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文丨趙寧
出品丨牛刀財(cái)經(jīng)（niudaocaijing）
924新政幾劑“方子”下去，地產(chǎn)行業(yè)終于見(jiàn)效了。
在降準(zhǔn)降息、一攬子房地產(chǎn)金融舉措、一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化、降低存量房貸利率等幾劑“猛藥”打下去之后。10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“強(qiáng)硬”了起來(lái)。
11月15日，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)顯示。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有7個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個(gè)，比上月增加8個(gè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師王中華表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步改善。”
數(shù)據(jù)的邊際向好，讓一眾房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)也“強(qiáng)硬”起來(lái)，房地產(chǎn)ETF兩個(gè)月內(nèi)最高上漲超60%，這當(dāng)中也包括“逆勢(shì)而動(dòng)”的華發(fā)股份。
但是，在政策利好之外，毋庸置疑的是當(dāng)前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到“開(kāi)香檳”的時(shí)候。庫(kù)存高企、盈利能力下降、周轉(zhuǎn)變慢仍然困擾著每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，華發(fā)股份當(dāng)然也不例外。
華發(fā)股份成立于1992年，雖然成立時(shí)間早，但是很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)務(wù)都是局限于廣東珠海、中山地區(qū)。
2012年，華發(fā)股份邁出了全國(guó)化布局的步伐，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、收購(gòu)等多種方式，成功進(jìn)軍北京、深圳、廣州、南京等國(guó)內(nèi)一二線城市，隨著持續(xù)對(duì)外擴(kuò)張，華發(fā)股份的經(jīng)營(yíng)規(guī)模逐步擴(kuò)大。
2015年，公司營(yíng)業(yè)收入達(dá)到83.08億元，后面更是伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，手握一二線多個(gè)地塊而起飛，到2021年華發(fā)股份年?duì)I收高達(dá)512.4億元。
而2021年后，華發(fā)股份進(jìn)一步聚焦粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等沿線發(fā)達(dá)城市，在房地產(chǎn)行業(yè)下行過(guò)程中依然能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。
2023年，華發(fā)股份全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1259.9億元，同比增長(zhǎng)4.8%，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到721.45億元，創(chuàng)歷史新高，相比2021年增長(zhǎng)超40%。而這很大程度上都來(lái)自于一二線城市，其中，僅上海一市便為華發(fā)股份貢獻(xiàn)了300億元以上的銷售收入，在深圳的樓盤(pán)銷售也表現(xiàn)出色。
而2023年全年全國(guó)商品房銷售下降6.5%，華發(fā)股份銷售額的逆勢(shì)增長(zhǎng)讓華發(fā)股份在房地產(chǎn)銷售排行榜中，從2021年的29名上升2023年的第14位，再到今年前三季度的第11名。
雖然名次有所上升，但房地產(chǎn)整體下行的趨勢(shì)下，華發(fā)股份也難“躲過(guò)去”。
今年前三季度，華發(fā)股份的營(yíng)業(yè)收入為315.59億元，同比下降33.21%，凈利潤(rùn)位13.31億元，雖然相比于一眾虧損的房企，能盈利也已經(jīng)很不容易，但也同比下降近40%，毛利率也從去年同期的17.7%，下降到今年的15.8%。
而924新政，以及10月份新房銷售的好轉(zhuǎn)，某種程度上對(duì)華發(fā)股份是一種利好，因?yàn)槿A發(fā)股份的主要地塊都位于主要位于上海、杭州、成都、蘇州等一線城市及強(qiáng)二線城市，基本都是10月銷售回暖的區(qū)域。
對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是盈利還是虧損，怎樣降庫(kù)存才是第一位的。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年末，全國(guó)商品房待售面積為67295萬(wàn)平方米，與上年相比增長(zhǎng)了19.0%。而2023年全國(guó)新房銷售面積為111735萬(wàn)平方米，即使新房待售面積不再增加，當(dāng)前庫(kù)存量也需要6年時(shí)間消化。
而對(duì)于華發(fā)股份來(lái)說(shuō)，庫(kù)存問(wèn)題也依然是懸在頭上的第一等大事。
截至今年第三季度，華發(fā)股份存貨金額高達(dá)2684億元。雖然數(shù)額已經(jīng)開(kāi)始下降，但是數(shù)額依然巨大，鑒于目前行業(yè)情況，未來(lái)幾年不排除華發(fā)股份再度計(jì)提存貨減值。
更令然擔(dān)憂的是，其如何消化近2700億元的存貨。wind數(shù)據(jù)顯示，前三季度華發(fā)股份存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)更是高達(dá)2774天。
這也意味著，按照目前的銷售速度，華發(fā)股份需要近8年才能將目前的存貨消耗完畢。作為對(duì)比，wind數(shù)據(jù)顯示前三年季度與華發(fā)股份同等規(guī)模的金地集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為913天，行業(yè)龍頭萬(wàn)科則為888天。
2023年，華發(fā)股份在行業(yè)下行情況下權(quán)益拿地金額280億元。但從存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)來(lái)看，公司激進(jìn)的拿地策略已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)面影響——公司在華東地區(qū)重倉(cāng)的紹興、無(wú)錫等城市去化周期都在36個(gè)月以上。
對(duì)于存貨規(guī)模龐大的華發(fā)股份來(lái)說(shuō)，未來(lái)若銷售不能迅速回暖，將對(duì)公司現(xiàn)金流帶來(lái)很大的考驗(yàn)。所以在這個(gè)時(shí)候，華發(fā)股份的控股股東出手了。
8月10日，華發(fā)股份與華發(fā)集團(tuán)（華發(fā)股份母公司）開(kāi)展存量商品房關(guān)聯(lián)性交易，總交易金額不超過(guò)人民幣 120 億元。
【天眼查】數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)集團(tuán)其實(shí)際控制人為珠海市國(guó)資（持股比例為93.51%），廣東省財(cái)政持有其6.49%股權(quán)。
換句話說(shuō)，“上面出手了”。
同樣是8月份，華發(fā)集團(tuán)、珠海安居與建行廣東省分行在珠海簽署了合作協(xié)議。建行廣東省分行向珠海安居提供總金額不超過(guò)200億元的銀行綜合授信支持，珠海安居未來(lái)一至兩年將通過(guò)市場(chǎng)化收購(gòu)存量住房、“以舊換新”等方式籌集2萬(wàn)套住房，這都將降低華發(fā)股份當(dāng)前的庫(kù)存。
2021年-2023年華發(fā)股份的逆勢(shì)擴(kuò)張，讓華發(fā)股份未進(jìn)行裁員，相反員工還在大幅增長(zhǎng)。年報(bào)顯示，2022年公司在職員工數(shù)為8178人，按2022年職工薪酬支出計(jì)算，華發(fā)股份員工每人年薪為14.20萬(wàn)元。
但伴隨著增長(zhǎng)的員工人數(shù)，是逐漸下降的人均薪酬。
截至2023年底，華發(fā)股份在職員工大幅增長(zhǎng)至14948人，員工人數(shù)同比增加6770人，但銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、研發(fā)費(fèi)用中的職工薪酬和人力成本卻都同比下降，三項(xiàng)總和不到14億元，同比下降19%。這必然導(dǎo)致職工平均薪酬的大幅下降。
而到了今年第三季度，華發(fā)股份的三費(fèi)再次下降，銷售費(fèi)用同比下降21.4%，管理費(fèi)用同比下降35.6%，研發(fā)費(fèi)用下降20.5%。
更直觀的是華發(fā)股份的應(yīng)付職工薪酬，2023年半年報(bào)華發(fā)股份半年報(bào)應(yīng)付職工薪酬尚有1.23億元，而到了人數(shù)大幅增長(zhǎng)的今年上半年，應(yīng)付職工薪酬卻只有8000多萬(wàn)，通常來(lái)說(shuō)，應(yīng)付職工薪酬通常是公司一個(gè)月內(nèi)的應(yīng)付薪酬，如此降幅說(shuō)明華發(fā)股份普通員工人均薪酬出現(xiàn)大幅下降。
不僅是人均薪酬，高管的薪酬也終于在行業(yè)冬天頂不住了。
2023年華發(fā)股份的董事及高管總薪酬由上一年的6453萬(wàn)元，上漲至6756.2萬(wàn)元，年薪漲幅約為5%。
有報(bào)道甚至稱華發(fā)股份的管理層是“最幸福的地產(chǎn)高管”。年報(bào)顯示華發(fā)股份董事局主席李光寧年薪683.4萬(wàn)元，副總裁郭凌勇2023年的年薪為577.4萬(wàn)元，是7位副總裁中年薪最高的，其中俞衛(wèi)國(guó)為533萬(wàn)，張延為534.4萬(wàn)，張馳為519萬(wàn)，劉穎喆為574.2萬(wàn)，戴戈纓為544.1萬(wàn)，向宇為380.4萬(wàn)。
而到了今年，除了管理費(fèi)用同比下降35.6%之外，華發(fā)股份更是爆出高管從上到下開(kāi)始降薪。
為了“活下去”，華發(fā)股份不僅是大幅降薪，還在積極募資，華發(fā)股份去年底剛剛才獲得50億元增資。
2022年12月，華發(fā)股份公布了60億元的定向增發(fā)方案，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。2023年11月，定向增發(fā)計(jì)劃正式實(shí)施。但有效認(rèn)購(gòu)家數(shù)不足35家，最終只募集到50億元。
可以看出，華發(fā)股份為了在這個(gè)房地產(chǎn)冬天“活下去”，是真的很積極。但好在相對(duì)于一眾虧損的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，華發(fā)股份憑借相對(duì)較好的城市區(qū)域優(yōu)勢(shì)，還能撐的更久一些。
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3)偽造身份、冒充他人，通過(guò)頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問(wèn)題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問(wèn)自己或他人的八字、六爻、星盤(pán)、手相、面相、五行缺失，包括通過(guò)占卜方法問(wèn)婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來(lái)誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂(lè)等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過(guò)「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
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三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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