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咨詢?nèi)绾纬蔀榇河鹱髡哒埪?lián)系：鳥哥筆記小羽毛（ngbjxym）
11月6日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823.HK）發(fā)布了截止9月30日的半年度財務(wù)報告，頗受資本市場關(guān)注。作為亞洲REITs龍頭，領(lǐng)展專注管理運營優(yōu)質(zhì)物業(yè)組合，包括零售、停車場、辦公室及物流，其資產(chǎn)遍布中國香港及內(nèi)地、澳大利亞、新加坡和英國。
領(lǐng)展最新業(yè)績表現(xiàn)依舊穩(wěn)健，展現(xiàn)出良好韌性。這無疑會增強中長期投資者的信心，并有望推動被低估的資本價值實現(xiàn)回歸。
截止9月30日，領(lǐng)展物業(yè)組合估值達2370億港元。在中國香港、內(nèi)地及海外市場持有物業(yè)數(shù)量分別為130個、12個、12個，估值占比分別為74.1%、14.8%、11.1%。其中，香港地區(qū)投資組合主要為必需消費品類的社區(qū)商場，和與之相連的公共屋邨停車場，以及少量辦公室物業(yè)，主要為一棟自用加出租的甲級寫字樓。
2024/2025財年上半年，領(lǐng)展總收益為71.53億港元，同比增長6.4%。其中，物業(yè)收入凈額為53.59億港元，同比增長5.8%。領(lǐng)展能夠持續(xù)保持良好的增長勢頭，原因之一就是得益于頗具韌性的香港社區(qū)商業(yè)基本盤。
具體來看，香港物業(yè)總收益按年增長2.2%，零售物業(yè)租用率為97.8%，續(xù)租租金調(diào)整率為0.7%，在香港整體零售市場疲弱的情況下，仍然維持穩(wěn)健水平。此外，中國內(nèi)地物業(yè)組合改善明顯，總收益及物業(yè)收入凈額分別增長39.2%和37.6%，部分受惠于2024年初收購上海七寶領(lǐng)展廣場剩余50%股權(quán)帶來的新收益。新加坡和澳大利亞零售資產(chǎn)接近全數(shù)租出，反映領(lǐng)展卓越的運營水平和資產(chǎn)管理能力。
領(lǐng)展一貫堅持審慎的資本管理，財務(wù)狀況伴隨著良好經(jīng)營表現(xiàn)更加趨于穩(wěn)健。領(lǐng)展最新的負債總額進一步減少至556億港元，凈負債比率保持在20.6%的健康水平，平均借貸成本亦維持在3.69%這一非常具有競爭力的水平。公司亦對所有的非香港資產(chǎn)收益，都進行了充分的外幣對沖，以降低匯率波動對公司可分派收入造成的影響。
基于對領(lǐng)展財務(wù)根基、負債水平等綜合經(jīng)營狀況的高度認可，領(lǐng)展獲得了穆迪、標(biāo)普、惠譽分別給予的A2、A和A級評級，評級展望皆為“穩(wěn)定”，也使得公司在信貸市場上具有較強議價能力。這其實也是競爭實力的具體體現(xiàn)。
分紅方面，領(lǐng)展的股息分派持續(xù)穩(wěn)定，并且一直堅持將100%的可分派收入用于派發(fā)股息，長期高于港股監(jiān)管規(guī)定的90%的REITs收入分派的最低標(biāo)準(zhǔn)。自2005年上市以來，領(lǐng)展可分派總額每年保持增長，其中在2011/2012至2022/2023財年的12年間，可分派總額累計增長了112%，年化增長率（CAGR）達到7.1%，遠高于包括香港、新加坡和澳大利亞在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商、房托基金及零售物業(yè)相關(guān)運營商等同業(yè)的表現(xiàn)。
領(lǐng)展亦具有十分出色的流動性，100%由公眾持股，沒有單一大股東。作為港股旗艦恒生指數(shù)的成分股，公司還是諸多公募基金和交易所買賣基金（ETF）的底層標(biāo)的。可觀、穩(wěn)定、可持續(xù)的長期回報，以及高分紅政策和充裕的流動性，也是領(lǐng)展吸引國際中長期機構(gòu)資金和香港本地投資者的優(yōu)勢之一。
投資于領(lǐng)展為代表的REITs，本質(zhì)上是投資者將資金委托給專業(yè)的基金管理和資產(chǎn)管理團隊，由他們進行一系列房地產(chǎn)相關(guān)投資和運營，并將收益分配給全體基金持有人。這些收益主要來源于房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定租金收入以及物業(yè)價值增長。
多年來，領(lǐng)展能夠為股東創(chuàng)造良好回報，得益于對底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)優(yōu)化和精細卓越的管理運營，以及把握市場機遇進行多元化的資產(chǎn)擴張，使得公司價值長期穩(wěn)健增長。
在內(nèi)生增長方面，領(lǐng)展持續(xù)審視現(xiàn)有資產(chǎn)組合，對有升值潛力的資產(chǎn)通過主動改造、翻新、以及提升內(nèi)部管理效率以降低物業(yè)管理成本等方式進行優(yōu)化，有效布局商鋪組合，滿足市場需求，并改善租金收入，釋放資產(chǎn)價值。例如位于深圳的領(lǐng)展中心城，其地庫的資產(chǎn)提升項目在今年7月完成，錄得破紀(jì)錄的人流及商戶銷售增長，項目的資本開支約為人民幣2,400萬元，帶來的投資回報率達43.8%。這項翻新工程成功吸引本地及鄰近的香港消費者，鞏固了領(lǐng)展中心城的策略定位，亦再次印證了領(lǐng)展資產(chǎn)布局的戰(zhàn)略性，通過發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)幫助公司從容面對變化的市場趨勢。
除了不斷優(yōu)化現(xiàn)有資產(chǎn)組合，在外延擴張方面，領(lǐng)展密切關(guān)注市場上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，把握投資收購機會，為公司帶來新的收入來源。2015年，領(lǐng)展進入中國內(nèi)地市場，由此拉開外延擴張的序幕。近年來，公司堅持貫徹多元化戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)覆蓋亞太區(qū)多個市場，成效顯著。
2023年3月底，領(lǐng)展宣布以約22億新加坡元完成收購新加坡兩個零售資產(chǎn)項目，正式進軍新加坡市場。該兩項資產(chǎn)裕廊坊（Jurong Point）及Swing By @ Thomson Plaza在2024/2025上半財年的物業(yè)租用率高達99.8%，續(xù)租租金調(diào)整率達18.9%。商場受惠于近郊住宅區(qū)帶來的穩(wěn)定需求，人流已經(jīng)恢復(fù)到疫情前的水平。此外，領(lǐng)展還作為第三方資產(chǎn)管理人，協(xié)助當(dāng)?shù)卣芾砹硪蛔录悠陆忌虉龊昝瘶蚍?/span>（AMK Hub），以獲取管理費收入。收購至今，新加坡資產(chǎn)表現(xiàn)出色，成為領(lǐng)展拓展非有機增長的有力支持。
目前，內(nèi)地和海外市場的一些房企面臨業(yè)務(wù)增長和流動性壓力，不得不出售優(yōu)質(zhì)物業(yè)以自救，資產(chǎn)折價情況較為普遍。領(lǐng)展亦緊貼市場動態(tài)，積極尋覓這樣因估值偏低、價值錯配而產(chǎn)生的戰(zhàn)略投資機會，進一步拓展未來業(yè)績的非有機增長。但公司并不急于求成，而是審慎評估每一項資產(chǎn)的具體情況，頗具耐心的尋覓適合公司并極具吸引力的項目，精準(zhǔn)捕捉投資機遇。
資產(chǎn)擴張不但能帶來新的租金收入，還使領(lǐng)展從剛上市時的香港單一市場零售物業(yè)管理人逐步發(fā)展成為多元化的資產(chǎn)管理人。資產(chǎn)類型從最初的社區(qū)商業(yè)、菜市場和停車場擴展至辦公室與物流資產(chǎn)；投資市場區(qū)域也從香港擴張至內(nèi)地和海外多個地區(qū)，投資模式從全資持有拓寬至持有少數(shù)股權(quán)的共同投資，以及作為第三方幫助物業(yè)持有人經(jīng)營管理資產(chǎn)，未來還將繼續(xù)與第三方資本伙伴合作，借助外部力量撬動更大資本杠桿。多元化的投資組合能使領(lǐng)展分散風(fēng)險，在經(jīng)濟環(huán)境具挑戰(zhàn)的情況下，依然能保持穩(wěn)健的可持續(xù)增長。
同時，作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理人，資產(chǎn)處置也是整個資產(chǎn)管理鏈條中至關(guān)重要的一環(huán)。領(lǐng)展在積極提升資產(chǎn)價值的同時，亦持續(xù)保持與市場的溝通，將一些在領(lǐng)展管理體系中接近生命周期末期的資產(chǎn)，考慮以全資出售、或出售股權(quán)但保留管理權(quán)的方式，轉(zhuǎn)予志同道合的合作伙伴，幫助相關(guān)資產(chǎn)邁向新的發(fā)展階段，同時也讓領(lǐng)展自身完成資金循環(huán)，為未來新的物業(yè)投資儲備彈藥。
當(dāng)前，領(lǐng)展估值折價率明顯，最新市凈率（PB）僅為0.49倍，低于近十年95%的時間，也顯著低于10年估值中位數(shù)的0.89倍。
未來，領(lǐng)展低估值在以下潛在驅(qū)動因素下有望實現(xiàn)回歸。
首先，美聯(lián)儲貨幣政策轉(zhuǎn)向，對領(lǐng)展意義重大。2024年11月7日，美聯(lián)儲再次降息25個基點，使得兩次合計降息75個基點。近期，特朗普當(dāng)選為美國新一任總統(tǒng)，為美聯(lián)儲的政策前景增添了不確定性。盡管如此，預(yù)計2025年的貨幣政策和市場利率仍將呈現(xiàn)下行趨勢。
由于香港實行聯(lián)系匯率制度，港元將跟隨美元進入降息周期。領(lǐng)展在香港市場的融資借貸成本會趨勢性下行，有利于改善盈利能力，基本面表現(xiàn)也有望繼續(xù)保持穩(wěn)定，并靜待新的非有機增長機會，繼續(xù)交出可持續(xù)增長的答卷。同時，隨著利率持續(xù)下降，資本化率也將下行，推動物業(yè)資產(chǎn)估值上升，從而增強領(lǐng)展的資本價值。
此外，美聯(lián)儲開啟降息周期，也打開了中國貨幣、財政等政策空間。自9月24日起，中國相關(guān)部門陸續(xù)推出了一攬子政策，有利于中國宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇，也逆轉(zhuǎn)了資本市場的悲觀預(yù)期。因此，港股隨即迎來了一波較大反彈。雖然近期行情波折反復(fù)，但整體向好的趨勢并未改變，這有利于包括領(lǐng)展在內(nèi)的藍籌股估值的回升。
領(lǐng)展在香港的物業(yè)資產(chǎn)主要以民生商場為主，包括餐飲、超市及菜市場等與居民生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)，較香港整體零售業(yè)，尤其是高度依賴旅客的奢侈品類零售商業(yè)更有韌性，穩(wěn)定、高頻次的日常消費剛需也是領(lǐng)展香港本地零售物業(yè)高出租率的重要因素之一。此外，中國內(nèi)地零售資產(chǎn)均在一線城市核心地段，復(fù)蘇速度也較快，而在新加坡、澳大利亞和英國的資產(chǎn)組合也都地處交通便利、人流暢旺的核心地區(qū)，需求穩(wěn)定。領(lǐng)展多元化的投資組合具備超越經(jīng)濟周期的“抗逆力”，積極動態(tài)的資產(chǎn)管理對物業(yè)資產(chǎn)估值的提升也更有利。
再次，中國內(nèi)地與香港REITs互聯(lián)互通政策細節(jié)有望落地，領(lǐng)展作為香港最大市值的REITs，大概率將被納入滬深港通。一旦正式落地納入，中國內(nèi)地資金馳援，會提升領(lǐng)展長期流動性，有利于價值發(fā)現(xiàn)，進一步提升估值。
基于基本面穩(wěn)定并且優(yōu)于市場表現(xiàn)的預(yù)期，以及REITs互聯(lián)互通、低估值，和穩(wěn)定的派息增長等多方面因素，多家內(nèi)外資投行紛紛唱多領(lǐng)展。領(lǐng)展在2024年11月初公布業(yè)績后，摩根大通、高盛發(fā)布研究報告，將領(lǐng)展目標(biāo)價提升至45港元和49港元，并分別給予“增持”和“買入”評級；交銀國際則將領(lǐng)展目標(biāo)價設(shè)定為47.7港元，維持“買入”評級。
面對未來的不確定性，領(lǐng)展在半年業(yè)績發(fā)布會上明確表示，過去的成功模式需要與時俱進，才能在未來取得更大成果。領(lǐng)展房托不僅是普通的房托，公司定位為“房托+”，通過繼續(xù)貫徹多元化戰(zhàn)略、發(fā)揚成熟的綜合營運模式，盡力減低外圍宏觀環(huán)境變化對公司帶來的影響，不僅繼續(xù)帶來持續(xù)穩(wěn)定的回報，還能在不同經(jīng)濟周期中實現(xiàn)長期增長。
“房托+”將作為領(lǐng)展長期的發(fā)展目標(biāo)，與公司此前提出的“領(lǐng)展3.0”戰(zhàn)略相輔相成。作為實現(xiàn)這一目標(biāo)的具體方法，“領(lǐng)展3.0”戰(zhàn)略將聚焦兩大增長動力：一是通過積極的投資組合管理和多元化戰(zhàn)略，提升物業(yè)收益質(zhì)量和抗逆力，為基金單位持有人帶來更佳的回報；二是擴大投資管理業(yè)務(wù)，包括與資本伙伴合作，加快業(yè)務(wù)多元化步伐，并通過提供管理服務(wù)帶來費用收入。這也反映了管理層保持創(chuàng)新，積極提出方案，實現(xiàn)具韌性及多元化的收益，并開拓新的增長來源。
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4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
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3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
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三、申訴
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