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咨詢?nèi)绾纬蔀榇河鹱髡哒埪?lián)系：鳥哥筆記小羽毛（ngbjxym）
商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營，其實(shí)已從建筑設(shè)計(jì)硬件比拼轉(zhuǎn)化為運(yùn)營比拼的時(shí)代。
因?yàn)樵谖磥淼娜廖迥曛?，中國還將發(fā)生持續(xù)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，而這種轉(zhuǎn)型正是由以往的高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)形態(tài)轉(zhuǎn)化為精細(xì)化、便捷化、長期回報(bào)的模式。傳統(tǒng)粗放的高周轉(zhuǎn)模式已無法對業(yè)務(wù)進(jìn)行支撐。靠概念營銷、靠金融手段來拓客銷售，已成為過去式，不再是拼地段、拼建筑外形、拼品牌首店，拼裝補(bǔ)了，而是要靠對消費(fèi)者形成有效的黏合所產(chǎn)生的復(fù)購率、復(fù)游率，才會形成商業(yè)地產(chǎn)的最終壁壘。這是唯一出路，即：只有以運(yùn)營為主作為最終的突破手段。
所以，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)營工作，會是今后商業(yè)地產(chǎn)的絕對重要工作方向。然而，由于多數(shù)人的不理解和邏輯混亂，往往將住宅地產(chǎn)中的運(yùn)營與商業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)營進(jìn)行混淆，從而陷入了形式主義的錯(cuò)誤怪圈。
我對于運(yùn)營崗位定義是：使得商戶承租人在經(jīng)營過程中不斷受到良好呼應(yīng)，幫助他們成長且受到合理引導(dǎo)乃至產(chǎn)生相應(yīng)回報(bào)，同時(shí)要對于項(xiàng)目自身價(jià)值、品質(zhì)得到合理提升的職能。
商業(yè)運(yùn)營就是為了幫助自身項(xiàng)目與商戶承租方、客群消費(fèi)者三者之間更好地建立起來關(guān)系，這要求運(yùn)營能夠使用的一切干預(yù)手段。需要注意的是，運(yùn)營的項(xiàng)目種類與運(yùn)營職能之間關(guān)系類型不同時(shí)，運(yùn)營的導(dǎo)向性也會是完全不同。例如購物中心的運(yùn)營人員，對于項(xiàng)目內(nèi)的超市項(xiàng)目，就以“快速成交、明確的消費(fèi)者轉(zhuǎn)化”作為運(yùn)營導(dǎo)向，而對于餐飲類項(xiàng)目，運(yùn)營的理念就是幫助商戶進(jìn)行“用戶忠誠維系”為導(dǎo)向。
我心中商業(yè)運(yùn)營職能概念，應(yīng)當(dāng)是一種“招商、推廣、策劃、物業(yè)、文案、商戶管理”這些概念的總和。實(shí)際意義上的運(yùn)營工作，應(yīng)該更側(cè)重于何種運(yùn)營手段，這取決于自身項(xiàng)目類型以及和客群消費(fèi)者間的關(guān)系。運(yùn)營職能要求的是復(fù)合型服務(wù)能力，對于商戶承租方在進(jìn)場后能夠切實(shí)有效的以各類手段、服務(wù)來真實(shí)、長期的提升商戶承租方經(jīng)營水平和業(yè)績。
二、商業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)營不等于地產(chǎn)運(yùn)營
商業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)營工作，更多的是關(guān)注項(xiàng)目自身的區(qū)位、人口、面積、業(yè)態(tài)、商戶、品牌等等方面的復(fù)合信息，對其整理歸納后，用行之有效的手段來進(jìn)行提升銷售額的統(tǒng)籌工作，是對項(xiàng)目吃透后的全方位業(yè)務(wù)提升。
（一）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營不等于招商
很多公司中的商業(yè)運(yùn)營都是以招商運(yùn)營為主，天然的將招商與運(yùn)營混為一談，似乎認(rèn)為招商就必然會運(yùn)營一樣，但這是對于商業(yè)地產(chǎn)并不了解的表現(xiàn)。
在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之中，招商工作更像是一支部隊(duì)的先鋒隊(duì)列，他們精準(zhǔn)地將商戶招徠到符合其自身定位、品類、面積、租金的商業(yè)場所之中，屬于將鳳凰引導(dǎo)合適的梧桐樹的人，全程依據(jù)的是項(xiàng)目規(guī)劃并依據(jù)此規(guī)劃后將合適的品牌進(jìn)行引入，工作的界面其實(shí)也僅到此為止。
而運(yùn)營則是服務(wù)于鳳凰的專業(yè)管家，不但要照料他們的飲食起居，更要讓他們身心愉悅，但最終的是讓這只鳳凰產(chǎn)下金蛋來。
簡單來說，運(yùn)營就是想辦法幫助商戶提升銷售業(yè)績的人，所以運(yùn)營職能是一種全方位的職能，既要有能力設(shè)計(jì)合理的提升方案，又要有權(quán)限協(xié)調(diào)公司內(nèi)部去執(zhí)行這些方案，同時(shí)有能力要求商戶、品牌去配合方案的落地性，這就需要運(yùn)營人員懂商業(yè)、了解項(xiàng)目、了解商戶。在工作之中，更加主動(dòng)的為商戶、顧客來進(jìn)行溝通與服務(wù)。
（二）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營不等于營銷推廣
實(shí)踐中也有部分公司將運(yùn)營與營銷推廣混在一起，他們認(rèn)為做場推廣活動(dòng)就來批客流，有客流就一定能提升銷售收入，所以對于商戶運(yùn)營的幫助重心在于營銷推廣。
但實(shí)際情況是，營銷推廣費(fèi)用高昂，效果是短期性的，使得商戶、品牌形成了路徑依賴，自身并無銷售提升意愿。如同算盤珠，一撥一動(dòng)，不撥不動(dòng)。商戶銷售的主要驅(qū)動(dòng)力是靠商場活動(dòng)而轉(zhuǎn)化，無法形成項(xiàng)目的自我生長。
（三）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營不等于物業(yè)服務(wù)
之所以說商業(yè)運(yùn)營不等于物業(yè)服務(wù)，是二者服務(wù)對象存在著根本的區(qū)別。
首先商業(yè)運(yùn)營服務(wù)對象絕大多數(shù)是企業(yè)法人主體，鮮有自然人客戶，而物業(yè)服務(wù)則剛好相反。其次是商業(yè)運(yùn)營服務(wù)內(nèi)容是保障商戶在經(jīng)營中能更好地產(chǎn)生效益乃至爆場。物業(yè)服務(wù)則是給予業(yè)主等價(jià)的生活服務(wù)內(nèi)容。最后是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營人員一定要求的是懂商業(yè)經(jīng)營的邏輯，能夠快速準(zhǔn)確的理解服務(wù)對象的訴求，并為之提供銷售業(yè)績提升所必須的條件，形成促進(jìn)銷售的快速推進(jìn)。但物業(yè)服務(wù)則應(yīng)提供安全、有序、、整潔、人性化方面的服務(wù)內(nèi)容。所以二者似乎相似，但本質(zhì)上的邏輯、方式、手段都完全不同。
（四）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營更不等于地產(chǎn)運(yùn)營
常規(guī)來說的地產(chǎn)運(yùn)營崗位，基本上是對于所有地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)、摘地、設(shè)計(jì)、報(bào)建、建設(shè)施工、成本采購、營銷推廣等諸多方面的全程統(tǒng)籌者，更多是要求部門或項(xiàng)目公司按照節(jié)點(diǎn)計(jì)劃安排節(jié)奏并予以完成。雖然地產(chǎn)運(yùn)營也要求的是對于整個(gè)流程環(huán)節(jié)熟悉，但與商業(yè)運(yùn)營不同的是，這個(gè)崗位一般只是督促和協(xié)助，并非實(shí)際自身實(shí)際參與管理。甚至可以說，很多企業(yè)住宅地產(chǎn)運(yùn)營職能是“表哥表姐”，紙面落實(shí)即可。而商業(yè)運(yùn)營，則是親自參與和落實(shí)，要不斷地現(xiàn)場調(diào)整和改進(jìn)來提升業(yè)績與質(zhì)量。
（五）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營不等于資產(chǎn)管理
目前國內(nèi)比較流行的資產(chǎn)管理公司，更與商業(yè)運(yùn)營有著較大的區(qū)別。通常來說，資產(chǎn)管理公司所經(jīng)營的工作涉及到“投、融、管、退”四個(gè)領(lǐng)域。這四個(gè)領(lǐng)域包含的方面過于寬泛，而且實(shí)踐之中多數(shù)的資產(chǎn)管理公司所參與的僅僅是“投與融”的過程，毫無管理能力與專業(yè)人員。操作路徑就是將資產(chǎn)項(xiàng)目快速收購、快速包裝、快速銷售，關(guān)注的是短期價(jià)值。
當(dāng)然，這也是由于他們資金來源和使用時(shí)限所限定的特殊成因，但不得不說的是，正因如此，目前的資產(chǎn)管理公司其實(shí)多數(shù)是不良資產(chǎn)管理的快速處理，并非真正長久持有和經(jīng)營。
三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營種類及工作要點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)的種類分為百貨業(yè)態(tài)、購物中心、寫字樓、商業(yè)街、奧特萊斯、酒店、文旅等諸多形態(tài)，每種形態(tài)自身的底層邏輯存在著一定差異，所以當(dāng)其由運(yùn)營工作時(shí)，實(shí)際就存在著對運(yùn)營工作的多種角色定位問題。雖說運(yùn)營不同于各個(gè)專業(yè)職能，但實(shí)踐中已形成了此類分工。那么在此我就對于“招商運(yùn)營”、“推廣運(yùn)營”、“商業(yè)物業(yè)運(yùn)營”、“資產(chǎn)運(yùn)營”等不同崗位和職能進(jìn)行介紹和分析，以便于實(shí)踐工作的展開。
（一）招商運(yùn)營的職能與要點(diǎn)
招商運(yùn)營招商運(yùn)營這樣一個(gè)類型，其實(shí)核心職能是：圍繞著商戶承租方的經(jīng)營產(chǎn)品、銷售方式和消費(fèi)者之間搭起來一個(gè)良性循環(huán)，依據(jù)招商對市場認(rèn)知、消費(fèi)趨勢和店鋪場所周邊消費(fèi)者的理解來引進(jìn)合適，如品牌類型、品牌知名度、品牌客單價(jià)、經(jīng)營種類、銷售坪效等。這使得招商運(yùn)營這個(gè)模塊下要關(guān)注和解決的問題可能包括了以下問題中的一個(gè)或多個(gè)。
1、自身項(xiàng)目的調(diào)性是否與該品牌相符？（租金？面積？相鄰品牌？消費(fèi)客群？）需要具備何種調(diào)性才能招徠到并保障盈收？（出租方補(bǔ)貼？出租方活動(dòng)？商戶自身品牌？商戶促銷？假日客群？）
2、自身項(xiàng)目如何展現(xiàn)？（促銷？廣告？聯(lián)營推廣？限時(shí)銷售？買一贈(zèng)一？出租方采購？特賣展示？）
3、如何在已認(rèn)知該品牌的消費(fèi)者能夠增加提袋率？（產(chǎn)品策劃？反季銷售？會員活動(dòng)？IP捆綁？）
4、自身項(xiàng)目如何幫助商戶承租方如何可以具備持續(xù)性盈收？（銷售激勵(lì)？達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)？其他利益置換？）可見能夠切實(shí)考慮商戶承租方在進(jìn)場后如何盈利的的招商運(yùn)營，并且有能力引導(dǎo)出租方給予相應(yīng)幫助的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，才是真正的“招商運(yùn)營”，這要求負(fù)責(zé)招商運(yùn)營的人員應(yīng)當(dāng)充分了解自身商業(yè)、周邊競品和消費(fèi)客群，并能夠系統(tǒng)地轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)化，將各類商業(yè)品牌和商戶進(jìn)行捏合，以使得價(jià)值呈現(xiàn)。
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5)羞辱：貶低他人的能力、行為、生理或身份特征，讓對方難堪；
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7)歧視：煽動(dòng)人群歧視、地域歧視等，針對他人的民族、種族、宗教、性取向、性別、年齡、地域、生理特征等身份或者歸類的攻擊；
8)威脅：許諾以不良的后果來迫使他人服從自己的意志；
3. 發(fā)布垃圾廣告信息：以推廣曝光為目的，發(fā)布影響用戶體驗(yàn)、擾亂本網(wǎng)站秩序的內(nèi)容，或進(jìn)行相關(guān)行為。主要表現(xiàn)為：
1)多次發(fā)布包含售賣產(chǎn)品、提供服務(wù)、宣傳推廣內(nèi)容的垃圾廣告。包括但不限于以下幾種形式：
2)單個(gè)帳號多次發(fā)布包含垃圾廣告的內(nèi)容；
3)多個(gè)廣告帳號互相配合發(fā)布、傳播包含垃圾廣告的內(nèi)容；
4)多次發(fā)布包含欺騙性外鏈的內(nèi)容，如未注明的淘寶客鏈接、跳轉(zhuǎn)網(wǎng)站等，誘騙用戶點(diǎn)擊鏈接
5)發(fā)布大量包含推廣鏈接、產(chǎn)品、品牌等內(nèi)容獲取搜索引擎中的不正當(dāng)曝光；
6)購買或出售帳號之間虛假地互動(dòng)，發(fā)布干擾網(wǎng)站秩序的推廣內(nèi)容及相關(guān)交易。
7)發(fā)布包含欺騙性的惡意營銷內(nèi)容，如通過偽造經(jīng)歷、冒充他人等方式進(jìn)行惡意營銷；
8)使用特殊符號、圖片等方式規(guī)避垃圾廣告內(nèi)容審核的廣告內(nèi)容。
4. 色情低俗信息，主要表現(xiàn)為：
1)包含自己或他人性經(jīng)驗(yàn)的細(xì)節(jié)描述或露骨的感受描述；
2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個(gè)帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
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