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咨詢?nèi)绾纬蔀榇河鹱髡哒埪?lián)系：鳥哥筆記小羽毛（ngbjxym）
來源：印力運(yùn)營
1）購物中心銷售的增長不再依賴客流絕對數(shù)的增長
一個(gè)shopping mall的客流與城市/區(qū)域的人口流動情況，項(xiàng)目輻射范圍密切相關(guān)。一個(gè)成熟片區(qū)開業(yè)超過5年的項(xiàng)目很難再有雙位數(shù)的客流增長。2016年我們（同店可比口徑）銷售增長率是客流增長率的3倍多。
今天，大家的共識是要抓牢每一位到店的客人，通過精細(xì)化的深度運(yùn)營提升提袋率和客單價(jià)來帶動銷售。
所謂拖住消費(fèi)者的時(shí)間，優(yōu)化他的停留體驗(yàn)即是如此。
2）回歸社區(qū)服務(wù)，依托親子和體驗(yàn)業(yè)態(tài)增強(qiáng)到訪黏度
爭奪消費(fèi)者的時(shí)間，一個(gè)很有效的武器就是體驗(yàn)業(yè)態(tài)，五年來，我們的體驗(yàn)業(yè)態(tài)面積凈增超過一萬平米，占總面積比例上升了2個(gè)百分點(diǎn)。其中增幅最大的是兒童類，不僅面積變多，兒童娛樂的坪效提升了21%，兒童配套增長了17% ；但是與此同時(shí)，也需要看到休閑娛樂面積在下降，反映了KTV、影院的經(jīng)營困局。
五年來，集團(tuán)新增品類達(dá)到了20多種，涵蓋兒童、服務(wù)、教育等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，家居精品等生活方式品類也是熱點(diǎn)。充分印證了購物中心回歸社區(qū)服務(wù)，增強(qiáng)到訪黏度的功能趨勢。
3）運(yùn)營好的購物中心餐飲坪效增長高于客流增長
民以食為天，餐飲方面，2016年，全國餐飲消費(fèi)同比增長10.8%，整體市場連續(xù)兩年保持雙位數(shù)增長，官方預(yù)計(jì)2020年有望突破5萬億大關(guān)；雖然國內(nèi)高端餐飲逐漸縮減，但多層次、多樣化、大眾化的餐飲理念正成為主導(dǎo)。
2016年集團(tuán)餐飲坪效同比增長遠(yuǎn)高于客流增長，來逛購物中心的人吃的更多了，也吃的更好了，吃的熱情沒有減少。
4）增加餐飲未必拉升客流，優(yōu)化餐飲組合才能企穩(wěn)經(jīng)營
通常，客流的上升和餐飲銷售額的上升是成正比的，吃飯是剛需。但要注意的是，增加餐飲未必能拉升客流。當(dāng)客流下滑時(shí)，由于沒有足夠的食客支撐，新開餐飲勢必分流老商戶，不僅無法拉動客流，反而使坪效降低。
我們選取每個(gè)商場面積占比最高的兩種口味之和來代表餐飲口味的集中度。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：
當(dāng)餐飲口味集中度越高，即口味單一的時(shí)候，餐飲整體坪效越低；
如果某一兩類餐飲面積占比較高，即使該場餐飲口味較多，坪效仍不理想，消費(fèi)者似乎已形成該商場“口味單一”的認(rèn)知。
5）各區(qū)域的消費(fèi)者偏愛什么口味？
通過餐飲大數(shù)據(jù)，我們看到印力消費(fèi)者的口味地圖。華北人民重口味，干鍋火鍋是最愛；廣東人民口味淡，江浙粵港菜受歡迎；華東人民最國際范兒，喜歡西餐和日韓餐；浙江人民對本幫菜絕對鐘情。
日韓料理擊敗國內(nèi)各大菜系，面積占比排名第一, 領(lǐng)先第二名2.3個(gè)百分點(diǎn)，奪得2016最受印力歡迎菜系。
6）服飾直營店經(jīng)營更穩(wěn)定，需要逐步提升直營店占比
服飾業(yè)態(tài)我們統(tǒng)計(jì)了印力直營店和非直營店的比例，發(fā)現(xiàn)：
1、目前集團(tuán)直營占比較高，南京、深圳的直營店鋪比例高達(dá)90%左右；
2、2016年撤場店鋪中直營店鋪的占比只有39%，代理與個(gè)體戶因經(jīng)營不善關(guān)店的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于直營品牌。
可以看出服飾類代理商與個(gè)體戶在品牌生存能力上是弱于直營店的。
7）快時(shí)尚瘋狂拓店，但坪效仍在提升
快時(shí)尚近兩年迅速拓展其線上業(yè)務(wù)，但這并沒有阻礙它在線下的跑馬圈地。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2016年14大快時(shí)尚品牌共拓店355家，MJ，H&M、優(yōu)衣庫拓店速度排名前三；而集團(tuán)2016年快時(shí)尚同店同比坪效上升較快。
快時(shí)尚加快在三四線城市的進(jìn)駐，為我們?nèi)木€城市的購物中心帶來更多品牌選擇的機(jī)會。
8）金銀珠寶業(yè)已開始略顯疲態(tài)
2016年全國社零總額增長10.4%，但金銀珠寶銷售額卻同比下降0.6%，為5年來首度負(fù)增長；黃金珠寶具備投資與需求雙重屬性，其銷售表現(xiàn)受黃金絕對價(jià)格和黃金價(jià)格走勢的共同影響，營收波動性較大。
16年全國黃金消費(fèi)量同比下降了6.74%，其中，首飾用金下跌18.9%。
9）Apple不再一枝獨(dú)大，通訊電器店更趨多元化
眾所周知，蘋果公司因?yàn)閕Phone市場表現(xiàn)不佳導(dǎo)致2016年?duì)I收出現(xiàn)了2001年來的首次年度下滑，凈銷售額下滑了7.7%，運(yùn)營利潤下滑了15.7%，大中華區(qū)營收更是出現(xiàn)30%下滑。對于通訊/電器品類，我們是否擁有比Apple專賣店更好的選擇？
為此，我們對比了我司蘋果店和非蘋果通訊/電器店鋪的業(yè)績，蘋果店鋪坪效同比出現(xiàn)較大下降，但非蘋果類電器坪效上升突出，非蘋果電器品牌開始崛起。
10）“時(shí)間消費(fèi)品”——影院生意不好做
2017年全國影院的大環(huán)境一片慘淡，屏幕增加了33%，票房只增加了3%。票補(bǔ)叫停、票價(jià)變高、叫好又叫座的影片越來越少，受此頹勢影響，集團(tuán)休閑娛樂業(yè)態(tài)2016年受到了一定的沖擊。同時(shí)，3D電影變多，影院的硬件設(shè)備成了爭奪客流的關(guān)鍵所在。
羅胖在“2016時(shí)間的朋友”分享的觀點(diǎn)也頗有道理：電影是一個(gè)時(shí)間消費(fèi)品，做決策的難度越來越大，時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)越來越高。
商業(yè)與地產(chǎn)ID:Commercialproperty
關(guān)注零售、商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的新思維和新趨勢，20萬業(yè)內(nèi)精英人群訂閱，已成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最具影響力的個(gè)人自媒體平臺。
主編簡介：【王傳宏】英國皇家特許測量師(MRICS)、12年商業(yè)地產(chǎn)策劃招商和運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。歡迎交流與合作，個(gè)人微信 malltowinunited
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一、根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)信息內(nèi)容生態(tài)治理規(guī)定》《中華人民共和國未成年人保護(hù)法》等法律法規(guī)，對以下違法、不良信息或存在危害的行為進(jìn)行處理。
1. 違反法律法規(guī)的信息，主要表現(xiàn)為：
1)反對憲法所確定的基本原則；
2)危害國家安全，泄露國家秘密，顛覆國家政權(quán)，破壞國家統(tǒng)一，損害國家榮譽(yù)和利益；
3)侮辱、濫用英烈形象，歪曲、丑化、褻瀆、否定英雄烈士事跡和精神，以侮辱、誹謗或者其他方式侵害英雄烈士的姓名、肖像、名譽(yù)、榮譽(yù)；
4)宣揚(yáng)恐怖主義、極端主義或者煽動實(shí)施恐怖活動、極端主義活動；
5)煽動民族仇恨、民族歧視，破壞民族團(tuán)結(jié)；
6)破壞國家宗教政策，宣揚(yáng)邪教和封建迷信；
7)散布謠言，擾亂社會秩序，破壞社會穩(wěn)定；
8)宣揚(yáng)淫穢、色情、賭博、暴力、兇殺、恐怖或者教唆犯罪；
9)煽動非法集會、結(jié)社、游行、示威、聚眾擾亂社會秩序；
10)侮辱或者誹謗他人，侵害他人名譽(yù)、隱私和其他合法權(quán)益；
11)通過網(wǎng)絡(luò)以文字、圖片、音視頻等形式，對未成年人實(shí)施侮辱、誹謗、威脅或者惡意損害未成年人形象進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)欺凌的；
12)危害未成年人身心健康的；
13)含有法律、行政法規(guī)禁止的其他內(nèi)容；
2. 不友善：不尊重用戶及其所貢獻(xiàn)內(nèi)容的信息或行為。主要表現(xiàn)為：
1)輕蔑：貶低、輕視他人及其勞動成果；
2)誹謗：捏造、散布虛假事實(shí)，損害他人名譽(yù)；
3)嘲諷：以比喻、夸張、侮辱性的手法對他人或其行為進(jìn)行揭露或描述，以此來激怒他人；
4)挑釁：以不友好的方式激怒他人，意圖使對方對自己的言論作出回應(yīng)，蓄意制造事端；
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6)謾罵：以不文明的語言對他人進(jìn)行負(fù)面評價(jià)；
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3. 發(fā)布垃圾廣告信息：以推廣曝光為目的，發(fā)布影響用戶體驗(yàn)、擾亂本網(wǎng)站秩序的內(nèi)容，或進(jìn)行相關(guān)行為。主要表現(xiàn)為：
1)多次發(fā)布包含售賣產(chǎn)品、提供服務(wù)、宣傳推廣內(nèi)容的垃圾廣告。包括但不限于以下幾種形式：
2)單個(gè)帳號多次發(fā)布包含垃圾廣告的內(nèi)容；
3)多個(gè)廣告帳號互相配合發(fā)布、傳播包含垃圾廣告的內(nèi)容；
4)多次發(fā)布包含欺騙性外鏈的內(nèi)容，如未注明的淘寶客鏈接、跳轉(zhuǎn)網(wǎng)站等，誘騙用戶點(diǎn)擊鏈接
5)發(fā)布大量包含推廣鏈接、產(chǎn)品、品牌等內(nèi)容獲取搜索引擎中的不正當(dāng)曝光；
6)購買或出售帳號之間虛假地互動，發(fā)布干擾網(wǎng)站秩序的推廣內(nèi)容及相關(guān)交易。
7)發(fā)布包含欺騙性的惡意營銷內(nèi)容，如通過偽造經(jīng)歷、冒充他人等方式進(jìn)行惡意營銷；
8)使用特殊符號、圖片等方式規(guī)避垃圾廣告內(nèi)容審核的廣告內(nèi)容。
4. 色情低俗信息，主要表現(xiàn)為：
1)包含自己或他人性經(jīng)驗(yàn)的細(xì)節(jié)描述或露骨的感受描述；
2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個(gè)帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
(規(guī)則的最終解釋權(quán)歸屬本網(wǎng)站所有)