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工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已是各大小開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，想進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)界的開(kāi)發(fā)商更想深入了解工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程?？紤]到整個(gè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，工業(yè)地產(chǎn)如何成功，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程和運(yùn)營(yíng)可分為工業(yè)地產(chǎn)選址、工業(yè)地產(chǎn)定位、工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)設(shè)計(jì)建造、工業(yè)地產(chǎn)招商、園區(qū)服務(wù)五方面運(yùn)行。

一、工業(yè)地產(chǎn)選址

跨國(guó)企業(yè)選址是從四個(gè)方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動(dòng)力資源。2、尋求市場(chǎng)：追隨出口覆蓋的市場(chǎng)范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運(yùn)營(yíng)的效率。4、尋求戰(zhàn)略機(jī)遇。

一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開(kāi)發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。

市場(chǎng)分析。對(duì)本身城市的競(jìng)爭(zhēng)力，環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域本體的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)考察，一般情況下把開(kāi)發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個(gè)部分，即將成熟和成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段，

開(kāi)發(fā)區(qū)的分析。要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)來(lái)。

產(chǎn)業(yè)分析。對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

客戶分析。要客戶進(jìn)行把握，一般情況下，客戶分析從五個(gè)方面來(lái)進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類(lèi)的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進(jìn)入是因?yàn)槌杀?、政策還是市場(chǎng)，這樣你知道什么東西吸引它來(lái)；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進(jìn)三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷，你給它提供一個(gè)很好的場(chǎng)地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來(lái)，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進(jìn)入北京之后，圍繞奔馳對(duì)他的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析；第四，還要對(duì)國(guó)外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢(shì)，會(huì)帶來(lái)關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動(dòng)向；第五，還有以商招商的概念，還要對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析。任何一個(gè)城市，按照我國(guó)的規(guī)劃和發(fā)展，都會(huì)規(guī)劃幾個(gè)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會(huì)過(guò)來(lái)，比如說(shuō)北京大紅門(mén)的服裝市場(chǎng)。

二、工業(yè)地產(chǎn)定位

定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了，你所有的東西都錯(cuò)了。定位一個(gè)是移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個(gè)物流類(lèi)的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進(jìn)入的區(qū)域來(lái)，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒(méi)有獨(dú)特的資源。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，把區(qū)域的資源整合起來(lái)，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)際就是吸引企業(yè)入駐的理由，這樣就會(huì)形成一個(gè)非常好的定位。

在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實(shí)用一些，對(duì)一個(gè)企業(yè)的本身的吸引力更強(qiáng)一些。

綜合起來(lái)來(lái)講，作為一個(gè)定位是兩個(gè)方面，一個(gè)是借助本區(qū)域優(yōu)勢(shì)，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展。

造勢(shì)，挖掘潛在優(yōu)勢(shì)通過(guò)策劃提煉創(chuàng)造市場(chǎng)促進(jìn)發(fā)展，我想有這樣一個(gè)過(guò)程。

三、工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)設(shè)計(jì)、建造

確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開(kāi)始園區(qū)的設(shè)計(jì)及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)必須符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不同類(lèi)型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項(xiàng)。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必須有一個(gè)完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡(jiǎn)易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類(lèi)型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。

四、工業(yè)地產(chǎn)招商

產(chǎn)業(yè)招商 定位之后，面對(duì)你的產(chǎn)業(yè)也好，面對(duì)你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個(gè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實(shí)際一個(gè)整車(chē)的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動(dòng)各個(gè)配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會(huì)發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會(huì)到你的園區(qū)來(lái)。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說(shuō)發(fā)動(dòng)機(jī)的生產(chǎn)廠，把一級(jí)的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進(jìn)來(lái)之后，針對(duì)他們招商。

從招商角度來(lái)看還有一個(gè)很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運(yùn)營(yíng)一個(gè)工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國(guó)內(nèi)投資企業(yè)、國(guó)內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進(jìn)來(lái)。

在招商或者渠道拓展的基礎(chǔ)上，對(duì)園區(qū)也要進(jìn)行一定的推廣，首先是確定了營(yíng)銷(xiāo)的理念推廣理念，公關(guān)平臺(tái)，四大傳播渠道，因?yàn)槌鞘杏谐鞘械馁Y源，有城市的特點(diǎn)。賣(mài)產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式，還要給他提供超值的服務(wù)，我們規(guī)劃園區(qū)的時(shí)候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整，整套生活必備的東西解決好了。當(dāng)和外企談的時(shí)候，他們把一些員工過(guò)來(lái)參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因?yàn)檫@個(gè)選擇了該園區(qū)。從配套、服務(wù)的角度來(lái)考慮，搭建了一個(gè)非常好的點(diǎn)。

還有搭建三個(gè)平臺(tái)，政府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流平臺(tái)。目前園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進(jìn)行相互的交流，你再把有價(jià)值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇，這樣會(huì)形成一個(gè)相對(duì)完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個(gè)體系，會(huì)形成非常實(shí)效，有針對(duì)性的園區(qū)。因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對(duì)性和有效性，你的客戶能不能找到你。

五、園區(qū)服務(wù)

最后一個(gè)關(guān)鍵的因素就是服務(wù)，要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是你的服務(wù)，園區(qū)服務(wù)可分成兩個(gè)方面，第一個(gè)層面是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)，這兩類(lèi)客戶都要提供價(jià)值，政府和開(kāi)發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬(wàn)，去年提供給政府的稅收是1.4億，進(jìn)駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿意。你給政府創(chuàng)造了很好的價(jià)值，你只有給政府提供價(jià)值，政府才會(huì)支持你，這也是我們進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的，不能突破底線的原則。

另外還要為客戶提供價(jià)值，客戶有區(qū)域的價(jià)值，這個(gè)區(qū)域價(jià)值本身就有了，只要來(lái)這里就享受這個(gè)價(jià)值。低成本的優(yōu)勢(shì)，不僅僅是租金或者是賣(mài)價(jià)低，更重要是通過(guò)園區(qū)的管理，通過(guò)了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化。

要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個(gè)基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個(gè)角度增值，如園區(qū)可成立了人力資源部，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個(gè)職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系，招產(chǎn)業(yè)工人，進(jìn)而拓展招中層，和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價(jià)值的增值服務(wù)，這種增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點(diǎn)，因?yàn)樽罱K的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個(gè)家，社區(qū)里面有什么東西，只要引進(jìn)來(lái)，符合企業(yè)的需求，肯定會(huì)有很好的發(fā)展。