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在神秘的北京朝陽區(qū)有一座京城大廈，從名字就可以看出，這樓必然來歷不凡。時間回到上世紀80年代，北京準備籌建兩座超高層建筑，中信公司爭取到了其中一座，于是便有了由中信公司負責建設的京城大廈，北京因此有了一座新地標。

京城大廈是中國第一座以自行總承包方式建設的智能化超高層鋼結(jié)構(gòu)建筑，更是當時北京最先進的現(xiàn)代化辦公大樓，樓內(nèi)的各項設備設施均代表了當時國際最領先的水準。之后近三十年風云變換，京城大廈見證了時代變遷。

三十年過去，中國面貌一新，一座座全新高樓拔地而起，不斷突破物理極限向著天空生長。在一座座新建筑的襯托下，京城大廈這座曾經(jīng)的北京地標、時代見證者變得不再耀眼，建筑內(nèi)設備設施逐步老化，能耗及安全問題日漸顯現(xiàn)。京城大廈到了該變的時候了。

是拆掉重建，還是改造升級，成為擺在京城大廈的管理運營方——中信資產(chǎn)運營有限公司面前的一個現(xiàn)實問題，最終定下的方案是對京城大廈進行全面升級改造。中國的房地產(chǎn)正在進入存量時代，城市更新成為行業(yè)潮流，如何在保留城市記憶的前提下，喚醒老建筑的價值成為一個重要課題，而不動產(chǎn)的精細化管理與運營，成為行業(yè)價值提升的新方向。

2018年3月，中信資產(chǎn)運營與施耐德電氣正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合資組建中信施耐德智能樓宇科技（北京）有限公司，以京城大廈智能化升級改造為契機，開始拓展樓宇智能化及綜合能源服務市場，以期成為全球領先的智能樓宇整體解決方案服務商。

三十而已的城市記憶，迎來新生。

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存量時代，地標升級

老舊建筑是拆還是改，一直是房地產(chǎn)市場的熱門話題，2020年最甚。2020年4月14日的“國常會”上，高層部署了2020年老舊小區(qū)改造計劃，重點是2000年以前建成小區(qū)。該計劃釋放出的信號很明確，用住建部融部長的話說就是，未來改造房子的過程中要盡量避免大拆大建。

居住房屋是如此，城市地標亦是如此。政策背后，既是惠民，也有保留城市記憶的意思。房地產(chǎn)風云二十年，多少城市記憶化成了云煙。

2016年，全國二手房交易額增至6.5萬億，這意味著中國房地產(chǎn)市場正式進入存量時代。除了住宅，同時進入存量時代的，還有商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、商場、酒店，無數(shù)“京城大廈”走到十字路口。

中信施耐德為此而來。

作為一座投入使用近三十年的老建筑，京城大廈面對的問題自然也是復雜的。配電設備超期服役、能耗大、具有安全隱患、故障排除時間長、新風系統(tǒng)缺失、智能化程度不足等，要怎么改？從哪里開始改？確實是個難題。一番調(diào)研之后，中信資產(chǎn)運營決定先做電氣化和數(shù)字化改造。

為此，中信資產(chǎn)運營找到了這方面的專家——百年國際品牌施耐德電氣。雙方團隊溝通之后發(fā)現(xiàn)可改造的空間巨大，除了節(jié)能改造，還可以探索一些能夠引領行業(yè)的事情，于是京城大廈的“節(jié)能改造”變成了“智能化改造”，并孵化出了中信施耐德。

作為一家全新的公司，中信施耐德的成立有三重價值：第一個自然是改造京城大夏；第二個是探索不動產(chǎn)的全生命周期管理；第三個是開頭就提到過的，不動產(chǎn)的精細化管理與運營，實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

從某種角度來看，京城大廈的改造其實是一個試點，是中信資產(chǎn)運營和施耐德電氣的一片試驗田。在雙方的通力協(xié)作下，京城大廈由一座歷經(jīng)風雨三十年的城市地標搖身一變，成為一座面向未來的智能樓宇標桿。

京城大廈的改造，一方面為存量不動產(chǎn)實踐出了一套可行的電氣化和智能化升級方案，另一方面為新不動產(chǎn)的智能化設計探索了一條科學規(guī)化的路徑。在解決過去存在問題的過程中所積累下來的經(jīng)驗，可以更好地指導未來的建筑智能化。建筑是城市的基礎單位，智慧樓宇的推進本質(zhì)上又推進了智慧城市。

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全盤統(tǒng)籌，階段改造

京城大廈的改造，不止是升級一座高樓，更是面向未來的一次探索。所以現(xiàn)在，讓我們回到原點，看施耐德電氣如何改造京城大廈。

前面說了，京城大廈累積下來的問題龐雜，除此之外還有租戶的體驗問題需要解決。京城大廈是一個集辦公、公寓于一體的綜合樓宇，出租率在90%左右，如何在不影響租戶日常工作、生活的前提下完成整座大樓的升級改造，是改造前需要思考的問題。

項目初期，施耐德電氣組織專家團隊為京城大廈提供了全方位的咨詢評估，通過綠色建筑能效評估審計服務、電力系統(tǒng)性能研究、智能化協(xié)同設計咨詢服務和綠色建筑認證咨詢等進行充分調(diào)研，提出了階段性的改造規(guī)劃，即分期施工。先進行頂層架構(gòu)，再分步實施，逐級落地。

之后立項，確定綠色建筑的得分策略。在設計階段優(yōu)化現(xiàn)有系統(tǒng)，明確技術(shù)路徑，進行能效綜合設計。改造階段先對設備進化智能化升級，將原先技術(shù)落后、老舊的電氣設備更換為施耐德電氣的智能化設備。

硬件之外，還有軟件。

施耐德電氣將其自身最先進的智能樓宇運營系統(tǒng)EcoStruxure Building Operation引入到京城大廈，在機電設備的監(jiān)控和管理基礎上無縫集成電力監(jiān)控和能耗管理系統(tǒng)，對主要的機電系統(tǒng)如空調(diào)、通風、公共照明等進行人性化智能調(diào)節(jié)和控制。軟硬件協(xié)同，實現(xiàn)效率最大化。

施耐德電氣在京城大廈的改造過程中，不僅是項目實施方，更是智慧樓宇的總設計師。京城大廈所有的升級改造，最終的目標都是降低運營成本、提升運營效率。在實現(xiàn)這些，施耐德電氣必須與中信資產(chǎn)運營達成更深層次的合作。

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智慧建筑，移動運維

在施耐德電氣的一次在線直播中，施耐德電氣的工作人員帶粉絲整體參觀了改造后的京城大廈，從中控室到配電室，我們可以看到京城大廈已經(jīng)實現(xiàn)了高度智能化，整棟大樓已經(jīng)實現(xiàn)高度的互聯(lián)互通。

京城大廈智能樓宇管控中心

過去，這樣一座大樓的監(jiān)測需要耗費巨大的人力，但是現(xiàn)在京城大廈已經(jīng)實現(xiàn)了少人化的管理，中控室內(nèi)只有幾位工作人員。管理人員不在中控室時，還可以通過手機對大樓各處的情況進行實時測控。

京城大廈智能樓宇配電室

基于施耐德電氣EcoStruxure三層架構(gòu)中應用，分析與服務的方案，通過“Asset Advisor千里眼資產(chǎn)顧問”，施耐德電氣可為改造后的京城大廈提供主動式智慧運維的方案，比如整體系統(tǒng)風險預測和提前風險預警。

通過“Building Advisor云能效顧問”對能源與設備、人員操作等數(shù)據(jù)進行采集、分析并進行可視化管理，能有效提高能源利用效率并降低成本。改造完成后，京城大廈的工作人員可以利用移動端APP實時顯示設備運行狀態(tài)，快速快速定位問題，避免故障。同時，施耐德電氣顧問服務團隊，通過照明、空調(diào)、換熱站等等不同的能效模型，來幫助京城大廈預測潛在節(jié)能空間、制定節(jié)能策略，實現(xiàn)有效節(jié)能。

過去我們提到大數(shù)據(jù)，大多是關(guān)于人的數(shù)據(jù)，其實建筑本身也有數(shù)據(jù)。智慧樓宇最終的目標是要在保證數(shù)據(jù)和網(wǎng)絡安全的基礎上沉淀大數(shù)據(jù)、挖掘大數(shù)據(jù)、運用大數(shù)據(jù)。

前面我們提到，智能樓宇是智慧城市的基礎單位，要推動智慧城市的建筑，首先要推進智能樓宇、智慧小區(qū)等的智能化改造。但事實上，建筑本身的數(shù)據(jù)價值并沒有被開發(fā)出來，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式未來必然要經(jīng)歷一次打破和重塑。

京城大廈的改造，既面向過去，又面向未來。保留城市的記憶的同時又在不經(jīng)意間揭開了未來的冰山一角。存量經(jīng)濟時代，老建筑的智能化升級背后，關(guān)聯(lián)甚多，經(jīng)濟、基建、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)乃至于新型的物業(yè)模式?；蛟S正是預見到了這些，于是有了中信施耐德的這些探索與創(chuàng)新。

三十而已的京城大廈的改造僅僅只是一個開始，中信資產(chǎn)運營和施耐德電氣圍繞這個項目，積累了寶貴的經(jīng)驗，鍛煉出了一支深度互聯(lián)的團隊。在不動產(chǎn)存量時代，中信施耐德必將會有長足的發(fā)展，智能樓宇也必然還有乘風破浪的機會。

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