢在哪里呢？那就是不缺接盤俠，永遠(yuǎn)有流動(dòng)性。對一個(gè)有幾千萬身價(jià)的人來說，買了1000萬的房子，跌掉100萬，對他來說不傷筋動(dòng)骨。
但是有錢人也有怕的，就是買了資產(chǎn)只能看著，賣都賣不動(dòng)，沒有流動(dòng)性。而目前在任何一線城市，核心區(qū)的房價(jià)即使下跌，房子還是有流動(dòng)性的。說白了，降價(jià)能賣得掉。
對于上海高端住宅熱銷的原因，有研究機(jī)構(gòu)表示，高端住宅市場即使在行業(yè)下行的時(shí)候也能繼續(xù)受大家認(rèn)可，也說明了疫情后的復(fù)蘇階段，讓一些前期的資產(chǎn)荒使得各種資金還是進(jìn)入到高端住宅市場。為此，上海高端住宅，尤其內(nèi)環(huán)以內(nèi)的一些高端住宅也在配合這些投資者集中出售。有中介表示，這波上海熱銷的高端住宅都位于已經(jīng)許久沒有供應(yīng)的上海核心地段，有購房者還是看好項(xiàng)目地段帶來的升值可能。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月份，上海新房房價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，領(lǐng)漲全國；同比上漲4.3%，位居全國第二；而上海二手房房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下跌6.9%。上海作為中國最發(fā)達(dá)的城市，核心城區(qū)的新房的投資和金融屬性越發(fā)顯著。而二手房下跌的透視的還是近年來國內(nèi)房市銷售疲軟的反應(yīng)，高端豪宅熱賣，低端老破小無人問津的分化局面或許將是未來幾年中國房產(chǎn)市場的新常態(tài)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，豪宅的“日光”背后透露的還是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的下行周期，畢竟有錢人都在考慮避險(xiǎn)和尋找最有流動(dòng)性的資產(chǎn)。當(dāng)然也有房產(chǎn)自媒體在豪宅的熱賣中看到機(jī)會(huì)，有房吹認(rèn)為中國的房產(chǎn)市場大概率在三年左右就可以開始復(fù)蘇?，F(xiàn)在的樓市“大病初愈”，經(jīng)歷一段恢復(fù)期，建立市場信心后，過往的市場規(guī)律也說明，房價(jià)的回升經(jīng)常是從成交量的回升開始的。
其實(shí)客觀地說以上兩種觀點(diǎn)都有道理，入場和觀望并存或許才是今后中國房地產(chǎn)市場的主流。這波上海豪宅的爆火，算不上逆勢發(fā)展，反而正是當(dāng)下市場階段的真實(shí)產(chǎn)物。
從宏觀層面來看，豪宅的熱銷并不能代表整體樓市，可以說豪宅是一個(gè)獨(dú)立于普通商品住宅市場的子市場，全球大城市都會(huì)有這樣獨(dú)特的豪宅區(qū)域，比如美國的紐約、俄羅斯的莫斯科。即使整個(gè)市場低迷，子市場也能供銷兩旺，對于整體樓市而言確實(shí)不具代表性。所以觀察中國的樓市復(fù)蘇應(yīng)該還需要從剛需項(xiàng)目的銷量開始，只有剛需盤的起步才能帶動(dòng)整體市場。而這波的高端新盤如何帶動(dòng)這個(gè)市場，顯然還需要一個(gè)周期的觀察。
對于大部分人而言，時(shí)刻觀望價(jià)格或許是考慮買房的首要因素，對投資者而言“別人恐懼時(shí)我貪婪，別人貪婪時(shí)我恐懼”，才是不變的心情。或許正是這種心態(tài)上的微妙差異，造就了現(xiàn)在豪宅市場大熱的局面了。
參考資料
1、千萬級(jí)豪宅項(xiàng)目又現(xiàn)“日光” 上海高端樓盤能“火”多久？新京報(bào)
2、近100億元！又見豪宅“日光”，證券時(shí)報(bào)
3、99.9億！上海豪宅樓盤，又現(xiàn)“日光”！有購房者稱：“買白菜”現(xiàn)場秩序較好，每日經(jīng)濟(jì)新聞
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6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
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3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
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4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
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三、申訴
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