你好，剛剛閱讀蛋解創(chuàng)業(yè)，有關炒房時代的推文頗有感觸，想來請教一下。我家在三線城市做房地產開發(fā)，今年確實遇到了很多困難，現(xiàn)在手上固定資產很多，但缺少流動現(xiàn)金，而且大多都是商鋪也不好出手，想請教一下蛋解創(chuàng)業(yè)有沒有什么好的建議，如何清庫存，如何轉型？謝謝！這故事特別逗，然后燕郊有一個賣樓的叫上尚城，他一二期賣的還行，到了三期的時候，他突然一邊蓋著一邊說不賣了，他們發(fā)公告說：我們把整個三期賣給了一家公司，這家公司然后當他們自己的福利房就全都買走了兩三千戶。第三方公司也發(fā)公告了，說我們這房只要你成為我們會員，你就可以8折買房，還能享受其他的，比如說送你一個車位什么的。很多人就啪的一下都成為了會員。2000多戶房，吸引了3000多戶會員。等這房子快封頂?shù)臅r候，他們又發(fā)了一公告，說上尚城跟第三公司合同談崩了，不玩了。很多人就過去鬧了，說我當時為了是買房才是成為會員的。那怎么辦呢？人家原封不動的給你退錢，同時還給你年化5%的利息，這就不鬧了，瞬間就平息了。這個故事告訴我們什么？上尚城的老板也沒銀行貸款，直接就把別人的錢當杠桿給用了。這事還沒完。后來他們又開始賣樓花。什么叫樓花？比如說你先買一名額，這名額就保證你能買到這兒的房，可能2萬一個。他們就2000多戶，這個房子他賣了1萬多個樓花，你算2萬一個，賣了1萬多個。最后有人搶了房了，有人沒搶上怎么辦呢？繼續(xù)給你退了樓花的錢，再給你10%的利息。他又有了一筆資金，人又不用貸款，對吧。反正別崩了，不推薦，因為我也經常碰上過這種，原來做金融的時候凈碰上這種做房地產開發(fā)，然后出問題的。我要說的是萬行之首——金融行業(yè)。你要玩明白了，其實干什么房地產、生鮮水果，那全都是上邊的依托的一個產品。但是你得看這錢是從哪來的，君子愛財取之有道，你這個錢如果是從銀行來的，或者你從第三方公司來的，我覺得這事還都ok。但如果從老百姓那來的，不出事則已，一出事兒就是大事。其實他應該是研究一些簡單的金融的理念，把錢當一個杠桿套出更多的來。不過最近風頭不好。為什么馬爸爸日子也不好過？因為加杠桿加的太高了，以前螞蟻金服大概花兩塊錢就能從銀行套出一百塊錢，現(xiàn)在銀行出了一個政策，是必須花16塊錢才能套出100。所以為什么螞蟻現(xiàn)在終止上市了，因為它的估值是按照8倍利潤算的，但是現(xiàn)在8倍利潤沒了，他就不能估那么高，所以它就有上市風險和泡沫。國家在雙11之前又出了一個反壟斷條款，都是針對阿里的。尤其是四五線的小房地產商，今年掛了不少，沒辦法，這是整個行業(yè)的事。聽這個問題，他現(xiàn)在面臨的不是蓋房缺資金，而是庫存銷不出去，要去庫存。現(xiàn)在三線城市出現(xiàn)的問題是什么？一二線城市的狀態(tài)特別好，個人流量瘋狂的集中，房價一直在升。比較次的城市，瘋狂在降；中間這個城市叫不溫不火。他現(xiàn)在應該是不溫不火的狀態(tài)，有庫存量。前一段時間大力發(fā)展房地產，那段時間批量大家一塊建房子，建完了以后有一大堆賣不出去，就跟鬼樓似的。他現(xiàn)在就怎么把庫存給轉出去。在抖音快手短視頻時代，有一撥人專門騙政府補貼的錢，比如說我在當?shù)馗梢粋€直播孵化基地，政府能撥一撥錢。他要是商鋪租不出去，也沒人來住。我只是說舉個例子，他要是能搞出一個概念，把每間商鋪蓋上小直播間，然后上面有選品供應鏈的一層，基本上忽悠點錢應該也是ok。不知道行不行，但確實我上次回家，還真看一特大的樓上面寫的直播基地。但是那種樓普遍的都是公家樓，說白了政府這日子也不好過，政府的房子都這么富裕，跟別人說你開發(fā)商的了。他如果是干房地產開發(fā)的，他肯定是不缺政府關系，他肯定不缺。如果他這個事能做的話，按理說他早就做了。這事咱誰也幫不了他，就跟買土豆買多了，然后在這手里壓著貨是一樣的，只能生卡。如果要是想做變現(xiàn)的話，一個是散租，一個是整租，你那房是不是也是租嗎？沒有什么區(qū)別。這事就一波一波的，最開始是大家玩聯(lián)合辦公空間，什么優(yōu)客工廠。后來這邊也玩不動了，就改成直播基地了。他這個邏輯從財務上，為什么說什么生意他都是一本賬，它本身就是一個資產。什么叫資產？你在賬上就是要把它資本化，把線下房子資產揉到賬上，變成資本后，能剩的交易就倆，一個賣了，一個是租出去，然后折成待攤費用。租全年這就是租酒店。租分月這就是做成公寓按月租，拆的更碎，就是共享辦公和直播。還得看他這個城市在哪，要在上海這樣城市周邊，比如說做一個奧特萊斯一樣的尾貨一條街。這對于房地產開發(fā)來說，不太好弄。拿萬達舉例子，萬達做這件事是非常有前瞻性的，他在17年的時候打包賣了600多億賣給融創(chuàng)，還有一個是他幾乎是全國干房地產最早去培養(yǎng)自己的運營團隊的。萬達有中國比較好的樂園運營團隊。萬達酒店有酒店運營的，萬達影院有影院運營，萬達商場有商場運營，萬達有物業(yè)有物業(yè)體系的運營團隊，這就能幫他干資產變現(xiàn)。他面臨著兩個問題，庫存太多，沒現(xiàn)金。如果想去銷庫存，你的銷售性費用或者綜合費用就一定會上升，是因為你要顧額外的人，你不可能房地產的那撥人一拍腦袋就把這事干了，大概就干不成。比如搞一個直播基地什么的，最慫也得把當?shù)厝f家廣場的人挖一挖，要不然你這盤子你有可能都撐不起來。因為他的精力其實已經被他的領域占滿了，他要去應付各種各樣的事，然后應付政府，應付這樣的事，那樣的事。甚至他的眼界在一定程度上被封閉了，他其實是需要有一些更有眼光的人來幫他去把資產盤活。
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蛋解創(chuàng)業(yè)
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