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文：向善財經(jīng)
當潮水退去，為何貝殼留下的不是“價值珍珠”，而是些許的質(zhì)疑？
最近，投資貝殼（貝殼找房）的朋友們可能會有點兒郁悶。
前腳剛嘗到點，可能是由一連串積極政策帶來的股價暴漲“甜頭”。結(jié)果這段時間，貝殼的股價就迎來了一路陰跌，大有一副想要退回到“漲潮”前低位的走勢。
截止到1月10日收盤，貝殼-W(HK:02423)的每股股價為42.95元，較9月份的歷史高點73.5元大幅縮減約41.56%。
前后變臉為啥這么大？
原因是多方面的，可能有投資者對三季報表現(xiàn)的不滿、也有對外部大環(huán)境的擔憂，同時還有對貝殼“一體三翼”的第三翼——貝好家戰(zhàn)略質(zhì)疑的……
特別是貝好家，哪怕管理層曾多次強調(diào)“我們不是要成為房地產(chǎn)開發(fā)商，在長期的商業(yè)模式上，我們不會使用自有資金做大規(guī)模的重資產(chǎn)開發(fā)投資。”
但在2024年9月和12月底，貝好家以超17億元資金連續(xù)競得成都和上海核心地段的兩塊地，并宣布將自主操盤后，市場還是響起了一種聲音：貝殼是不是真的想成為房地產(chǎn)開發(fā)商？
這也讓一些投資者擔憂和質(zhì)疑了起來。
至于在擔憂什么？
有開發(fā)商將其形象比喻為，擔心貝殼不學(xué)“華為造車”……
2023年7月，貝殼在原來“一體”（房產(chǎn)經(jīng)紀）和“兩翼”（家裝和惠居）的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，正式引入了“貝好家”這個第三翼。
從定義上看，貝好家是一個數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺，以C2M為核心理念，利用用戶洞察和大數(shù)據(jù)支持，為合作伙伴賦能，收取包括產(chǎn)品定位、設(shè)計等一整套解決方案服務(wù)費。
這基本就和華為的“造車模式”差不多。
并且和華為的技術(shù)底蘊一樣，背靠過去積累的龐大房產(chǎn)數(shù)據(jù)和用戶需求洞察，貝好家當一個高級房產(chǎn)咨詢公司、產(chǎn)品設(shè)計公司也是沒問題的。如果再配合著房企們所擅長的供應(yīng)鏈管理、建造與物業(yè)服務(wù)，兩者的合作就是一種強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補。
結(jié)果也確實如此。2024年12月中旬，電建地產(chǎn)與貝好家在北京合作推出的長安華曦府開盤，2.5小時便售罄，銷售額達到16億元，直接上演了少見的“日光盤”。
很明顯，如果順著這條既定路線走下去，沒人會質(zhì)疑貝好家的未來想象力。
但可惜的是，當貝殼和貝好家拿地并宣布自主操盤的時候，這一切就增加了變數(shù)。
從現(xiàn)在透露出的市場信號來看，貝好家此舉似乎是想要獨立打造出幾個“成功”的方案樣板間，用一個又一個成功的合作項目，去向品牌房企們證明C2M理念和“1+2”業(yè)務(wù)模式的想象力。
看起來是有點道理的，但房企開發(fā)商們的接受程度有多高那？
因為這就相當于，讓華為先造一輛或幾輛大賣的自有品牌神車，等到把這條路跑通了，然后再放棄掉這塊大肥肉，轉(zhuǎn)頭告訴其他品牌車企：我們來搞深度技術(shù)融合，幫你們造車、賣車……
怎么可能有品牌車商敢放開合作？
這不是以小人之心，度君子之腹的問題，而是前浪對后浪競爭關(guān)系下的必要防范。
就像華為，任正非在正式場合非正式場合，不止一次的強調(diào)不造車，從始至終也沒有造車的實質(zhì)性動作，但不少品牌廠商還是一度生出了軀體和靈魂之爭。怕的不就是“引狼入室”，以至于培養(yǎng)出了一個最熟悉自己的有力競爭對手？
更何況現(xiàn)在的貝殼和貝好家，一邊嘴上表示對房企開發(fā)商的位置沒有覬覦之心，但另一邊的所作所為以及現(xiàn)實業(yè)績情況，又很難不讓其他開發(fā)商心生防范……
在這種競爭懷疑下，貝好家能不能獲得更多的房企合作，我們暫且不知，但可以確定的是，原來為合作伙伴賦能的近乎穩(wěn)定的市場增長，可能也會受影響了。
而且這還只是一方面的利空影響，另一方面，如果貝好家真的變成了開發(fā)商，那么貝殼最核心的房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)也可能會受到部分影響。
畢竟，貝殼一邊做著其他開發(fā)商項目的銷售，另一邊還要做著貝好家的項目，可有買房需求的人就那么一批，那這就不得不讓房企們擔心一個厚此薄彼的問題？
試想這么一個場景：貝殼在推流銷售時，會不會先讓“親兒子”貝好家吃個飽，然后剩下的再分給這些合作伙伴……
事實上，這不是潛在的擔憂，而是貝殼在當前二手房產(chǎn)經(jīng)紀市場占據(jù)頭部局面之下，時有被爆出來的問題。
比如有用戶就擔憂表示：將房源掛在鏈家和貝殼，他們經(jīng)常會給你推他們的托管服務(wù)；如果你不接受自有托管，那么會不會推薦層面先緊著辦理托管服務(wù)的房源那？用戶有這個質(zhì)疑也實屬正常。
以小見大來看，如果貝殼在對待貝好家和其他房企銷售時，會不會讓沒有合作的開發(fā)商也擔心這個問題？
當然，這些說的都有點遠了。其實回到現(xiàn)在來看，就算拋開各種明里暗里的競爭不談，貝殼想要自主操盤，甚至是在未來進一步成為開發(fā)商，好像也有著不小的挑戰(zhàn)壓力。
一方面是管理團隊的操盤能力，盡管貝殼為貝好家拉來了“總能干成事兒”的貝殼老將徐萬剛等核心團隊成員，但房產(chǎn)交易和房產(chǎn)開發(fā)終究是兩種經(jīng)營邏輯，所以當貝殼自主操盤的時候，又會不會出現(xiàn)水土不服的情況？這個還有待進一步觀察。
另一方面還需要彌補和提升工程建設(shè)能力。畢竟，過去貝殼的業(yè)務(wù)模式更多是“紙上談兵”，但現(xiàn)在要把設(shè)想落成現(xiàn)實，這就需要組建靠譜的上下游供應(yīng)鏈伙伴以及對應(yīng)材質(zhì)的整合，這同樣是個艱巨的任務(wù)。
但好在，能用鈔能力解決的事，對貝殼來說基本都不算事。截止到2024年9月底，貝殼的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”和“短期投資”規(guī)模就達到了532.27億元，長期投資的底氣還是非常充沛的！
不過即便如此，從一個投資者的視角看，相比于“華為不造車”模式的穩(wěn)穩(wěn)幸福，貝殼又何必要走上了一條滿是荊棘和不確定性的破局之路呢？雖然未來的結(jié)果如何，我們暫且不得而知，但還是真心希望貝殼能夠做出最正確的選擇……
“對于一個大的組織來說，最可怕的是沒有增長。”在2024年三季度業(yè)績發(fā)布后的電話會上，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長彭永東這樣說到。
這對應(yīng)著，去年前三季度貝殼實現(xiàn)營收623.3億元，同比增長為8.27%；第三季度實現(xiàn)營收225.8億元，同比增長26.8%，一舉擺脫了上半年連續(xù)負增長的頹勢；也對應(yīng)著現(xiàn)在貝好家們積極拓展的戰(zhàn)略方向。
不過如果你從業(yè)績表現(xiàn)來看，現(xiàn)在盈利能力承壓才是貝殼最突出的問題。
天眼查APP顯示：2024年前三季度，貝殼的歸母凈利潤34.95億元，同比下滑了32.97%；第三季度，歸母凈利潤為11.71億元，同比增長僅為1.13%。
這就意味著，即便是增長，但貝殼也算是進入了低質(zhì)量增長時代。
對應(yīng)的，今年第三季度貝殼的毛利率為22.7%，略低于市場預(yù)期的23%，較去年同期的27.4%下滑明顯。主要是受存量房和租房等業(yè)務(wù)利潤率下滑的拖累。
其中，房屋租賃板塊營收增長了21億元，同比增長118.4%，但成本也從2023年同期的17億元增長到了38億元，同比增長115.5%，整體毛利率僅為2.56%。
可見，貝殼的房屋租賃服務(wù)盈利能力，還有很大的提升空間。
但是在此背景下，貝殼卻沒有選擇降本增效，同期的運營費用逆勢增長了11%至44億元。
這也使得對應(yīng)的經(jīng)營利潤率從5.1%下滑至了3.2%，整體凈利率則下滑至了5.17%。
原因是為啥呢？不是貝殼不想降本，而可能是降不了本。
比如同期，貝殼銷售和市場費用增長了18.6%至19億元。并且和去年一樣，主要是投入進了家裝家居板塊，同時還有貝聯(lián)門店及品牌的拓展等。
這個其實不難理解，雖然家裝板塊有著貝殼的平臺引流，但由于品牌可選擇項偏少，所以不少裝修消費者還是會在線下尋找裝修公司。
同時，由于家居家裝行業(yè)格局一直都處于大而散的狀態(tài)，頭部裝修公司加起來份額也不足兩成，再加上不同地域消費者的個性化裝修需求限制，使得現(xiàn)在上游的家居供應(yīng)商多是區(qū)域型家裝公司，占比達60%-70%。
在這種情況下，想要快速做大做強，貝殼就必然離不開營銷投入的連續(xù)加碼。
此外，貝殼的研發(fā)費用也增長至了5.73億元，這基本對應(yīng)著現(xiàn)在貝好家C2M的出發(fā)點，即利用大數(shù)據(jù)和AI系統(tǒng)去發(fā)現(xiàn)未來行業(yè)的趨勢，去洞察用戶需求，所以短時間內(nèi)好像也很難降本降費……
不過好一點的是，今年第三季度，貝殼占比最大的“一般及行政費用”為19億元，和去年同期基本持平。
那么從這個角度看，在當前貝殼盈利能力承壓的背景下，以彭永東為代表的核心管理們又不會在2024年主動“降本增效”呢？
之所以這么說，主要是此前有投資者將貝殼高管薪酬數(shù)據(jù)上傳到了網(wǎng)上，結(jié)果引發(fā)了不少的輿論爭議。
從財報數(shù)據(jù)來看，在2022年貝殼交出了一份營收同比下滑24.87%，歸母凈利潤同比下滑164.45%的成績單后，其董事會主席彭永東薪酬總額卻達到了約4.746億元。其中，薪金、津貼及實物福利為183萬元，績效獎金為1017萬元。
聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛薪酬總額約3.551億元，對應(yīng)的績效獎金為678萬元。
到了2023年，彭永東的薪酬總額則進一步增長至約7.13億元。單一剛約為5.293億元。
雖然兩人的薪酬總額中，不少都來源于股份激勵計劃中的“股份支付薪酬”，但整體相比于碧桂園，萬科的管理層們已經(jīng)高出了不少，甚至萬科的董事們還自愿放棄了2023年度獎金，董事會主席郁亮、總裁祝九勝也自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。
而且說起股價，在創(chuàng)始人左暉去世前，貝殼的市值最高曾達到近千億美元，但彭永東接手后一度縮水至百億美元以下。截至2025年1月10日收盤，貝殼美股股價為16.4美元/股，總市值約為196.98億。
盡管這背后有口罩事件的影響，也有現(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀周期波動，但在當前行業(yè)低迷期，以彭永東為代表的核心管理層們，或許還是應(yīng)該與無數(shù)“貝殼人”站在一起，同甘共苦，加速帶領(lǐng)貝殼走向全面復(fù)蘇……
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2)存在事實夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風水等問題進行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標題之間存在嚴重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標題，內(nèi)容與標題嚴重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴重程度，對帳號進行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
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