當(dāng)然，這些承載了上百年歷史記憶、具有時(shí)代意義，并占據(jù)城市黃金地理位置的商業(yè)地帶，必不會(huì)被放任落寞。

近年來，上述二者都在本地政府主導(dǎo)下進(jìn)行了項(xiàng)目升級(jí)改造，如南京路步行街上的世紀(jì)廣場(chǎng)，在改造三年后，以“城市會(huì)客廳”的形象和功能對(duì)外開放，重新聚攏了人氣。

目光北移，來看王府井步行街。

2019年起，北京市啟動(dòng)傳統(tǒng)商圈改造提升工作，其中就包括王府井。小吃街關(guān)停，東安商場(chǎng)升級(jí)轉(zhuǎn)型、apm品牌煥新，及至如今的新燕莎購(gòu)物中心關(guān)閉改造兩年后，以“王府井喜悅”重新歸來，這條不到兩公里的商業(yè)街上，目前標(biāo)志建筑幾乎已經(jīng)換血一半，仍未完待續(xù)。

可以說，于2023年12月30日正式營(yíng)業(yè)的王府井喜悅，是對(duì)“換血”的一次短暫檢驗(yàn)。一則，這是一座全然拋棄原有商場(chǎng)印跡，徹底更名換代的新項(xiàng)目，二則，也已然擺脫了疫情態(tài)勢(shì)下緊張的線下運(yùn)營(yíng)環(huán)境。

我在1月份的一個(gè)周末探訪了這座新的購(gòu)物中心。距離上一次去王府井，已經(jīng)時(shí)隔一年半，不同于彼時(shí)疫情中的冷清和蕭條，此時(shí)的王府井步行街——作為北京文旅標(biāo)志景點(diǎn)，回歸了人山人海，操著各地方言的家庭團(tuán)、外國(guó)面孔的游客比比皆是。新開業(yè)的王府井喜悅，同樣擠滿了人。

這看起來是個(gè)好兆頭。

喜悅的“潮”向

新燕莎購(gòu)物中心，也就是現(xiàn)在的王府井喜悅，其實(shí)占據(jù)了相當(dāng)有利的位置，它可以算作步行街的排頭，是觀光客的第一站，交通條件也相當(dāng)優(yōu)越，地鐵1號(hào)線和8號(hào)線相交的王府井站，E3口出來便是。

新建完成后，這座新購(gòu)物中心總建筑面積7.8萬(wàn)平方米，地面7層，地下兩層用作經(jīng)營(yíng)。我在開業(yè)一個(gè)月后探訪，招商率達(dá)到80%，B2層及6、7層餐飲區(qū)空曠感較為明顯，尤其是第7層，僅有一家名為拉蒂娜（Latina）的巴西烤肉店在營(yíng)業(yè)。

我在大眾點(diǎn)評(píng)搜索了一下這家店，無怪乎陌生，這是一家主陣地在上海的巴西品牌，隸屬于上海森巴餐飲管理公司，目前北京僅開了三家，除卻王府井喜悅，另外兩家位于亮馬橋和大望路，是時(shí)尚的使館區(qū)及朝陽(yáng)麗人愛去的地方。

它契合這家商場(chǎng)的基調(diào)：夠潮，夠時(shí)尚，夠精致。

從商場(chǎng)一進(jìn)門抬頭看，銀灰色金屬感主色調(diào)，搭配流暢的燈帶線條，仿佛進(jìn)入一個(gè)科幻世界，地面及吊頂疊加的線條元素，也進(jìn)一步加重了這種未來感，就是中年人看多了可能頭暈。

都說一層的招商能反映出這家商城的檔次與格調(diào)——這也是為什么許多商場(chǎng)都愿意把一層租給奢侈品、彩妝和國(guó)際快時(shí)尚品牌的原因。

先不說它官方宣傳的定位，讀者朋友們可以猜猜看：White Noise白噪音、INNERSECT和遠(yuǎn)航汽車占據(jù)了入門處顯眼的位置，再往內(nèi)走有開放式的手工藝品攤位，以及一家名為muse mousse的咖啡簡(jiǎn)餐店，掃視一圈，終于看到一個(gè)認(rèn)識(shí)的品牌：周生生。

得簡(jiǎn)單介紹一下，White Noise白噪音是一家知名的設(shè)計(jì)師品牌集合店，它最有名的一家店應(yīng)當(dāng)是在798藝術(shù)區(qū)，INNERSECT則是陳冠希創(chuàng)立的潮牌集合店，其實(shí)王府井喜悅一層還有蕭敬騰的33PERCENTLUCK，不過我沒太注意到，33PERCENTLUCK小紅書官方號(hào)介紹，蕭敬騰這家潮牌集合店是限時(shí)概念店。

顯然，這些一層店鋪的排兵布陣總體讓人云里霧里，作為一枚“非潮人”，這樣的云里霧里可能要持續(xù)到逛完整座商場(chǎng)，但從中也很容易看出商場(chǎng)究竟想做什么。

官方定義是：新國(guó)潮主理人互創(chuàng)共生項(xiàng)目。

主理人是這些年的一個(gè)熱詞，它多用于地下說唱與潮牌服飾領(lǐng)域，其中的領(lǐng)頭人即主理人，負(fù)責(zé)所帶團(tuán)體或品牌的發(fā)展方向、調(diào)性定位等經(jīng)營(yíng)事宜。

如今，主理人的概念被拓展至各行各業(yè)，民宿、咖啡店、雜貨店，等等，經(jīng)營(yíng)者都可以是“主理人”，而隨著主理人文化的拓展，“廠牌”這一說唱圈名詞也被運(yùn)用了起來。

王府井喜悅里，共引入了6家廠牌，分別是THE WALL ROOM音樂廠牌、左右藝術(shù)商店藝術(shù)廠牌、URIDE友滑運(yùn)動(dòng)廠牌、止癢商店商業(yè)販?zhǔn)蹚S牌、布谷社次元主題廠牌和光芒沉浸劇場(chǎng)娛樂廠牌。音樂、運(yùn)動(dòng)、劇場(chǎng)等就不用說了，名字即經(jīng)營(yíng)。布谷社也很好理解，就是年輕的二次元群體聚集地。

私心更想談?wù)勛笥宜囆g(shù)商店和止癢商店，大白話說，它們是可以無壓力隨處逛的日雜百貨店。不同的是，前者更側(cè)重于藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師產(chǎn)品，后者的創(chuàng)意小玩意兒更多、更雜。它們集中在三樓的空間，同樣，三樓也塞進(jìn)了“別鬧！”等相似定位的集合店。

就是逛下來真的很累人且審美疲勞?。?/p>

其實(shí)仔細(xì)看的話，如“別鬧！”家擁有不少兔兒爺、北京標(biāo)志建筑冰箱貼等具有特色的文創(chuàng)產(chǎn)品，做工精美，我去的那天，還有不少外國(guó)友人在挑選，是很符合王府井的旅游定位的，但問題就是，當(dāng)“潮”被大量集中在鋼筋水泥的建筑空間里，一間挨著一間時(shí)，就會(huì)讓人喘不過氣，很容易讓消費(fèi)者走馬觀花。

過分“潮”和過分“年輕”，是整座商場(chǎng)的主要問題，隱隱有些用力過猛。

它不僅體現(xiàn)在一股腦引入如此多同質(zhì)化的潮店鋪，也體現(xiàn)在，這些店鋪多以開放式形態(tài)布局，且在空曠地帶搭建起大面積的小攤位型市集，與原本的潮店鋪們爭(zhēng)搶消費(fèi)者注意力。

商場(chǎng)二樓以戶外生活方式為主題，也存在相似的問題。

這其實(shí)值得思考：做一家“年輕”的商場(chǎng)，是否就必須擁有100%的年輕元素？而年輕的元素，究竟由什么樣的年輕人定義？

單以北京地區(qū)舉例，THE BOX朝外和六道口BOM嘻番里，幾乎可以算作舊商圈年輕化改造的典型，前者引入大量潮牌，后者將整座商場(chǎng)改造成二次元基地，似乎在改造者的眼中，年輕就與潮牌和二次元?jiǎng)澤狭说忍?hào)。

唯一足夠開放包容的，倒是王府井喜悅的地下美食街。奈雪、喜茶、茶百道等茶飲店排排坐，炸串、麻辣燙、面條和拌飯平價(jià)小吃處處都有，我還看到，火爆廣州的茶救星球，以及上海的寶珠奶酪，都在這里開了店。

在引入新店的力度上，王府井喜悅值得肯定。

年輕的趨勢(shì)

王府井的歷史可以追溯到700多年前，真正以王府井商業(yè)大街而存在則是發(fā)生在清朝光緒年間，最先建起的是東安市場(chǎng)，隨后，一些為洋人服務(wù)的銀行、商戶等落戶王府井。

新中國(guó)成立后，王府井大街上建起了北京第一座國(guó)營(yíng)綜合性百貨商場(chǎng)，也就是北京市百貨大樓。改革開放后的90年代，王府井迎來騰飛，東安市場(chǎng)原址建起新東安市場(chǎng)，東方廣場(chǎng)也拔地而起。

此后，便是許多80后、90后對(duì)它的記憶了。從東長(zhǎng)安街與它的交匯口進(jìn)入，由南至北，步行街兩邊，分別坐落著北京飯店、東方新天地、新燕莎購(gòu)物中心、好友世界商場(chǎng)、王府井書店、王府中環(huán)、北京市百貨大樓、新東安市場(chǎng)、外文書店，以及另一側(cè)頂頭的apm，它的對(duì)面則是銀泰in88。

近些年，作為北京“千億規(guī)模商圈”預(yù)備役，上述建筑們接連啟動(dòng)改造，除卻當(dāng)下的新燕莎購(gòu)物中心更迭為王府井喜悅，2023年年底，外文書店也進(jìn)行了閉店并啟動(dòng)改造，目標(biāo)是搭建場(chǎng)景化、沉浸式、體驗(yàn)式空間以及數(shù)字閱讀平臺(tái)。

更早之前，北京市百貨大樓地下引入了“和平菓局”項(xiàng)目，復(fù)原了上世紀(jì)80年代的北京風(fēng)貌，一度成為網(wǎng)紅打卡地。而新東安市場(chǎng)，也在疫情中重新改造開業(yè)，成為一家買手制百貨商店，擁有超600家國(guó)際一線奢侈品牌、獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌和潮牌。

存量商業(yè)地產(chǎn)改造，尤其在北上廣深這些超一線城市，是近年來的一個(gè)熱點(diǎn)。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)與和橋機(jī)構(gòu)聯(lián)合出品的《后疫情時(shí)代存量商業(yè)調(diào)改升級(jí)與創(chuàng)新研究報(bào)告》中就提到：

自2017年全國(guó)購(gòu)物中心和百貨的增量占存量比降到20%以下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開始從增量時(shí)代進(jìn)入到存量時(shí)代。

一方面，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨城市發(fā)展階段上客觀用地的限制，以及自身在規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合上的老舊、不時(shí)髦，另一方面，消費(fèi)者自身也在更新升級(jí)，Z世代消費(fèi)者成為主流，更加看重體驗(yàn)感和情感上的滿足，對(duì)商業(yè)場(chǎng)景創(chuàng)新的速度和形式有更高的要求。

打造場(chǎng)景化、沉浸式、主題化、懷舊風(fēng)、融入IP，引進(jìn)復(fù)合業(yè)態(tài)等來實(shí)現(xiàn)內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)的差異化、精細(xì)化、合理化，成為當(dāng)下存量改造下場(chǎng)景創(chuàng)新的新思路。

但很難否認(rèn)，這樣的轉(zhuǎn)型浪潮下，如王府井步行街一般隱隱陷入改造窠臼的趨勢(shì)，也愈發(fā)明顯。

上海南京路的改造中，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如南京東路626~636號(hào)項(xiàng)目會(huì)打造成沉浸式文商綜合體，引入特色餐飲、主題餐廳等沉浸式食集；南京東路558號(hào)項(xiàng)目以“策展型綜合商業(yè)體”為目標(biāo)，用于品牌發(fā)布、潮流展示、快閃活動(dòng)等；而沈大成、三陽(yáng)南貨店等老字號(hào)主打新國(guó)潮。

巧了，新國(guó)潮、潮流展示、策展等關(guān)鍵詞，與王府井這條北方的“中華第一街”路徑相同。

從更大的城市需要層面上說，這些老牌步行街在貫徹“首店經(jīng)濟(jì)”的方針上也走了相似的路。南京路的哈根達(dá)斯全球概念創(chuàng)新店、泡泡瑪特全球旗艦店、全球最大華為旗艦店，王府井的Dior城市概念店、波司登全球首家登峰主題概念店，以及同樣的華為旗艦店……超級(jí)店井噴，品牌都快不夠用了。

轟轟烈烈的存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目年輕化改造浪潮，十年之后，何嘗不是另一種雷同的“老去”？

王府井喜悅

它的前身新燕莎購(gòu)物中心，于2014年7月正式營(yíng)業(yè)，是北京首商股份（首旅集團(tuán)旗下）2012年盤下的北京飯店二期項(xiàng)目，加以改造成了購(gòu)物中心。2020年，首商表示，正式營(yíng)業(yè)后，雖然經(jīng)過多次經(jīng)營(yíng)調(diào)整，但始終處于虧損狀態(tài)，單2020年1月~11月，就累計(jì)虧損超1.4億元。

的確，我最后一次去新燕莎購(gòu)物中心的記憶，就是在FivePlus（也是一個(gè)很有時(shí)代印跡的女裝品牌）花350塊買了一件含羊毛大衣。那時(shí)的購(gòu)物中心，不少品牌都在清貨打折，而這是它的常態(tài)。

奇怪的是，相較今日它的改頭換面，我卻如此懷念它落魄時(shí)的“樸素”。正如我在新東安商場(chǎng)改造等文章評(píng)論區(qū)看到的，不少人還是懷念它二十年前的樣子。

時(shí)代的車輪滾滾向前，交到了“被定義了喜好”的年輕人手中，被拋棄的我們，卻還總擔(dān)心它能否經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。