買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)已經(jīng)成為了一生中最重要的一筆交易，隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，中國(guó)房屋交易量越來(lái)越多，在萬(wàn)億市場(chǎng)面前，任何企業(yè)都經(jīng)不住誘惑想分一杯美羹，由此這個(gè)賽道也成為了互聯(lián)網(wǎng)巨頭，中介機(jī)構(gòu)，房企的兵家必爭(zhēng)之地。

如今，進(jìn)入信息化時(shí)代，房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)已然成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不可或缺的一部分，也因此誕生出了無(wú)數(shù)的房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)。

而就在最近，58同城將房產(chǎn)業(yè)務(wù)安居客、58房產(chǎn)、愛(ài)房、巧房打包，以“安居客”的名義赴港上市。這是繼貝殼找房上市之后的又一家信息服務(wù)平臺(tái)。據(jù)招股書(shū)信息，國(guó)際知名投行美銀、瑞信和中金為聯(lián)席保薦人，安居客計(jì)劃募資至少10億美元，用于提升技術(shù)實(shí)力及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、拓展新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)、投資及收購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)及推廣等業(yè)務(wù)。

如果成功上市，對(duì)安居客來(lái)說(shuō)是一次新的蛻變，也是母公司58同城開(kāi)啟分拆上市大計(jì)邁向新時(shí)代發(fā)展的重要契機(jī)，但是隨著安居客的發(fā)展，隨著時(shí)間的遷移，安居客的優(yōu)點(diǎn)越來(lái)越多，但是問(wèn)題也是不少，而安居客的翻身仗能打贏嗎？

多次上市未果，會(huì)成為安居客的夢(mèng)魘嗎？

在討論安居客之前，我們先看一下中國(guó)房產(chǎn)發(fā)展前景。

艾瑞咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年，住宅房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模為24萬(wàn)億元，占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的23.6%。與五年前的交易總量相比，增幅達(dá)48%。

房產(chǎn)市場(chǎng)在不斷增長(zhǎng)，和房產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)行業(yè)也同樣在增長(zhǎng)。據(jù)艾瑞咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)新房市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)滲透率將由2020年的31.5%提升至 54.2%，通過(guò)經(jīng)紀(jì)服務(wù)出售的新房的交易總額將從2020年的4.9萬(wàn)億提升至11.9萬(wàn)億。

在房地產(chǎn)類(lèi)信息泛濫的時(shí)代，分辨信息的真實(shí)性、有效性是購(gòu)房者首先要考慮的問(wèn)題。為此，購(gòu)房者要耗費(fèi)大量時(shí)間線(xiàn)上線(xiàn)下收集大量的房源信息，多次前往意向樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地查看、費(fèi)時(shí)費(fèi)力。只有專(zhuān)業(yè)的指引，才能引導(dǎo)普通購(gòu)房者從互聯(lián)網(wǎng)上獲取精準(zhǔn)有效的置業(yè)信息，從而支撐購(gòu)房決策。

無(wú)論新房銷(xiāo)售、二手房銷(xiāo)售還是租賃市場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求都在與日俱增，提供居間服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人也逐步成為房產(chǎn)交易的重要一環(huán)。

2007年成立的安居客，在房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)里面可以說(shuō)是最早的先行者，也是發(fā)展的比較不錯(cuò)的服務(wù)平臺(tái)。

而對(duì)安居客來(lái)說(shuō)，上市已經(jīng)不是第一次了。在2009年和2014年就傳出兩次要上市的消息。2009是安居客剛剛誕生兩年，此時(shí)安居客從二手房進(jìn)入新房和租房市場(chǎng)，并拆分三條業(yè)務(wù)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。同年8月，安居客拿到了經(jīng)緯創(chuàng)投的1000萬(wàn)美元融資。并且創(chuàng)始人梁偉平也表示公司第二年將具備納斯達(dá)克上市的條件，但隨后又表示輕易上市可能不利于安居客的發(fā)展，然后就放棄上市。

2014年，是安居客第二次考慮上市。但是由于安居客單方面宣布端口漲價(jià)，推行類(lèi)似百度的競(jìng)價(jià)模式，這讓房地產(chǎn)中介與經(jīng)紀(jì)人不滿(mǎn)。被集體抵制之后，上市計(jì)劃又不了了之。為了應(yīng)對(duì)，安居客不得不賣(mài)身58同城，究其原因還是因?yàn)椋瑔我坏臓I(yíng)收模式使其不足以抵御后期發(fā)展遇到的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)行業(yè)抵制，安居客毫無(wú)招架之力。

但是從梁偉平時(shí)代到姚勁波時(shí)代，安居客的上市野心從未被改變過(guò)。多次上市未果，會(huì)成為安居客的夢(mèng)魘嗎？答案是不會(huì)，因?yàn)閺臄?shù)據(jù)來(lái)看，安居客已經(jīng)做好了充足的準(zhǔn)備。那么安居客價(jià)值幾何呢？

從被投資情況來(lái)看，安居客有著明星光環(huán)，首先是58同城持有45.3%的股權(quán)，還有互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊持有其14.1%股權(quán)，著名的投資機(jī)構(gòu)華平投資和歐翎投資分別持有7.9%及3.9%的股權(quán)。而背后還有著雅居樂(lè)、恒基地產(chǎn)、中建地產(chǎn)，碧桂園等知名地產(chǎn)企業(yè)的影子。

安居客在資本的扶持下，從流量到服務(wù)，安居客的轉(zhuǎn)型取得了階段性成果。根據(jù)艾瑞咨詢(xún)發(fā)布的報(bào)告，截止2020年12月31日，安居客平臺(tái)的平均移動(dòng)月活躍用戶(hù)量總計(jì)為6.7億，安居客在線(xiàn)房產(chǎn)平臺(tái)上的付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超72.6萬(wàn)人。

安居客不僅是全國(guó)最大的在線(xiàn)房產(chǎn)平臺(tái)，還是全國(guó)最大的新房及二手房在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)。極光大數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2020年第4季度安居客買(mǎi)房租房APP的滲透率及用戶(hù)時(shí)長(zhǎng)分別是行業(yè)第二平臺(tái)的1.5倍和3.8倍。同時(shí)安居客還是覆蓋城市和縣城數(shù)量最多的平臺(tái)，在線(xiàn)上房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)中份額占比高達(dá)67%。

據(jù)招股書(shū)顯示，安居客此次上市也將自己的定位從在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)商轉(zhuǎn)型為開(kāi)放型房產(chǎn)信息服務(wù)交易服務(wù)平臺(tái)，提供更加全面的服務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)邁入信息化和大數(shù)據(jù)已是大勢(shì)所趨，而58同城的新產(chǎn)品愛(ài)房平臺(tái)聚焦新房交易服務(wù)，巧房平臺(tái)提供基于云計(jì)算的定制化SaaS解決方案，幫助合作的經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)工作流程數(shù)字化并提高效率，在雙管齊下下，安居客還有很大的增長(zhǎng)空間。

并且此時(shí)上市對(duì)安居客來(lái)說(shuō)也是一個(gè)明智的選擇。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看2018-2020這三年，安居客的收入分別為62.163億元、75.791億元、80.524億元；利潤(rùn)分別為19.07億元、23.063億元、19.547億元；凈利潤(rùn)率分別為30.7%、30.4%及24.3%。

顯然，安居客經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)有了造血能力，并且安居客的規(guī)模和體量也是首屈一指的。如今，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)在購(gòu)房者、業(yè)主、租戶(hù)以及開(kāi)發(fā)商交易過(guò)程中，變得越來(lái)越重要。在線(xiàn)渠道在房地產(chǎn)服務(wù)中也變得越來(lái)越占主導(dǎo)地位并成為主流行業(yè)。

對(duì)于安居客來(lái)說(shuō)，安居客再次沖擊港股IPO，已經(jīng)邁出了關(guān)鍵的一步，但是安居客在成功道路的絆腳石還有很多。

安居客難念的生意經(jīng)

相比較貝殼，安居客已然有了掉隊(duì)之勢(shì)。如今，賽道已經(jīng)進(jìn)入了白熱化競(jìng)爭(zhēng)，再加上天貓找房、易居房產(chǎn)、京東好房等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入局，都對(duì)安居客形成了圍堵。

而安居客和貝殼找房可以說(shuō)是一生的敵人，而本次赴港上市，它對(duì)標(biāo)的也正是貝殼找房，原因還是在于鏈家。

作為鏈接互聯(lián)網(wǎng)和線(xiàn)下房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的中間人，安居客一直以來(lái)做的都是“端口流量”生意——由網(wǎng)站向用戶(hù)免費(fèi)提供中介方發(fā)布的房源，再按照約定收取中介方的費(fèi)用。

安居客在最開(kāi)始發(fā)展的時(shí)候，安居客和鏈家是合作關(guān)系。58同城做房產(chǎn)信息網(wǎng)站，鏈家是房產(chǎn)中介，鏈家把房源掛在58同城的網(wǎng)站上，并向后者定期支付端口費(fèi)。但是隨著58同城的提價(jià)，讓他們的這種合作關(guān)系并沒(méi)有維持的太久，還給自己帶來(lái)了此生最大的一個(gè)勁敵。

2018年4月，貝殼找房在鏈家網(wǎng)的基礎(chǔ)上誕生了，并且經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間的發(fā)展在2020年8月順利赴美上市，成為中國(guó)居住服務(wù)平臺(tái)第一股。

而貝殼找房的從誕生就將平臺(tái)定義為一個(gè)開(kāi)放平臺(tái)，不僅允許外部合作方和加盟方進(jìn)入，個(gè)人房東和經(jīng)紀(jì)人也可以發(fā)布房源。

事實(shí)也證明，該模式一出現(xiàn)就取得了非常迅速的發(fā)展，以至于不得不讓以58同城為代表的其他中介公司集體抵制。并且還組成了“反殼聯(lián)盟”，但是隨著貝殼的發(fā)展，不少中介公司加盟貝殼，而這個(gè)聯(lián)盟也名存實(shí)亡。

因?yàn)?8同城當(dāng)時(shí)急于求成，可以說(shuō)是搬起石頭砸了自己的腳。

不僅如此，從招股書(shū)上來(lái)看，安居客的營(yíng)收模式也比較單一。一直以來(lái)，安居客的商業(yè)模式是向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人及開(kāi)發(fā)商提供的在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)，以及新房銷(xiāo)售交易的傭金。其中，在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的占比一直高居不下，數(shù)據(jù)顯示2018年-2020年間，安居客營(yíng)收中來(lái)自于在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的比例分別為98.7%、96%和96.9%。

流量是安居客賴(lài)以生存的根本，雖然賣(mài)身58同城，但是在商業(yè)模式上依然沒(méi)有新的變化。但是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)格局卻在發(fā)生著變化。

首先是，隨著時(shí)代的發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)紅利逐漸消失，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的崛起，讓互聯(lián)網(wǎng)流量變得越來(lái)越分散，而獲取流量的成本也越來(lái)越高。再加上擁有互聯(lián)網(wǎng)流量的巨頭公司也開(kāi)始紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，而安居客如果繼續(xù)做流量生意，成本也會(huì)越來(lái)越高，而安居客的生意經(jīng)也將會(huì)越來(lái)越難念。2018-2020年，安居客銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支分別占總營(yíng)收的42.7%、39.2%、44.6%。

雖然，安居客也做起了新房生意，但是并不好做。

究其原因還是因?yàn)殡S著個(gè)別經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)壟斷抬高傭金，讓房地產(chǎn)企業(yè)們對(duì)這些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信任度大大降低，而它們?yōu)榱藬[脫渠道依賴(lài)，一些龍頭開(kāi)放商也都在自建銷(xiāo)售體系，發(fā)展自己的中介平臺(tái)。恒大的房車(chē)寶、萬(wàn)科的易選房、碧桂園的鳳凰云等都已嶄露頭角。

并且由于開(kāi)放的優(yōu)勢(shì)雖然吸引了大量的中介加入，但是在運(yùn)行過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)管理上的短板，造成假房源泛濫的問(wèn)題，

這也是因?yàn)榘簿涌蜕虡I(yè)模式的本質(zhì)導(dǎo)致的，對(duì)于安居客來(lái)說(shuō)，其商業(yè)模式并沒(méi)有形成一個(gè)經(jīng)紀(jì)人線(xiàn)下人店體系的閉環(huán)，也無(wú)法完成完整的交易閉環(huán)。

這也就造成了安居客只是一個(gè)平臺(tái)，根本無(wú)法去核實(shí)那些經(jīng)紀(jì)人所發(fā)布的房產(chǎn)信息是否準(zhǔn)確。

雖然虛假房源是這些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都避免不了的問(wèn)題，但是對(duì)安居客這些沒(méi)有閉環(huán)的機(jī)構(gòu)卻是致命的。

就拿貝殼找房來(lái)說(shuō)，虛假房源也有，但是貝殼找房ACN網(wǎng)絡(luò)卻大大降低了虛假房源的出現(xiàn)。

總的來(lái)說(shuō)，上市對(duì)安居客來(lái)說(shuō)，既是挑戰(zhàn)，也是一次新的開(kāi)始。但安居客能把這條路能走成什么樣，答案還需交給時(shí)間。

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