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中國城市化進程已經(jīng)邁入以存量提質(zhì)為主的城市更新階段。今年2月，中共上海市委常委會審議通過《上海市城市更新行動方案（2023-2025年）》，全面推動上海城市更新有序開展，保障城市高質(zhì)量發(fā)展。5月12日，“規(guī)劃設計咨詢賦能城市更新行動”主題論壇暨上海市城市更新研究會規(guī)劃設計咨詢工作委員會成立大會在同濟規(guī)劃大廈召開。來自學界和業(yè)界的相關(guān)專家學者就當前階段中國城市更新的實踐經(jīng)驗、技術(shù)創(chuàng)新和未來方向展開深入探討。會議發(fā)布了《城市更新行動倡議書》，從社會、經(jīng)濟、生態(tài)、空間、文化、制度六個維度，就高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)、有機的城市更新提出行動倡議。與會者指出，城市更新不僅僅是空間更新，它涉及理念思路的轉(zhuǎn)變；城市更新也絕不是造幾個網(wǎng)紅景點，而是通過集成式設計和創(chuàng)新，提升城市發(fā)展能級。

重新認識城市更新的內(nèi)涵和意義

卓健（同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院城市規(guī)劃系系主任、教授，上海市城市更新研究會規(guī)劃設計咨詢工作委員會主任）

城市更新并不是一個新的概念，但在新時代背景下，需要更新我們的思想認識，重新認識城市更新的內(nèi)涵和意義。

首先，城市更新是城市歷史發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變。城市空間的增量發(fā)展模式是不可持續(xù)的，城鎮(zhèn)化進程必將轉(zhuǎn)入存量提升階段，這是我國城鎮(zhèn)發(fā)展轉(zhuǎn)入成熟期的標志。前一階段，許多城市雖然進行了城市更新，但現(xiàn)階段的城市更新將更加復雜、更為綜合，深度和難度也更大。其次，城市更新是城市發(fā)展目標的轉(zhuǎn)變。以人民為中心的發(fā)展思想將更加關(guān)注城市更新的公益性和公正性；生態(tài)文明建設的發(fā)展導向?qū)⒏雨P(guān)注修復人與自然的關(guān)系，形成和諧共生的生態(tài)宜居環(huán)境；高質(zhì)量發(fā)展是綠色低碳可持續(xù)的發(fā)展模式，城市更新要保護下一代城市居民的福祉。再次，城市更新是城市發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。在推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升的過程中，工作重心將從階段性建設轉(zhuǎn)向全過程治理，圍繞城市資源要素的配置運營和價值提升，建立“政府引導、市場運作、公眾參與”的多主體協(xié)同的可持續(xù)實施模式。

規(guī)劃設計咨詢作為城市更新決策的關(guān)鍵技術(shù)支撐，需要率先在觀念認識上破除思想桎梏。未來，可以重點關(guān)注三方面的問題：（1）空間治理：城市空間不僅是各類資源的載體、居民生活的場所，也是社會治理的重要抓手和城市更新的基本切入點；（2）新技術(shù)賦能：大數(shù)據(jù)、人工智能、移動互聯(lián)、云計算等新技術(shù)，為今天的城市更新帶來了全新的技術(shù)手段和治理模式；（3）制度創(chuàng)新：城市更新不僅是城市物質(zhì)環(huán)境硬件系統(tǒng)的改善提升，更需要與之相匹配的政策機制等軟件系統(tǒng)的研發(fā)創(chuàng)新，制度創(chuàng)新將為城市更新提供源源不斷的驅(qū)動力。

上海舊住房更新的主要路徑

萬勇（上海社會科學院城市與房地產(chǎn)研究中心主任）

上海舊住房更新包括征收類和非征收類兩個大的類型，在過去三十年，形成了“一條主線”與“多條副線”相互穿插的舊住房更新路徑。

“一條主線”是指征收類的舊住房更新，即通常所說的“舊區(qū)改造”。通過房屋征收（2011年前為拆遷），實行貨幣補償或異地安置，以最大程度改善住房條件、優(yōu)化城市功能、降低人口密度。這是上海過去三十年最主要的舊住房更新路徑，前后經(jīng)歷了1992-2000年間以“拆舊建新”為主要形式的365萬平方米危棚簡屋改造，2001-2016年間實行“拆改留并舉”的成片二級舊里以下房屋改造，2017-2022年間實行“留改拆并舉、以保留保護為主”的成片歷史街區(qū)更新等三個階段。通過征收類舊住房更新，不僅推動了約165萬戶家庭住房條件明顯改善，還使中心城區(qū)現(xiàn)代化進程大大加快，城市功能得以優(yōu)化，城市能級得以提升，生態(tài)環(huán)境得以改觀，公共設施得以完善。

“多條輔線”是指多個非征收類的舊住房更新。通過成套改造、置換騰退、綜合改善、環(huán)境治理、房屋修繕、設施完善、自發(fā)改建、自主交易等眾多路徑，實現(xiàn)不同程度的居住改善。這些非征收類的舊住房更新，相比較而言，多屬于低擾動、低投入、改善型的有機更新范疇，在大部分保持原有建筑結(jié)構(gòu)、歷史風貌、社會生態(tài)的基礎(chǔ)上，不同程度地改善了原有居民的住房條件。

以集成式設計理念，推動城市有機更新與活力提升

趙穎（同濟大學建筑設計研究院（集團）有限公司副總裁）

《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》提出重點開展城市更新六大行動，涵蓋綜合區(qū)域更新、環(huán)境品質(zhì)提升、公共空間優(yōu)化、歷史風貌重塑、產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、商業(yè)活力再造等方面，展現(xiàn)出城市更新作為一個有機整體的豐富內(nèi)涵，涉及設計咨詢產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋面廣的明顯特征。

所謂集成式設計理念，是指突破傳統(tǒng)規(guī)劃建筑領(lǐng)域的設計專業(yè)邊界，探索“設計+”的新模式應對城市更新的新命題，打造一個統(tǒng)一整合的、跨專業(yè)跨領(lǐng)域的集成化的城市更新服務體系。其目的是以規(guī)劃設計為核心，統(tǒng)籌平衡多專業(yè)要素，推動城市有機更新與活力提升。

以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新為例，這是上海加快建設科創(chuàng)中心，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集聚力和創(chuàng)新動能的重要抓手，其重要意義完全不亞于重點綜合性區(qū)域和歷史風貌區(qū)的更新工作。這一過程既需要面對存量型城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型進行創(chuàng)新制度謀劃，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，支撐產(chǎn)業(yè)升級擴容，也包含對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體空間品質(zhì)的提升，從而克服城市擴張帶來的后遺癥，以綠色低碳園區(qū)為目標，修復生態(tài)環(huán)境，完善城市生活配套設施，彰顯特色園區(qū)城市風貌，有效推進產(chǎn)城融合，服務產(chǎn)業(yè)園區(qū)人口落地生根。同時還需要依托數(shù)字技術(shù)應用，關(guān)注產(chǎn)業(yè)更新對象全生命周期有效運行，提升園區(qū)活力指標，實現(xiàn)智慧型園區(qū)高效運轉(zhuǎn)模式。

城市核心商區(qū)更新的特征及趨勢

呂玫（仲量聯(lián)行資深董事）

上海是國內(nèi)最早發(fā)起城市更新的城市之一，特別在理念創(chuàng)新和示范性項目打造上一直有著很強的引領(lǐng)作用。近年來，上海的城市更新與城市發(fā)展目標、主線的關(guān)系日益緊密。通過追溯分析其他全球領(lǐng)軍城市邁向國際化的進階發(fā)展過程，可以發(fā)現(xiàn)一個顯著的共性特征，即核心商區(qū)通過城市更新重塑和凸顯了城市氣質(zhì)、特質(zhì)，并賦予其長期的發(fā)展動能。其中，在地化的城市歸屬感與國際化的時代認同感，是核心商區(qū)驅(qū)動城市發(fā)展的兩大關(guān)鍵要素和抓手。

基于對核心商區(qū)發(fā)展的全球?qū)嵺`，我們歸納出了城市更新的五大核心驅(qū)動：構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，驅(qū)動多元復合，賦新城市文脈，激活城市空間，整合交通價值。展望未來，城市核心商區(qū)更新呈現(xiàn)出四大發(fā)展趨勢：一是“破局”，包括政策性破局和經(jīng)營性破局；二是“運營”，站位“營城”，實現(xiàn)全周期的統(tǒng)籌管理，并給予運營方更多支持和長期激勵；三是“智慧”，基于智慧城市理念的智慧運營管理系統(tǒng)，為城市更新決策實施提供充分支撐；四是“創(chuàng)新”，基于創(chuàng)新思維，構(gòu)建創(chuàng)新性的更新生態(tài)圈。

城市更新與TOD發(fā)展模式探討

歐陽柏力（巴馬丹拿集團董事）

伴隨著快速的城市化和人口增長，世界各地的城市都面對著土地和資源稀缺、空氣質(zhì)量惡化以及氣候變化等系統(tǒng)性問題。公交導向型發(fā)展模式（TOD）被認為是應對這些問題較好的城市發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃工具之一。它可以在城市化、生活質(zhì)量提升和環(huán)境可持續(xù)性之間取得較好的平衡。

典型的TOD側(cè)重于減少對私家汽車的依賴，增加以行人為導向的連接和對公共交通的依賴。而面對香港地少人多、地形復雜、另可建用地少的不利條件，香港因地制宜創(chuàng)造出具有當?shù)靥厣腡OD發(fā)展模式。香港中環(huán)的各種功能在物理上均以集成式開發(fā)并相互連接為原則：住宅/辦公塔樓建在零售購物中心和交通設施的上部；所有主要的社區(qū)設施、交通資源和旅游景點的規(guī)劃都在人性化的步行可達距離之內(nèi)。極高密度、極近距離、極度復合的開發(fā)模式對香港TOD的成功至關(guān)重要。

綜合TOD開發(fā)的國際化經(jīng)驗，在未來通過倡導以下6個開發(fā)原則，可提供更高效、更宜居的低碳生活環(huán)境：1、多模式交通節(jié)點融合設計；2、 慢行系統(tǒng)最大化完善；3、善用土地資源，鼓勵適度高強度發(fā)展；4、通過多層次的網(wǎng)絡系統(tǒng)，實現(xiàn)鄰里無縫融合；5、創(chuàng)建生活—工作—娛樂多元化復合活力社區(qū)；6、實現(xiàn)城市有機更新與基礎(chǔ)建設和發(fā)展機遇的高質(zhì)量整合。

探索城市更新的新機制新模式

祁濤（中國建科華森設計上海創(chuàng)作中心總經(jīng)理、總建筑師）

由于城市更新實踐的多樣性、綜合性，需要相關(guān)行業(yè)投入更大的力量去破解城市更新中存在的難點，這就需要在實踐中找到更為有效的工作思路、模式和方法。

從工作方向上說，要關(guān)注城市更新實踐中的重點難點。城市的存量更新發(fā)展，牽涉各方利益主體；同時城市的發(fā)展本身就是政府管理者、市場主體和社會公眾等多方合力推進演化的過程。在研究過程中，關(guān)注各方在城市更新實踐領(lǐng)域的難點和問題，以務實的研究有效引領(lǐng)城市更新實踐走向更高質(zhì)量發(fā)展。

從工作方法上說，要集合專家智庫力量，突出工作的前瞻性和創(chuàng)新性。有效利用好規(guī)劃設計咨詢工作委員會乃至上海市城市更新研究會的平臺優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，跨界破圈，不同領(lǐng)域的專家學者發(fā)揮各自專業(yè)能力加強集中研討，以工作方法的多維集成，有效應對城市更新實踐的復雜性。

從工作成果上說，要注重對更新模式的創(chuàng)新、總結(jié)和推廣。研究從實踐中來，要結(jié)合城市更新實踐展開研究。同時要注重總結(jié)經(jīng)驗，將城市更新實踐中創(chuàng)新的、行之有效的方法理念和措施推而廣之，更好地服務存量時代下的城市建設發(fā)展要求。

引導大型市場主體參與城市更新

劉波（上海市城市更新研究會副秘書長，上海同濟城市規(guī)劃設計研究院有限公司社區(qū)規(guī)劃與更新設計所副所長）

城市更新具有豐富的內(nèi)涵，不同城市以及城市的不同發(fā)展階段，城市更新表現(xiàn)出不同的內(nèi)容和形式。以上海等城市化成熟期的城市為例，城市更新是指根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定的程序，對城市的存量用地、建筑、設施、空間形態(tài)和功能，進行保護、整治、改變、改建或重建，實現(xiàn)功能優(yōu)化和轉(zhuǎn)型的活動。因此，城市更新的對象是存量空間內(nèi)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)和功能業(yè)態(tài)等，利益主體分散而復雜，市場主體參與城市更新積極性不高。如何通過制度的創(chuàng)新激活市場主體參與城市更新的積極性，尤其面對大型市場主體，如何釋放其資源優(yōu)勢，是當前階段城市更新迫切需要解決的難題。

針對如何引導大型市場主體參與城市更新，在這里提出兩點建議：一是創(chuàng)新制度供給。針對投資、建設、運營和整體統(tǒng)籌四個主體角色，創(chuàng)新更新模式的制度設計，包括“財政支持——EPC模式”“城市更新基金模式”“跨項目捆綁平衡模式”或“容積率轉(zhuǎn)移模式”，以及“運營引領(lǐng)、整體運作——ROT模式”“輕資產(chǎn)運營模式”等。二是轉(zhuǎn)變發(fā)展思路。大型市場主體需要針對城市更新業(yè)務特點轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理思路，包括向“投資+建設+運營”一體化的運營型企業(yè)轉(zhuǎn)型，由“墊資模式”向多元化投資模式轉(zhuǎn)型，以長效產(chǎn)業(yè)運營提高投資資產(chǎn)價值、加強城市更新時代的技術(shù)研發(fā)創(chuàng)新等。

以結(jié)果為導向，做好城市更新全局籌劃

穆春生（建銀工程咨詢有限責任公司上海分公司總經(jīng)理）

目前，上海城市更新進入“深水區(qū)”，迫切要求參與主體在項目整體籌劃、資金來源保障、項目收益平衡、項目建設管理和退出通道等方面進行更全面以及更具前瞻性的考慮，從而確保項目成功。在這一大背景下，對參與城市更新項目的咨詢服務方提出了更高的要求，除了繼續(xù)做好做深本職服務工作外，更需要從結(jié)果導向和目標導向的角度出發(fā)，從更加全局的方面提供服務以適應參與主體更加多元化和精細化的服務要求。

項目實現(xiàn)“收益自平衡”是參與主體長期持續(xù)深耕城市更新的基本需求，因此如何算好經(jīng)濟賬至關(guān)重要。各主體和咨詢服務方應做好以下工作：首先，明確項目的市場定位和目標客群，了解目標客群的需求和偏好，以市場定客群；其次，分析目標客群的需求確定項目的功能要求，如更新為租賃住房就要考慮租客的生活、社交、出行乃至外賣的功能如何實現(xiàn)，以客群定功能；第三，確定了項目的功能后，逐步深化改造方案、設計方案、施工方案、運營方案等，以功能定方案；第四，方案穩(wěn)定后，需要進行投資分析和財務分析，從而確定投資規(guī)模和投資方式，以收益定投入；最后，通過DCF模型和敏感性分析等方式對更新成本進行分解，在更新改造方案和投入穩(wěn)定的情況下，判斷項目合適的購買價格，以成本定買價。

聯(lián)合創(chuàng)新、多維共治，實現(xiàn)精細化智慧化的城市更新

張迪昊（上海同濟城市規(guī)劃設計研究院有限公司景觀風貌所所長）

黨的二十大報告提出，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。

存量時代城市更新的首要原則就是要做“精”，要以人民為中心，解決人民群眾的所盼所想，更新的成效也要以居民的認可度和幸福感、獲得感為考評指標。在更新區(qū)域強調(diào)藝術(shù)性的同時要強調(diào)社會面的公平公正，更新絕不是造幾個網(wǎng)紅景點，或是沿主要街面“鑲幾條金邊”，需要有縱深、完整的覆蓋面，也包括對隱性的基礎(chǔ)設施與城市韌性系統(tǒng)的全面提升。

二是要做“真”，就是要深入挖掘城市本有的特色資源，提供定制化的設計方案，做到對城市歷史文脈的充分尊重與彰顯，將城市的本真特色風貌與個性展現(xiàn)出來。

三是要給城市增“智”，運用現(xiàn)代的智能技術(shù)手段，從前期的策劃設計入手，到實施建設與最后的運營管理，從多維的智慧視角解決傳統(tǒng)二、三維手法難以解決的問題，比如民生配套設施布局的科學合理性，系統(tǒng)化管理的效率與準確性等問題。

城市更新最終要做出一個“活”字，就是通過科學的綜合治理方法，在市民與各方力量的廣泛參與下充分激發(fā)出城市、社區(qū)的活力與魅力，實現(xiàn)經(jīng)濟運營健康、城市環(huán)境景觀怡人、人民安居樂業(yè)的目標。

規(guī)劃設計咨詢賦能城市更新行動的三個途徑

閻樹鑫（上海同濟城市規(guī)劃設計研究院有限公司社區(qū)規(guī)劃與更新設計所所長，上海市城市更新研究會規(guī)劃設計咨詢工作委員會秘書長）

城市更新行動的核心內(nèi)容可概括為目標、治理、實施、政策和規(guī)劃五個方面，分為三個層次：目標引領(lǐng)、制度保障和空間落實。首先要明確更新目標和更新策略，政府的公共財政投入畢竟有限，要吸引廣泛的社會資本參與更新。其次是從治理架構(gòu)、實施流程和支持政策三個方面保障更新目標的實施，包括：優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，各個更新主體和各個部門要責權(quán)利清晰；實施流程高效便捷，避免因流程不清晰而產(chǎn)生內(nèi)耗；出臺相應政策，支持更新順利推動并保證利益分配公平。最后是規(guī)劃落實，規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方更新資源，在空間規(guī)劃中落實各類更新要素。

規(guī)劃設計咨詢賦能城市更新行動，主要可以通過以下三個途徑：

一是參與城市更新行動框架的制定。當前很多城市對于如何開展和實施城市更新行動仍處于借鑒和摸索的階段，尚未形成基本工作框架。可以在梳理總結(jié)各個城市更新試點城市經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上，針對各城市特點與需求，提出基本的邏輯架構(gòu)，參與各城市的前期謀劃工作，以專家智庫的方式為政府提供頂層設計。

二是對完善城市更新政策提出建議。目前各城市的相關(guān)更新政策陸續(xù)出臺，其中主要以規(guī)劃和土地方面的政策為主，財政、產(chǎn)權(quán)等方面的政策制定相對比較滯后。城市更新研究會規(guī)劃設計咨詢工作委員會可以聯(lián)合法律、金融、建設、低碳等各方面專家，為政策的出臺和后續(xù)評估提供技術(shù)支持。

三是參與城市更新行動規(guī)劃和設計工作。在城鎮(zhèn)建設區(qū)內(nèi)，可開展以梳理低效用地、評估更新潛力、確定更新目標和策略、劃定更新區(qū)域和更新重點、制定實施計劃等內(nèi)容為主的城市更新行動規(guī)劃；也可以在項目實施層面，策劃更新項目，結(jié)合投資主體意愿，謀劃更新模式，開展項目設計工作。

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題圖來源：孟雨涵 攝影 圖片編輯：朱瓅

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來源：作者：王珍