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停車場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值換擋，
資產(chǎn)循環(huán)+數(shù)智化運(yùn)營(yíng)時(shí)代到來(lái)
@港股研究社原創(chuàng)
作者丨Manjusaka
伴隨著資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，交易結(jié)構(gòu)設(shè)置和底層資產(chǎn)類型也愈加豐富多樣。
近日，首程控股完成“國(guó)君-首程控股智慧停車第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的正式發(fā)行。據(jù)了解，該產(chǎn)品的優(yōu)先級(jí)利率為2.40%，發(fā)行規(guī)模達(dá)到人民幣3.70億元，發(fā)行期限為18(3+3+3+3+3+3+3)年，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到2.07倍。
該產(chǎn)品是繼去年雙方成功發(fā)行全國(guó)首單停車資產(chǎn)類REITs后，首程控股再次完成第二期停車資產(chǎn)類REITs，說(shuō)明公司持續(xù)深化停車資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的布局。
首程控股還只是一個(gè)代表，今年以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)ABS、類REITs和公募REITs等多層次資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都迎來(lái)爆發(fā)。華泰證券研報(bào)顯示，截至2024年11月，基礎(chǔ)設(shè)施類REITs年內(nèi)發(fā)行量突破800億元。
在這些快速興起的金融工具的支持下，停車場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域正加速盤(pán)活存量資產(chǎn)，并向著新方向轉(zhuǎn)型升級(jí)。
停車資產(chǎn)類REITs是資產(chǎn)支持證券（ABS）的一種，通常通過(guò)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行融資，不完全持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。
從投資者角度看，停車資產(chǎn)類REITs的收益主要來(lái)源于底層資產(chǎn)的收入，如租金收入和資產(chǎn)增值，并分配給投資者。投資者因此類似于基礎(chǔ)設(shè)施的“收租人”。
停車資產(chǎn)類REITs一定程度上令不動(dòng)產(chǎn)的收益前景變成了“可動(dòng)產(chǎn)”，而且投資者不需要參與實(shí)體建設(shè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)得以降低。
因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)收益相對(duì)穩(wěn)定，“資產(chǎn)荒”延續(xù)疊加投資者對(duì)停車場(chǎng)項(xiàng)目的認(rèn)可度增加，各種產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模持續(xù)攀升。根據(jù)清華同衡統(tǒng)計(jì)，2023年，國(guó)內(nèi)停車場(chǎng)項(xiàng)目收益類債券共發(fā)行46只，規(guī)模達(dá)287.4億元。
通過(guò)資產(chǎn)證券化，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)商可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)更高效的循環(huán)。比如，首程控股正在加速盤(pán)活停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值，探索完善“資產(chǎn)收購(gòu)/投資建設(shè)—資產(chǎn)培育—運(yùn)營(yíng)提效—資產(chǎn)證券化—資金回流”的閉環(huán)模式。
2023年6月，首程控股成功發(fā)行了全國(guó)首單停車資產(chǎn)類REITs“國(guó)君-首程控股智慧停車資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。時(shí)隔近一年半，第二期產(chǎn)品再次發(fā)行，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到2.07倍，說(shuō)明市場(chǎng)還是比較看好該產(chǎn)品收益。
投資的收益，取決于基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值。具體來(lái)看，停車資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)由于停車場(chǎng)資產(chǎn)的特性通常較為分散，一個(gè)產(chǎn)品中會(huì)涉及多個(gè)項(xiàng)目公司以及多個(gè)標(biāo)的債權(quán)。即停車場(chǎng)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的底層資產(chǎn)為一個(gè)或多個(gè)停車場(chǎng)。
首程控股這次發(fā)行產(chǎn)品底層資產(chǎn)覆蓋北京、重慶和佛山的8座停車場(chǎng)，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集，停車位供需缺口突出，具有廣闊的運(yùn)營(yíng)提升空間。而停車場(chǎng)均位于住宅、辦公樓和商業(yè)區(qū)附近，因此資產(chǎn)吸引力比較大。
從首程控股打包優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行停車資產(chǎn)類REITs的行為，也可以看出公司正在持續(xù)完善資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)+資產(chǎn)融通商業(yè)閉環(huán)。其中隱含的行業(yè)經(jīng)營(yíng)思維領(lǐng)先性，引出了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資價(jià)值的思考。
停車場(chǎng)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，始終是投資者獲得充足收益的關(guān)鍵因素。
從公司業(yè)務(wù)模式變化來(lái)看，首程控股自2016年資產(chǎn)重組以來(lái)，已逐步構(gòu)建了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)融通兩大板塊的專業(yè)能力，其在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的專業(yè)手段成為各品類底層資產(chǎn)的價(jià)值提升的驅(qū)動(dòng)力。
首程控股八年前剝離重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，加碼“資產(chǎn)循環(huán)業(yè)務(wù)”，從“重資產(chǎn)+強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”邁入了“資產(chǎn)循環(huán)+強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”。對(duì)此，中金公司表示，首程控股在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)端積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，公司將資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)與資產(chǎn)融通融合，實(shí)現(xiàn)了全產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展。
這一模式下，首程控股成功發(fā)行兩期停車資產(chǎn)類REITs，不僅盤(pán)活底層資產(chǎn)的流通價(jià)值，為企業(yè)帶來(lái)新的融資渠道，也進(jìn)一步提升了企業(yè)資金流動(dòng)性和資產(chǎn)資本利用率。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)周期的行為。而通過(guò)REITs為代表的融通手段，首程控股一方面可以利用資產(chǎn)證券化募集的資金進(jìn)行再投資與擴(kuò)張；另一方面，公司也可以實(shí)現(xiàn)從基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)發(fā)展基金投資-資產(chǎn)證券化咨詢-REITs戰(zhàn)略配售投資的全生態(tài)鏈服務(wù)，創(chuàng)造更多收入來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，首程控股的資產(chǎn)融通業(yè)務(wù)收入達(dá)到2.6億港元，同比增長(zhǎng)24.2%。
因此，此次“國(guó)君-首程控股智慧停車第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的發(fā)行，進(jìn)一步強(qiáng)化了首程控股的“資產(chǎn)循環(huán)+強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”商業(yè)模式。
長(zhǎng)期維度來(lái)看，這也是基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)走向“資產(chǎn)管理模式”，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)縮影。聚焦到停車場(chǎng)領(lǐng)域，企業(yè)可以借力資本市場(chǎng)加速擁抱數(shù)智化，以保持或擴(kuò)大自身競(jìng)爭(zhēng)力。
首程控股停車資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品名字中有一個(gè)令人關(guān)注的關(guān)鍵詞：“智慧停車”。
這個(gè)詞揭示了停車場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施高度明顯的結(jié)構(gòu)化發(fā)展傾向：瞄準(zhǔn)新質(zhì)生產(chǎn)力，加速數(shù)字化與智能化轉(zhuǎn)型。
近年來(lái)，隨著中國(guó)步入后地產(chǎn)時(shí)代，傳統(tǒng)停車場(chǎng)面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇。
比如，從收入模式上看，傳統(tǒng)停車場(chǎng)大多采用“坐商模式”，等待車主來(lái)停車，缺乏有效方式維持穩(wěn)定的客流和提升空置車位的利用率，導(dǎo)致收入增長(zhǎng)乏力。
同時(shí)，站在盈利角度，傳統(tǒng)停車場(chǎng)大量人工管理導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本高企，效率低下、用戶體驗(yàn)差等問(wèn)題凸顯，停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商急需降本增效。
這意味著傳統(tǒng)停車場(chǎng)躺著收租已經(jīng)逐漸不再現(xiàn)實(shí)。
因?yàn)榉催^(guò)來(lái)看，一線城市的停車場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)加劇，因?yàn)檫@部分市場(chǎng)玩家有足夠的預(yù)算使用最新技術(shù)和理念，追求更好的經(jīng)營(yíng)方式。而對(duì)低線市場(chǎng)而言，一次漫長(zhǎng)的淘汰可能也無(wú)法避免。
12月5日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見(jiàn)》明確提出，加快停車設(shè)施智能化改造和建設(shè)。
行業(yè)勢(shì)必會(huì)加快智慧停車項(xiàng)目改造和建設(shè)。事實(shí)上，在清華同衡的一項(xiàng)研究中，在2023年，國(guó)內(nèi)318個(gè)調(diào)研城市就僅有26.63%未參與智慧停車項(xiàng)目建設(shè)，全國(guó)上線運(yùn)營(yíng)的智能化泊位已經(jīng)超過(guò)359萬(wàn)個(gè)。
首程控股發(fā)行停車資產(chǎn)類REITs的背后，也加快“資產(chǎn)循環(huán)+數(shù)智化運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)型腳步，探索潛在增收機(jī)會(huì)。
為此，首程控股的自主研發(fā)“速驛客”智慧停車管理平臺(tái)，正從“國(guó)內(nèi)一流停車管理系統(tǒng)”向“國(guó)內(nèi)一流的停車充電+信息化平臺(tái)”進(jìn)行逐步升級(jí)。智慧停車有效提升了公司相關(guān)停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)效率。比如，公司在成都高升橋驛站建成了當(dāng)?shù)厥桌龁误w規(guī)模最大的智能停車庫(kù)，用700多平方米的占地面積，提供了352個(gè)車位，大幅提高空間利用率。
此外，隨著新能源汽車保有量增加，“停充一體化”成為停車場(chǎng)業(yè)務(wù)新方向。首程控股通過(guò)收購(gòu)或自建的方式深入布局充電樁業(yè)態(tài)，聯(lián)合理想汽車成立超充合資公司，擴(kuò)大了停車資產(chǎn)的收入來(lái)源。
以上信息表明，首程控股在加強(qiáng)資產(chǎn)循環(huán)的同時(shí)，突出了業(yè)務(wù)的科技屬性。
這也是公司發(fā)行停車資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品受市場(chǎng)認(rèn)可的深層原因。而隨著首程控股進(jìn)一步增強(qiáng)其在停車資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的能力，公司資產(chǎn)融通能力也有望進(jìn)一步深化。
在《中國(guó)證券報(bào)》近期刊發(fā)的一篇文章中，有REITs市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士提出，2023年底美國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到約1.3萬(wàn)億美元。根據(jù)美國(guó)REITs占權(quán)益市場(chǎng)的比例預(yù)測(cè)，未來(lái)中國(guó)REITs市場(chǎng)容量或在3萬(wàn)億元到5萬(wàn)億元。
毫無(wú)疑問(wèn)的是，未來(lái)的停車場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施將以公用充電、智慧停車等穩(wěn)定需求作為潛力投資方向。而隨著REITs市場(chǎng)發(fā)展，仍將鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)積極推動(dòng)旗下公募REITs業(yè)務(wù)。REITs作為重要的資產(chǎn)證券化工具，也將越來(lái)越多地出現(xiàn)在投資者的賬本之中。
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4. 色情低俗信息，主要表現(xiàn)為：
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2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過(guò)頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治病；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問(wèn)題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問(wèn)自己或他人的八字、六爻、星盤(pán)、手相、面相、五行缺失，包括通過(guò)占卜方法問(wèn)婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來(lái)誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂(lè)等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過(guò)「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過(guò)作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
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