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文丨趙寧
出品丨牛刀財經(jīng)（niudaocaijing）
924新政幾劑“方子”下去，地產(chǎn)行業(yè)終于見效了。
在降準(zhǔn)降息、一攬子房地產(chǎn)金融舉措、一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化、降低存量房貸利率等幾劑“猛藥”打下去之后。10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“強(qiáng)硬”了起來。
11月15日，根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的10月份70個大中城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)顯示。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個，比上月增加8個。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師王中華表示：“房地產(chǎn)市場預(yù)期進(jìn)一步改善。”
數(shù)據(jù)的邊際向好，讓一眾房地產(chǎn)上市公司的股價也“強(qiáng)硬”起來，房地產(chǎn)ETF兩個月內(nèi)最高上漲超60%，這當(dāng)中也包括“逆勢而動”的華發(fā)股份。
但是，在政策利好之外，毋庸置疑的是當(dāng)前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到“開香檳”的時候。庫存高企、盈利能力下降、周轉(zhuǎn)變慢仍然困擾著每一個房地產(chǎn)企業(yè)，華發(fā)股份當(dāng)然也不例外。
華發(fā)股份成立于1992年，雖然成立時間早，但是很長時間內(nèi)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)務(wù)都是局限于廣東珠海、中山地區(qū)。
2012年，華發(fā)股份邁出了全國化布局的步伐，通過合作開發(fā)、收購等多種方式，成功進(jìn)軍北京、深圳、廣州、南京等國內(nèi)一二線城市，隨著持續(xù)對外擴(kuò)張，華發(fā)股份的經(jīng)營規(guī)模逐步擴(kuò)大。
2015年，公司營業(yè)收入達(dá)到83.08億元，后面更是伴隨著房地產(chǎn)價格的上漲，手握一二線多個地塊而起飛，到2021年華發(fā)股份年營收高達(dá)512.4億元。
而2021年后，華發(fā)股份進(jìn)一步聚焦粵港澳大灣區(qū)、長三角、長江經(jīng)濟(jì)帶等沿線發(fā)達(dá)城市，在房地產(chǎn)行業(yè)下行過程中依然能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢增長。
2023年，華發(fā)股份全年實現(xiàn)簽約銷售金額1259.9億元，同比增長4.8%，營業(yè)收入達(dá)到721.45億元，創(chuàng)歷史新高，相比2021年增長超40%。而這很大程度上都來自于一二線城市，其中，僅上海一市便為華發(fā)股份貢獻(xiàn)了300億元以上的銷售收入，在深圳的樓盤銷售也表現(xiàn)出色。
而2023年全年全國商品房銷售下降6.5%，華發(fā)股份銷售額的逆勢增長讓華發(fā)股份在房地產(chǎn)銷售排行榜中，從2021年的29名上升2023年的第14位，再到今年前三季度的第11名。
雖然名次有所上升，但房地產(chǎn)整體下行的趨勢下，華發(fā)股份也難“躲過去”。
今年前三季度，華發(fā)股份的營業(yè)收入為315.59億元，同比下降33.21%，凈利潤位13.31億元，雖然相比于一眾虧損的房企，能盈利也已經(jīng)很不容易，但也同比下降近40%，毛利率也從去年同期的17.7%，下降到今年的15.8%。
而924新政，以及10月份新房銷售的好轉(zhuǎn)，某種程度上對華發(fā)股份是一種利好，因為華發(fā)股份的主要地塊都位于主要位于上海、杭州、成都、蘇州等一線城市及強(qiáng)二線城市，基本都是10月銷售回暖的區(qū)域。
對于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是盈利還是虧損，怎樣降庫存才是第一位的。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年末，全國商品房待售面積為67295萬平方米，與上年相比增長了19.0%。而2023年全國新房銷售面積為111735萬平方米，即使新房待售面積不再增加，當(dāng)前庫存量也需要6年時間消化。
而對于華發(fā)股份來說，庫存問題也依然是懸在頭上的第一等大事。
截至今年第三季度，華發(fā)股份存貨金額高達(dá)2684億元。雖然數(shù)額已經(jīng)開始下降，但是數(shù)額依然巨大，鑒于目前行業(yè)情況，未來幾年不排除華發(fā)股份再度計提存貨減值。
更令然擔(dān)憂的是，其如何消化近2700億元的存貨。wind數(shù)據(jù)顯示，前三季度華發(fā)股份存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)更是高達(dá)2774天。
這也意味著，按照目前的銷售速度，華發(fā)股份需要近8年才能將目前的存貨消耗完畢。作為對比，wind數(shù)據(jù)顯示前三年季度與華發(fā)股份同等規(guī)模的金地集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為913天，行業(yè)龍頭萬科則為888天。
2023年，華發(fā)股份在行業(yè)下行情況下權(quán)益拿地金額280億元。但從存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)來看，公司激進(jìn)的拿地策略已經(jīng)開始出現(xiàn)負(fù)面影響——公司在華東地區(qū)重倉的紹興、無錫等城市去化周期都在36個月以上。
對于存貨規(guī)模龐大的華發(fā)股份來說，未來若銷售不能迅速回暖，將對公司現(xiàn)金流帶來很大的考驗。所以在這個時候，華發(fā)股份的控股股東出手了。
8月10日，華發(fā)股份與華發(fā)集團(tuán)（華發(fā)股份母公司）開展存量商品房關(guān)聯(lián)性交易，總交易金額不超過人民幣 120 億元。
【天眼查】數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)集團(tuán)其實際控制人為珠海市國資（持股比例為93.51%），廣東省財政持有其6.49%股權(quán)。
換句話說，“上面出手了”。
同樣是8月份，華發(fā)集團(tuán)、珠海安居與建行廣東省分行在珠海簽署了合作協(xié)議。建行廣東省分行向珠海安居提供總金額不超過200億元的銀行綜合授信支持，珠海安居未來一至兩年將通過市場化收購存量住房、“以舊換新”等方式籌集2萬套住房，這都將降低華發(fā)股份當(dāng)前的庫存。
2021年-2023年華發(fā)股份的逆勢擴(kuò)張，讓華發(fā)股份未進(jìn)行裁員，相反員工還在大幅增長。年報顯示，2022年公司在職員工數(shù)為8178人，按2022年職工薪酬支出計算，華發(fā)股份員工每人年薪為14.20萬元。
但伴隨著增長的員工人數(shù)，是逐漸下降的人均薪酬。
截至2023年底，華發(fā)股份在職員工大幅增長至14948人，員工人數(shù)同比增加6770人，但銷售費用、管理費用、研發(fā)費用中的職工薪酬和人力成本卻都同比下降，三項總和不到14億元，同比下降19%。這必然導(dǎo)致職工平均薪酬的大幅下降。
而到了今年第三季度，華發(fā)股份的三費再次下降，銷售費用同比下降21.4%，管理費用同比下降35.6%，研發(fā)費用下降20.5%。
更直觀的是華發(fā)股份的應(yīng)付職工薪酬，2023年半年報華發(fā)股份半年報應(yīng)付職工薪酬尚有1.23億元，而到了人數(shù)大幅增長的今年上半年，應(yīng)付職工薪酬卻只有8000多萬，通常來說，應(yīng)付職工薪酬通常是公司一個月內(nèi)的應(yīng)付薪酬，如此降幅說明華發(fā)股份普通員工人均薪酬出現(xiàn)大幅下降。
不僅是人均薪酬，高管的薪酬也終于在行業(yè)冬天頂不住了。
2023年華發(fā)股份的董事及高管總薪酬由上一年的6453萬元，上漲至6756.2萬元，年薪漲幅約為5%。
有報道甚至稱華發(fā)股份的管理層是“最幸福的地產(chǎn)高管”。年報顯示華發(fā)股份董事局主席李光寧年薪683.4萬元，副總裁郭凌勇2023年的年薪為577.4萬元，是7位副總裁中年薪最高的，其中俞衛(wèi)國為533萬，張延為534.4萬，張馳為519萬，劉穎喆為574.2萬，戴戈纓為544.1萬，向宇為380.4萬。
而到了今年，除了管理費用同比下降35.6%之外，華發(fā)股份更是爆出高管從上到下開始降薪。
為了“活下去”，華發(fā)股份不僅是大幅降薪，還在積極募資，華發(fā)股份去年底剛剛才獲得50億元增資。
2022年12月，華發(fā)股份公布了60億元的定向增發(fā)方案，用于補充流動資金和房地產(chǎn)項目投資。2023年11月，定向增發(fā)計劃正式實施。但有效認(rèn)購家數(shù)不足35家，最終只募集到50億元。
可以看出，華發(fā)股份為了在這個房地產(chǎn)冬天“活下去”，是真的很積極。但好在相對于一眾虧損的房地產(chǎn)企業(yè)來說，華發(fā)股份憑借相對較好的城市區(qū)域優(yōu)勢，還能撐的更久一些。
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6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治病；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
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