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萬科成立于1984年，1988年開始進入房地產(chǎn)行業(yè)，按照人類的年齡來說，如今也可以說已經(jīng)步入中年。中年萬科，是一家富有危機感的企業(yè)。
2014年，萬科就提出房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”進入“白銀時代”；2018年9月底，萬科又喊出“活下去”的口號。
2020年10月，萬科董事長郁亮提出中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利時代之后，目前已經(jīng)進入管理紅利時代。
2021年3月31日，在2020年年報業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事長郁亮又提出“不能再賺金融杠桿的錢了”“地產(chǎn)行業(yè)的下半場將正式迎來淘汰賽”。
從萬科這些年的發(fā)言中，可以看出萬科對于其所處的房地產(chǎn)行業(yè)的危機感。不過，極具危機感的萬科，能阻擋危機的到來嗎？
曾經(jīng)的萬科，是一家業(yè)務(wù)極其多元化的企業(yè)，連鎖超市、建材工廠、影視文化等都有布局，號稱除了“黃賭毒”什么都做，用現(xiàn)在的話來說，就是典型的“斜杠青年”。
而多元化布局也成為1994年“君萬之爭”（君安證券與萬科管理層）中君安證券對萬科管理層的攻擊點。自“君萬之爭”之后，萬科決定由多元化向?qū)I(yè)化發(fā)展。
怡寶、萬佳百貨被萬科出售給當(dāng)時的大股東華潤，另外還出售了揚聲器廠、供電服務(wù)公司等業(yè)務(wù)。出售到多余業(yè)務(wù)之后，王石帶著萬科向業(yè)務(wù)專業(yè)化邁進，深扎于房地產(chǎn)行業(yè)。
萬科對上世紀(jì)90年代的這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向非常滿意，經(jīng)常標(biāo)榜萬科是“一根筋”，戲稱自己是“筋廠”，去年還與新褲子樂隊合作，改編新褲子樂隊歌曲《手扶拖拉機斯基》為《就是不妥協(xié)斯基》，宣傳著自身在房地產(chǎn)行業(yè)中的專注。
事實上，萬科專注于房地產(chǎn)行業(yè)確實做得不錯，曾經(jīng)也做到過行業(yè)內(nèi)年操盤金額第一，如今仍在房地產(chǎn)行業(yè)“碧萬恒融”四巨頭之列。不過，萬科專注于房地產(chǎn)行業(yè)，抗風(fēng)險性自然也就下降。如今，萬科“一根筋”主推的地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)正處在極大的變化當(dāng)中。
從外界環(huán)境來看，萬科在房地產(chǎn)領(lǐng)域受到的影響主要來自于兩方面。
首先是政策層面的影響。
當(dāng)下，在房地產(chǎn)地域起到主要影響的政策有三個，一是城市供地“兩集中”；二是“三道紅線”的頒布；三是房貸集中度管理制度。這三個政策分別從城市供地、房地產(chǎn)企業(yè)融資、銀行房貸占比三方面，對國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域進行長期調(diào)控。
其次是房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭。
政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，讓房地產(chǎn)行業(yè)脫離出高價搶地、高杠桿率擴張等情況，讓房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定有序
政策的推行與房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭，一定程度上考驗了房企的資金實力，對于老牌房企萬科來說，在資金方面的考驗或許在與中小房企的競爭上，讓其處于一定的優(yōu)勢地位。
不過，萬科自身也依然存在問題，目前剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率上升至81.3%，距離“三道紅線”規(guī)定的70%還有一些距離，尚處在“黃檔”。萬科阻擋不了房地產(chǎn)行業(yè)大勢，從其自身業(yè)績的變化，就能看出萬科主營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正在一步步下滑。
見微知著，據(jù)克爾瑞研究院數(shù)據(jù)，萬科2020年在
另外，財報是企業(yè)具體情況的“照妖鏡”。據(jù)2020年財報數(shù)據(jù)顯示，萬科2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售金額7041.5億元,同比增長11.6%，但是萬科房地產(chǎn)及其相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率卻下降了4.6%，變?yōu)?2.6%。
房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境改變以及萬科自身業(yè)績的下降，讓資本市場對其的價值產(chǎn)生懷疑。在資本市場上，投資者們對于萬科并不看好。3月31日，萬科2020年年度財報發(fā)布之后，萬科A（SZ：000002）股價一直處于下跌狀態(tài)。
在地產(chǎn)行業(yè)“一根筋”的萬科，在主營業(yè)務(wù)漸漸不行的當(dāng)下，該如何破局呢？
在管理學(xué)中，人們信奉“成長S曲線”的規(guī)律，即“極限點=失速點”。對于企業(yè)來說，要更加了解自己產(chǎn)品的“極限點”何時到來，同時解決隨之而來的“失速點”。
對于萬科來說，主業(yè)房地產(chǎn)就像其自身提出過的一樣，已經(jīng)進入“白銀時代”，雖然還有所增長，但終究會邁向“青銅時代”。萬科在房地產(chǎn)主業(yè)迎來“極限點”前，要拓展其他業(yè)務(wù)，盡快找到“第二增長曲線”，以應(yīng)對“失速點”。
中年萬科，要再次成為“斜杠青年”。不過，萬科在尋找第二增長曲線的道路上，并不是很順利。據(jù)萬科2020年財報數(shù)據(jù)顯示，萬科的房地產(chǎn)收入占比高達95.55%，其余業(yè)務(wù)收入只占5%不到。
但是，萬科在多元化業(yè)務(wù)方面的布局確實不少。包括商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物流倉儲、冰雪業(yè)務(wù)、酒店度假等方面。從萬科官網(wǎng)的招聘中，也可以看出萬科業(yè)務(wù)布局涉獵廣泛。
由于本文內(nèi)容有限，就選擇從三個具有代表性的業(yè)務(wù)進行討論。
首先是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)衍生出的長租公寓業(yè)務(wù)。
在長租公寓方面，國家曾在2015年推出相關(guān)政策大力支持發(fā)展租賃住宅市場保障民生，而萬科的長租公寓業(yè)務(wù)從2011年就開始布局，在2016年成立品牌“泊寓”。根據(jù)2020年財報數(shù)據(jù)顯示，旗下長租公寓品牌泊寓2020年新開業(yè)3.3萬間，累計開業(yè)14.24萬間。
主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的萬科能為長租公寓提供充足的房間供給，同時也能給予資金上的支持，避免出現(xiàn)暴雷的風(fēng)險，從這些角度來看，萬科具有一定的優(yōu)勢。不過，受長租公寓行業(yè)企業(yè)頻繁暴雷，且經(jīng)常傳出甲醛超標(biāo)等負面事件的影響，大眾對于長租公寓的信任度降低。
另外，長租公寓不僅面臨大眾的信任度缺失，還將面臨政策側(cè)重的改變。
住建部在4月9日召開保障性租賃住房工作座談會，會上主要討論的就是城市人民政府要把發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入重要議事日程，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施。
其次是市場空間較大，近兩年萬科比較重視的生豬養(yǎng)殖業(yè)。
據(jù)國信證券研究，2020年我國生豬市場規(guī)模約為1.37萬億元，TOP 10企業(yè)合計市場份額僅12%，龍頭企業(yè)市占率僅3%，行業(yè)呈現(xiàn)“散而小”的特征，適合新入局者進入。
從萬科在生豬養(yǎng)殖業(yè)的動作來看，萬科是認真的。
萬科一方面通過投資收購業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)，模仿牧原股份的重資產(chǎn)模式，補充自己入場較晚的缺陷。
通過投資收購，萬科拿下了青島華育養(yǎng)殖有限公司、
另一方面招聘大量人才。在萬科集團官網(wǎng)的社會招聘中，可以看到萬科發(fā)布多個與豬場相關(guān)的崗位，包括技術(shù)合伙人（規(guī)?；B(yǎng)豬）、養(yǎng)豬場工程項目經(jīng)理、規(guī)?；B(yǎng)豬場規(guī)劃設(shè)計崗等。
然而，在生豬養(yǎng)殖市場，萬科同樣面臨一些問題。
一是豬肉價格周期問題，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2021年3月份豬肉價格相較于去年同比下降18.05%；二是非洲豬瘟問題，目前還沒有得到完全控制；三是人才問題，養(yǎng)豬場一般位于縣城郊區(qū)或鄉(xiāng)村，且因為非洲豬瘟問題需要進行封閉化管理，很難吸引人才前往。
最后是目前最有可能成為萬科“第二增長曲線”的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
據(jù)萬科2020年財報數(shù)據(jù)顯示，萬物云實現(xiàn)對萬科集團內(nèi)和對外營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%，占集團總營收的比例3.68%。
雖然萬物云的營收占比很少，但是從目前物業(yè)企業(yè)在資本市場的大環(huán)境來看，萬物云大概率會受到投資者青睞。房產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)上市在資本市場都獲得了較高的市值，過去兩年碧桂園、恒大、融創(chuàng)等先后分拆物業(yè)上市，碧桂園服務(wù)甚至在港股市值超過碧桂園。
而在在管面積方面，萬物云還高于碧桂園。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2020年12月31日，中國物企在管規(guī)模前三位分別為5.78億㎡的萬物云、5.05億㎡的雅居樂服務(wù)（雅生活服務(wù)）及4.0899億㎡的碧桂園服務(wù)。
從常理來說，在資本市場投資者非常看好這一行業(yè)時上市，是增加企業(yè)市值的好辦法。就像小鵬、理想在去年選擇在特斯拉
這里存在兩種可能，從好的方面考慮，如今資本市場對于輕資產(chǎn)模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍高估，碧桂園服務(wù)的市盈率高達70多倍，泡沫太大；從不好的方面考慮，萬物云目前業(yè)績、內(nèi)部運營可能還存在某些問題，不方便接受資本市場考驗。
當(dāng)然這些都只是猜測。
而從最明顯的業(yè)務(wù)營收角度來說，萬科的房地產(chǎn)主業(yè)營收占比95.55%，物業(yè)服務(wù)營收3.68%，其余業(yè)務(wù)營收加起來只占0.77%，萬科的“第二增長曲線”還是很難找。
去年“315”，萬科被曝出精裝修房變身“水簾洞”；今年，在2020年財報業(yè)績報告會上，萬科董事長打起了招聘廣告。萬科危機不減，焦慮不減。
另一方面，曾經(jīng)除了“黃賭毒”什么都做的萬科，如今為了尋找第二增長曲線，又開始拓展多元化業(yè)務(wù)，走上“斜杠青年”之路
《圣經(jīng)·傳道者書》有云：“已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并無新事?！?/strong>
世界好像發(fā)生了變化，
-END-
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6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴重程度，對帳號進行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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