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11月6日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823.HK）發(fā)布了截止9月30日的半年度財(cái)務(wù)報(bào)告，頗受資本市場(chǎng)關(guān)注。作為亞洲REITs龍頭，領(lǐng)展專注管理運(yùn)營(yíng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)組合，包括零售、停車場(chǎng)、辦公室及物流，其資產(chǎn)遍布中國(guó)香港及內(nèi)地、澳大利亞、新加坡和英國(guó)。
領(lǐng)展最新業(yè)績(jī)表現(xiàn)依舊穩(wěn)健，展現(xiàn)出良好韌性。這無(wú)疑會(huì)增強(qiáng)中長(zhǎng)期投資者的信心，并有望推動(dòng)被低估的資本價(jià)值實(shí)現(xiàn)回歸。
截止9月30日，領(lǐng)展物業(yè)組合估值達(dá)2370億港元。在中國(guó)香港、內(nèi)地及海外市場(chǎng)持有物業(yè)數(shù)量分別為130個(gè)、12個(gè)、12個(gè)，估值占比分別為74.1%、14.8%、11.1%。其中，香港地區(qū)投資組合主要為必需消費(fèi)品類的社區(qū)商場(chǎng)，和與之相連的公共屋邨停車場(chǎng)，以及少量辦公室物業(yè)，主要為一棟自用加出租的甲級(jí)寫字樓。
2024/2025財(cái)年上半年，領(lǐng)展總收益為71.53億港元，同比增長(zhǎng)6.4%。其中，物業(yè)收入凈額為53.59億港元，同比增長(zhǎng)5.8%。領(lǐng)展能夠持續(xù)保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，原因之一就是得益于頗具韌性的香港社區(qū)商業(yè)基本盤。
具體來(lái)看，香港物業(yè)總收益按年增長(zhǎng)2.2%，零售物業(yè)租用率為97.8%，續(xù)租租金調(diào)整率為0.7%，在香港整體零售市場(chǎng)疲弱的情況下，仍然維持穩(wěn)健水平。此外，中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合改善明顯，總收益及物業(yè)收入凈額分別增長(zhǎng)39.2%和37.6%，部分受惠于2024年初收購(gòu)上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)剩余50%股權(quán)帶來(lái)的新收益。新加坡和澳大利亞零售資產(chǎn)接近全數(shù)租出，反映領(lǐng)展卓越的運(yùn)營(yíng)水平和資產(chǎn)管理能力。
領(lǐng)展一貫堅(jiān)持審慎的資本管理，財(cái)務(wù)狀況伴隨著良好經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)更加趨于穩(wěn)健。領(lǐng)展最新的負(fù)債總額進(jìn)一步減少至556億港元，凈負(fù)債比率保持在20.6%的健康水平，平均借貸成本亦維持在3.69%這一非常具有競(jìng)爭(zhēng)力的水平。公司亦對(duì)所有的非香港資產(chǎn)收益，都進(jìn)行了充分的外幣對(duì)沖，以降低匯率波動(dòng)對(duì)公司可分派收入造成的影響。
基于對(duì)領(lǐng)展財(cái)務(wù)根基、負(fù)債水平等綜合經(jīng)營(yíng)狀況的高度認(rèn)可，領(lǐng)展獲得了穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)分別給予的A2、A和A級(jí)評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望皆為“穩(wěn)定”，也使得公司在信貸市場(chǎng)上具有較強(qiáng)議價(jià)能力。這其實(shí)也是競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的具體體現(xiàn)。
分紅方面，領(lǐng)展的股息分派持續(xù)穩(wěn)定，并且一直堅(jiān)持將100%的可分派收入用于派發(fā)股息，長(zhǎng)期高于港股監(jiān)管規(guī)定的90%的REITs收入分派的最低標(biāo)準(zhǔn)。自2005年上市以來(lái)，領(lǐng)展可分派總額每年保持增長(zhǎng)，其中在2011/2012至2022/2023財(cái)年的12年間，可分派總額累計(jì)增長(zhǎng)了112%，年化增長(zhǎng)率（CAGR）達(dá)到7.1%，遠(yuǎn)高于包括香港、新加坡和澳大利亞在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商、房托基金及零售物業(yè)相關(guān)運(yùn)營(yíng)商等同業(yè)的表現(xiàn)。
領(lǐng)展亦具有十分出色的流動(dòng)性，100%由公眾持股，沒(méi)有單一大股東。作為港股旗艦恒生指數(shù)的成分股，公司還是諸多公募基金和交易所買賣基金（ETF）的底層標(biāo)的。可觀、穩(wěn)定、可持續(xù)的長(zhǎng)期回報(bào)，以及高分紅政策和充裕的流動(dòng)性，也是領(lǐng)展吸引國(guó)際中長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資金和香港本地投資者的優(yōu)勢(shì)之一。
投資于領(lǐng)展為代表的REITs，本質(zhì)上是投資者將資金委托給專業(yè)的基金管理和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，由他們進(jìn)行一系列房地產(chǎn)相關(guān)投資和運(yùn)營(yíng)，并將收益分配給全體基金持有人。這些收益主要來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定租金收入以及物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)。
多年來(lái)，領(lǐng)展能夠?yàn)楣蓶|創(chuàng)造良好回報(bào)，得益于對(duì)底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)優(yōu)化和精細(xì)卓越的管理運(yùn)營(yíng)，以及把握市場(chǎng)機(jī)遇進(jìn)行多元化的資產(chǎn)擴(kuò)張，使得公司價(jià)值長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)。
在內(nèi)生增長(zhǎng)方面，領(lǐng)展持續(xù)審視現(xiàn)有資產(chǎn)組合，對(duì)有升值潛力的資產(chǎn)通過(guò)主動(dòng)改造、翻新、以及提升內(nèi)部管理效率以降低物業(yè)管理成本等方式進(jìn)行優(yōu)化，有效布局商鋪組合，滿足市場(chǎng)需求，并改善租金收入，釋放資產(chǎn)價(jià)值。例如位于深圳的領(lǐng)展中心城，其地庫(kù)的資產(chǎn)提升項(xiàng)目在今年7月完成，錄得破紀(jì)錄的人流及商戶銷售增長(zhǎng)，項(xiàng)目的資本開支約為人民幣2,400萬(wàn)元，帶來(lái)的投資回報(bào)率達(dá)43.8%。這項(xiàng)翻新工程成功吸引本地及鄰近的香港消費(fèi)者，鞏固了領(lǐng)展中心城的策略定位，亦再次印證了領(lǐng)展資產(chǎn)布局的戰(zhàn)略性，通過(guò)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)幫助公司從容面對(duì)變化的市場(chǎng)趨勢(shì)。
除了不斷優(yōu)化現(xiàn)有資產(chǎn)組合，在外延擴(kuò)張方面，領(lǐng)展密切關(guān)注市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，把握投資收購(gòu)機(jī)會(huì)，為公司帶來(lái)新的收入來(lái)源。2015年，領(lǐng)展進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，由此拉開外延擴(kuò)張的序幕。近年來(lái)，公司堅(jiān)持貫徹多元化戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)覆蓋亞太區(qū)多個(gè)市場(chǎng)，成效顯著。
2023年3月底，領(lǐng)展宣布以約22億新加坡元完成收購(gòu)新加坡兩個(gè)零售資產(chǎn)項(xiàng)目，正式進(jìn)軍新加坡市場(chǎng)。該兩項(xiàng)資產(chǎn)裕廊坊（Jurong Point）及Swing By @ Thomson Plaza在2024/2025上半財(cái)年的物業(yè)租用率高達(dá)99.8%，續(xù)租租金調(diào)整率達(dá)18.9%。商場(chǎng)受惠于近郊住宅區(qū)帶來(lái)的穩(wěn)定需求，人流已經(jīng)恢復(fù)到疫情前的水平。此外，領(lǐng)展還作為第三方資產(chǎn)管理人，協(xié)助當(dāng)?shù)卣芾砹硪蛔录悠陆忌虉?chǎng)宏茂橋坊（AMK Hub），以獲取管理費(fèi)收入。收購(gòu)至今，新加坡資產(chǎn)表現(xiàn)出色，成為領(lǐng)展拓展非有機(jī)增長(zhǎng)的有力支持。
目前，內(nèi)地和海外市場(chǎng)的一些房企面臨業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和流動(dòng)性壓力，不得不出售優(yōu)質(zhì)物業(yè)以自救，資產(chǎn)折價(jià)情況較為普遍。領(lǐng)展亦緊貼市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，積極尋覓這樣因估值偏低、價(jià)值錯(cuò)配而產(chǎn)生的戰(zhàn)略投資機(jī)會(huì)，進(jìn)一步拓展未來(lái)業(yè)績(jī)的非有機(jī)增長(zhǎng)。但公司并不急于求成，而是審慎評(píng)估每一項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況，頗具耐心的尋覓適合公司并極具吸引力的項(xiàng)目，精準(zhǔn)捕捉投資機(jī)遇。
資產(chǎn)擴(kuò)張不但能帶來(lái)新的租金收入，還使領(lǐng)展從剛上市時(shí)的香港單一市場(chǎng)零售物業(yè)管理人逐步發(fā)展成為多元化的資產(chǎn)管理人。資產(chǎn)類型從最初的社區(qū)商業(yè)、菜市場(chǎng)和停車場(chǎng)擴(kuò)展至辦公室與物流資產(chǎn)；投資市場(chǎng)區(qū)域也從香港擴(kuò)張至內(nèi)地和海外多個(gè)地區(qū)，投資模式從全資持有拓寬至持有少數(shù)股權(quán)的共同投資，以及作為第三方幫助物業(yè)持有人經(jīng)營(yíng)管理資產(chǎn)，未來(lái)還將繼續(xù)與第三方資本伙伴合作，借助外部力量撬動(dòng)更大資本杠桿。多元化的投資組合能使領(lǐng)展分散風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境具挑戰(zhàn)的情況下，依然能保持穩(wěn)健的可持續(xù)增長(zhǎng)。
同時(shí)，作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理人，資產(chǎn)處置也是整個(gè)資產(chǎn)管理鏈條中至關(guān)重要的一環(huán)。領(lǐng)展在積極提升資產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，亦持續(xù)保持與市場(chǎng)的溝通，將一些在領(lǐng)展管理體系中接近生命周期末期的資產(chǎn)，考慮以全資出售、或出售股權(quán)但保留管理權(quán)的方式，轉(zhuǎn)予志同道合的合作伙伴，幫助相關(guān)資產(chǎn)邁向新的發(fā)展階段，同時(shí)也讓領(lǐng)展自身完成資金循環(huán)，為未來(lái)新的物業(yè)投資儲(chǔ)備彈藥。
當(dāng)前，領(lǐng)展估值折價(jià)率明顯，最新市凈率（PB）僅為0.49倍，低于近十年95%的時(shí)間，也顯著低于10年估值中位數(shù)的0.89倍。
未來(lái)，領(lǐng)展低估值在以下潛在驅(qū)動(dòng)因素下有望實(shí)現(xiàn)回歸。
首先，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策轉(zhuǎn)向，對(duì)領(lǐng)展意義重大。2024年11月7日，美聯(lián)儲(chǔ)再次降息25個(gè)基點(diǎn)，使得兩次合計(jì)降息75個(gè)基點(diǎn)。近期，特朗普當(dāng)選為美國(guó)新一任總統(tǒng)，為美聯(lián)儲(chǔ)的政策前景增添了不確定性。盡管如此，預(yù)計(jì)2025年的貨幣政策和市場(chǎng)利率仍將呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。
由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，港元將跟隨美元進(jìn)入降息周期。領(lǐng)展在香港市場(chǎng)的融資借貸成本會(huì)趨勢(shì)性下行，有利于改善盈利能力，基本面表現(xiàn)也有望繼續(xù)保持穩(wěn)定，并靜待新的非有機(jī)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，繼續(xù)交出可持續(xù)增長(zhǎng)的答卷。同時(shí)，隨著利率持續(xù)下降，資本化率也將下行，推動(dòng)物業(yè)資產(chǎn)估值上升，從而增強(qiáng)領(lǐng)展的資本價(jià)值。
此外，美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息周期，也打開了中國(guó)貨幣、財(cái)政等政策空間。自9月24日起，中國(guó)相關(guān)部門陸續(xù)推出了一攬子政策，有利于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，也逆轉(zhuǎn)了資本市場(chǎng)的悲觀預(yù)期。因此，港股隨即迎來(lái)了一波較大反彈。雖然近期行情波折反復(fù)，但整體向好的趨勢(shì)并未改變，這有利于包括領(lǐng)展在內(nèi)的藍(lán)籌股估值的回升。
領(lǐng)展在香港的物業(yè)資產(chǎn)主要以民生商場(chǎng)為主，包括餐飲、超市及菜市場(chǎng)等與居民生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)，較香港整體零售業(yè)，尤其是高度依賴旅客的奢侈品類零售商業(yè)更有韌性，穩(wěn)定、高頻次的日常消費(fèi)剛需也是領(lǐng)展香港本地零售物業(yè)高出租率的重要因素之一。此外，中國(guó)內(nèi)地零售資產(chǎn)均在一線城市核心地段，復(fù)蘇速度也較快，而在新加坡、澳大利亞和英國(guó)的資產(chǎn)組合也都地處交通便利、人流暢旺的核心地區(qū)，需求穩(wěn)定。領(lǐng)展多元化的投資組合具備超越經(jīng)濟(jì)周期的“抗逆力”，積極動(dòng)態(tài)的資產(chǎn)管理對(duì)物業(yè)資產(chǎn)估值的提升也更有利。
再次，中國(guó)內(nèi)地與香港REITs互聯(lián)互通政策細(xì)節(jié)有望落地，領(lǐng)展作為香港最大市值的REITs，大概率將被納入滬深港通。一旦正式落地納入，中國(guó)內(nèi)地資金馳援，會(huì)提升領(lǐng)展長(zhǎng)期流動(dòng)性，有利于價(jià)值發(fā)現(xiàn)，進(jìn)一步提升估值。
基于基本面穩(wěn)定并且優(yōu)于市場(chǎng)表現(xiàn)的預(yù)期，以及REITs互聯(lián)互通、低估值，和穩(wěn)定的派息增長(zhǎng)等多方面因素，多家內(nèi)外資投行紛紛唱多領(lǐng)展。領(lǐng)展在2024年11月初公布業(yè)績(jī)后，摩根大通、高盛發(fā)布研究報(bào)告，將領(lǐng)展目標(biāo)價(jià)提升至45港元和49港元，并分別給予“增持”和“買入”評(píng)級(jí)；交銀國(guó)際則將領(lǐng)展目標(biāo)價(jià)設(shè)定為47.7港元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
面對(duì)未來(lái)的不確定性，領(lǐng)展在半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，過(guò)去的成功模式需要與時(shí)俱進(jìn)，才能在未來(lái)取得更大成果。領(lǐng)展房托不僅是普通的房托，公司定位為“房托+”，通過(guò)繼續(xù)貫徹多元化戰(zhàn)略、發(fā)揚(yáng)成熟的綜合營(yíng)運(yùn)模式，盡力減低外圍宏觀環(huán)境變化對(duì)公司帶來(lái)的影響，不僅繼續(xù)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)，還能在不同經(jīng)濟(jì)周期中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。
“房托+”將作為領(lǐng)展長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，與公司此前提出的“領(lǐng)展3.0”戰(zhàn)略相輔相成。作為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的具體方法，“領(lǐng)展3.0”戰(zhàn)略將聚焦兩大增長(zhǎng)動(dòng)力：一是通過(guò)積極的投資組合管理和多元化戰(zhàn)略，提升物業(yè)收益質(zhì)量和抗逆力，為基金單位持有人帶來(lái)更佳的回報(bào)；二是擴(kuò)大投資管理業(yè)務(wù)，包括與資本伙伴合作，加快業(yè)務(wù)多元化步伐，并通過(guò)提供管理服務(wù)帶來(lái)費(fèi)用收入。這也反映了管理層保持創(chuàng)新，積極提出方案，實(shí)現(xiàn)具韌性及多元化的收益，并開拓新的增長(zhǎng)來(lái)源。
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5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過(guò)頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問(wèn)題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問(wèn)自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過(guò)占卜方法問(wèn)婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來(lái)誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂(lè)等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過(guò)「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過(guò)作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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