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“怎么現(xiàn)在租自如還要靠搶的,太難了?!边@是北京白領(lǐng)朱曉琳最近的租房體驗(yàn)。
朱曉琳的房子這兩天到期了,在自如看到一套喜歡的房源,但因?yàn)椤跋攵嗫纯础睕]有馬上拍板,稍微猶豫了一下,沒想到第二天這套房子就被租出去了。
“可以寫個(gè)程序”“完事釋放的時(shí)候,會(huì)微信郵件提醒我,這個(gè)房子釋放了?!币?yàn)閾尣坏椒孔?,閨蜜和朱曉琳在微信群里打起了“歪主意”。還有人告訴朱曉琳某寶上有搶房商家,不過咨詢自如客服之后,客服告訴她,很多網(wǎng)上所謂“搶房群”都不靠譜,租房最好通過正規(guī)渠道。
▲(網(wǎng)友分享的“自如搶房互助群”)
“去年長租公寓不是連環(huán)爆雷嗎,被曝光的問題那么多,怎么現(xiàn)在自如租個(gè)房還這么難?”朱曉琳覺得有些難以理解。
事實(shí)上,朱曉琳遇到的房源火爆并非北京區(qū)域、某一小區(qū)的個(gè)例。據(jù)自如研究院數(shù)據(jù)顯示,自如全國約百萬間分散式房源入住率超95%,65棟集中式公寓平均出租率超98%。同時(shí),數(shù)據(jù)顯示,自如優(yōu)質(zhì)房源的平均成交周期不足5天,而常規(guī)的客源成交周期在10天左右。
換言之,自如作為全國運(yùn)營規(guī)模最大的長租平臺(tái),普遍空著的房間很少、留給租客決策的時(shí)間很短。
不過從企業(yè)運(yùn)營層面來看,超95%的入住率,則意味著較穩(wěn)健的運(yùn)營狀態(tài)。
入住率,與長租企業(yè)的租金收入直接相關(guān)。行業(yè)人士早有分析,只有入住率達(dá)到90%以上,房源規(guī)模10萬間以上,長租企業(yè)才可能盈利。實(shí)際上,近兩年大多數(shù)長租公寓的爆雷,除了租金貸,根本原因在于入住率不高,導(dǎo)致租金收入與支出失衡。比如蛋殼公寓在去年被曝資金鏈斷裂危機(jī)前,其財(cái)報(bào)顯示入住率只有76.7%。
不過,要達(dá)到90%的入住率,對于長租企業(yè)來說其實(shí)并不簡單。
對于新一代年輕人而言,有品質(zhì)的居住條件已經(jīng)是剛需,長租企業(yè)經(jīng)營的門檻自然也就相應(yīng)提升:產(chǎn)品要硬核、服務(wù)要到位、線上體驗(yàn)要流暢、品牌有口碑、疫情下能有周全的應(yīng)對舉措、房子價(jià)格合理……每一項(xiàng)背后又有千百個(gè)細(xì)項(xiàng)支撐。
當(dāng)然,高投入就會(huì)有高回報(bào)——在租房高峰期,好房源被租客“搶”的景象也不少見,一些比較火熱的長租房源往往上架幾天就被簽約,甚至還有人為了租到好房連夜蹲點(diǎn)。自如研究院發(fā)布的《2021年10城畢業(yè)生租房報(bào)告》顯示,2021年,90%的畢業(yè)生愿意為高品質(zhì)生活調(diào)高預(yù)算。
所以自如CEO熊林在2018年就提出,長租企業(yè)應(yīng)該從粗放經(jīng)營進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營。據(jù)此才有了行業(yè)動(dòng)蕩之后的“房子不夠租了”。
風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同時(shí)存在的情況下,市場考驗(yàn)的,其實(shí)是玩家們的覺悟。
在長租公寓賽道,商業(yè)邏輯在于從分散的房東手中取得房源,經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后進(jìn)行統(tǒng)一出租。相對單一的商業(yè)模式,讓這條賽道上一度出現(xiàn)不少粗獷激進(jìn)派玩家,也經(jīng)歷了爆雷階段。那爆雷后怎么走?這里要說到自如推動(dòng)的新模式和“慎重式經(jīng)營”風(fēng)格。
自如在2019年末就宣布房源數(shù)量突破100萬間,但此后將近兩年時(shí)間,自如的房源規(guī)模只是保持,并未增長。與此同時(shí),自如在兩年間清退不良資產(chǎn),營收的多元化也漸入正軌。比如2020年自如一站全包式精致搬家服務(wù)的訂單同比上一年增長67.48%,37%的租客每月定時(shí)購買一次保潔服務(wù),對外維修項(xiàng)目累計(jì)訂單同比增長153.94%……與長租市場同類企業(yè)相比,自如正在逐步告別一條腿走路的模式。
此外,長租機(jī)構(gòu)過去長期依賴于“全托管模式”,通過先整體包租升級再分散出租的形式,固然培養(yǎng)了一大批對長租服務(wù)和產(chǎn)品高度信賴的業(yè)主,但也沒能規(guī)避“二房東”模式的傳統(tǒng)困局——市場預(yù)期上行時(shí),收益難以共享;市場發(fā)生波動(dòng)時(shí),風(fēng)險(xiǎn)同樣難以共同承擔(dān)。機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間博弈陷入了典型的“囚徒困境”之中,“正和”始終無法達(dá)成。
今年初,自如針對這一模式提出了新思路——推出業(yè)主資產(chǎn)委托新模式“增益租”。
簡單來說,自如“增益租”模式,就是老舊、毛坯、品質(zhì)較低的房源,經(jīng)自如全套裝修升級后以整租或合租產(chǎn)品出租,業(yè)主需要支付裝修款,由自如和業(yè)主共同確定房屋出租價(jià)格。同時(shí),自如向業(yè)主公開實(shí)際出租收益,如果房子市場行情好,與業(yè)主分享品質(zhì)升級和未來市場向好的增益價(jià)值,如果市場下行、出租情況不理想,自如也會(huì)向業(yè)主支付目標(biāo)收益八成左右的保底收益。
從合作模式上來說,曾經(jīng)的包租模式是全權(quán)委托,業(yè)主和平臺(tái)不可避免地會(huì)產(chǎn)生矛盾,而自如的“增益租”模式,平臺(tái)與業(yè)主就成為了“合伙人”關(guān)系。一方面對老舊、毛坯房進(jìn)行高品質(zhì)裝修,提升房屋市場競爭力,另一方面也推動(dòng)了長租行業(yè)透明化進(jìn)程,全面確保業(yè)主、租客各方利益。
不過在傳統(tǒng)思想中,閑置的、需要出租的房子,讓業(yè)主拿錢來裝修是反常理的事情。自如COO梁占華在一場分享會(huì)上就講過這樣一個(gè)故事:業(yè)主來自如談委托時(shí)帶了裝修公司的人來,桌子一邊是自如設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、一邊是裝修公司,就地來一場:增益租裝修性價(jià)比vs裝修公司性價(jià)比。最終這位業(yè)主選擇了自如增益租。
逆反常理才會(huì)滿足租客和業(yè)主的雙需求,這也是長租的價(jià)值所在。
數(shù)據(jù)顯示,“增益租”上半年收房已達(dá)到近2萬間,并且平均出租周期僅為4.7天。
誰能想到,就像殺死方便面的是外賣,裝修行業(yè)迎來了敵手:自如和“增益租”。
我們也有理由相信,在長租行業(yè)的洗牌之年,隨著越來越多粗獷激進(jìn)派玩家的倒下,機(jī)會(huì)將越來越青睞秉持精耕態(tài)度的實(shí)干者,不再是試圖分一杯羹的投機(jī)者。
長租變化后,讓人開始期待了。
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5. 不實(shí)信息,主要表現(xiàn)為:
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容;
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容;
3)偽造身份、冒充他人,通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份,或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信,主要表現(xiàn)為:
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師;
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢;
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失,包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢,東西寵物丟了能不能找回、取名改名等;
7. 文章標(biāo)題黨,主要表現(xiàn)為:
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶;
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲;
3)使用夸張標(biāo)題,內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為,主要表現(xiàn)為:
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論,影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容,主要表現(xiàn)為:
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的;
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的;
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的;
4)法律、行政法規(guī)禁止,或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí),本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度,對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號,或者濫用多個(gè)帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí),本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富,本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的,將不斷完善本公約。
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