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聯(lián)系“鳥哥筆記小喬”
全球房價達10年最高漲幅,我國樓市何去何從?
2021-12-14 10:00:10


近日,#全球多國房價達10年最大漲幅#話題頻上熱搜。


數(shù)據(jù)顯示,截至2021年第二季度,全球平均房價同比上漲了9.2%,其中,新西蘭房價漲幅為25.9%,美國和斯洛伐克的房價漲幅也均達到了18.6%,土耳其房價漲幅更是高達29.2%,位居全球第一。


房價跌還是漲,一直處于熱論的狀態(tài),對于剛需購房者來說,實屬艱難。但我國樓市,在12月6日迎來兩個好消息。

 

央行宣布,將于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構),此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。


中共中央政治局召開會議,提出“要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。


兩條消息,對房企和購房者來說都是好事——既能緩解房企現(xiàn)金流緊張問題,又能緩解購房者貸款難的問題。


但也有聲音認為,政策的內容似乎有什么其他涵義,是時候可以買房投資了嗎?報告醬結合幾篇相關熱門報告,對以上問題與大家一同分享。


政治局會議的房地產(chǎn)新提法有何深意?


時至年底,多地房企出現(xiàn)變相降價現(xiàn)象,樓市的降溫愈發(fā)明顯。房地產(chǎn)市場的下行,導致部分房企出現(xiàn)了現(xiàn)金流緊張乃至違約現(xiàn)象。


恒大的幻滅就是一個典型代表,此次會議,給到房企一些呼吸的機會,解決降價出售、房企資金周轉緊張、貸款違約等問題。讓“恒大事件”盡量不再發(fā)生。


在本周一(2021年12月6日)召開的政治局會議上,對房地產(chǎn)業(yè)的最新表述為“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。內容中還提出了“要推進保障性住房建設”、“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”這兩大要求。


相對于之前多次政治局會議,頻頻提出的“房住不炒”,這次新的表述難免讓人遐想,新提法背后是有什么深意嗎?

一般來說,地產(chǎn)銷售是房企重要資金來源,企業(yè)的銷售確認需求回暖后,才會逐步增加投資。


因此,商品房銷售的同比增速,大概率先企穩(wěn);


新開工會在銷售企穩(wěn)后的兩個季度內觸底;


房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地購置,會在銷售企穩(wěn)后三個季度內逐步會回升。


本次會議,也將“要推進保障性住房建設”排在了第一位,通俗講,就是保障房建設可能取代商品房建設,逐步成為房地產(chǎn)投資增長的重要抓手


PS.保障房一般指保障性住房,是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房,一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。


例如十四五期間,上海計劃新建保障性租賃住房47萬套(間)以上,占同期新增住房供應總量的40%以上。因此,之后的政策,可能會偏好那些陷入困境的收購開發(fā)商項目,并在收購后轉化為保障房的建設。


“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,意味著對商品房而言,保銷售是第一位。只有商品房銷售穩(wěn)住了,才能幫助那些陷入困境的開發(fā)商補充現(xiàn)金流并建立市場信心。


值得注意的是,房地產(chǎn)業(yè)GDP占全國總GDP的比例,在2020年已達7.3%。因此,除了2021年第四季度以來融資端的放松之外,地方政府應該會陸續(xù)出臺一些銷售端的松綁政策。


由此可見,此次政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)的最新表述意在穩(wěn)定市場信心,而并非轉向全面刺激——潛在意思——別大漲大跌,保持平穩(wěn)就是最棒的。


而且從2018年和2019年的經(jīng)歷來看,“房住不炒”的表述往往出現(xiàn)在12月中央經(jīng)濟工作會議中,而非政治局會議。


經(jīng)濟工作會議是專門研究經(jīng)濟發(fā)展中取得的成績,存在的問題,解決方法和今后的任務等;政治局會議,是研究討論多方面的問題,特別領導方面的政治去向為重點。因此,對于后續(xù)房地產(chǎn)的定調,還是要關注中央經(jīng)濟工作會議


現(xiàn)在,是買房的好時候嗎?

① 利好剛需貸款買房

除了央行降準,會議還提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”,這也被認為是接下來的貸款環(huán)境會更友好。


標志著前期高壓緊縮的調控政策拐點確定,結合本次降準釋放流動性,將對房地產(chǎn)市場帶來利好。

 

貝殼研究院研究顯示,在限貸政策下,低總價剛需群體受到的影響最大。首先是需要更長的時間才能獲得貸款,其次由于各地實行嚴格的認房認貸政策,賣一買一這樣的置換需求被視為購買多套,也抑制了改善型換房需求的釋放。

 

如果這些需求長期被壓制,會導致市場快速萎縮,后續(xù)可能會出現(xiàn)集中釋放。


但實際上,從10月開始,流向房地產(chǎn)的“活水”正在多起來。


9月29日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放,維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。


12月3日,銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人表示,現(xiàn)階段,要根據(jù)各地不同情況,重點滿足首套房、改善性住房按揭需求,合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款,加大保障性租賃住房支持力度,促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。


隨著樓市頻迎重磅利好,尤其是關鍵的信貸政策放寬,這或將對四季度,以及明年一季度的房地產(chǎn)市場構成利好。


同時,降準過后,銀行貸款環(huán)境相對寬松,可用于放貸的金額增加,有可能推動中短期房貸利率走低。


種種政策與跡象表明,剛需房人群望迎來貸款微調。

② 投資買房仍需謹慎

此次房地產(chǎn)調控不同與以往,監(jiān)管從地產(chǎn)行業(yè)供需兩端的主要參與方,進行全方面的調控。整體政策方向是降低房地產(chǎn)金融風險,堅持房住不炒,構建房地產(chǎn)長效發(fā)展機制。


供給端,從限制房企融資到土地集中供應、三道紅線、加強預售資金監(jiān)管、限制銀行房地產(chǎn)貸款余額占比等;


需求端,從傳統(tǒng)的限購、限貸、限價,到二手房成交指導價、房地產(chǎn)稅試點、限制銀行個人住房貸款余額占比等。

房企在政策的嚴控下承受了較大壓力,部分房企信用風險持續(xù)暴露,對市場供需預期都形成了較大的沖擊。


當前政策底已現(xiàn),按揭貸款發(fā)放、預售資金監(jiān)管、企業(yè)融資等方面均已出現(xiàn)邊際放松現(xiàn)象,預計仍有邊際改善的政策陸續(xù)出臺,但難以出現(xiàn)強烈的托底政策。


行業(yè)基本面可能延續(xù)下行趨勢,主要是從三方面看:


銷售方面,2021年新開工縮量,預計對2022年推貨量以及銷售形成一定壓制,疊加房地產(chǎn)稅試點的影響,整體的銷售繼續(xù)承壓,考慮今年基數(shù)影響,預計2022年房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)前低后高的趨勢。


開竣工方面,土地市場成交持續(xù)低迷預計對2022年新開工將形成壓制,房地產(chǎn)新開工和銷售面積剪刀差維持高位,以及政策端對預售資金監(jiān)管的加強也推動企業(yè)積極竣工,預計竣工周期延續(xù)。


投資方面,竣工周期延續(xù)、保障性租賃住房獲政策扶持與土地市場低迷綜合影響下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或將出現(xiàn)進一步放緩態(tài)勢。


綜上,我們可以看出此次政策方向以托底不刺激為原則,對于買房投資的小伙伴還不是好時候。


參考研報:


【華安證券】長效調控機制未變,關注年末銷售沖刺


【東吳證券】政治局會議的房地產(chǎn)新提法有何深意?


【萬聯(lián)證券】2022年投資策略報告:政策托而不舉,靜待行業(yè)出清


【申萬宏源】房企銷售降幅再擴大,五部門聯(lián)合發(fā)聲維穩(wěn)


【申萬宏源】2021年12月政治局會議點評:滿足合理住房需求,促進行業(yè)良性循環(huán),降準下久旱逢甘霖


【紅塔證券】什么是房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)


【貝殼研究院】分鐘城系列之樓盤品質關鍵因素調查報告


-END-

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