這幾年房地產(chǎn)低迷，整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈都能清晰地感受到陣陣寒意。對(duì)于來(lái)說(shuō)房產(chǎn)中介，早已過(guò)了鋪個(gè)門(mén)面、招幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人就坐等收傭金的黃金年代。存量市場(chǎng)廝殺慘烈，根據(jù)最新公布的2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)辦理不動(dòng)產(chǎn)辦理新建商品房轉(zhuǎn)移登記238.7萬(wàn)件，同比減少12.1%。貝殼找房這個(gè)從鏈家母體孵化、憑借“真房源”革命與ACN經(jīng)紀(jì)人協(xié)作網(wǎng)絡(luò)顛覆行業(yè)規(guī)則的巨頭，曾是打破信息黑箱的標(biāo)桿。貝殼2024年全年?duì)I收935億元 凈利潤(rùn)40.78億元同比下降30.8%，

當(dāng)傭金費(fèi)率戰(zhàn)打到骨頭里，傳統(tǒng)中介模式搖搖欲墜。當(dāng)買(mǎi)家連看房都懶得跑，當(dāng)賣房掛半年無(wú)人問(wèn)津，行業(yè)生死線已然改寫(xiě)，拼的不再是門(mén)店數(shù)量，而是誰(shuí)能讓交易更透明、更高效、更“無(wú)痛”。

更兇險(xiǎn)的是，戰(zhàn)場(chǎng)規(guī)則正在劇變。互聯(lián)網(wǎng)大廠如字節(jié)跳動(dòng)依托“流量黑洞”抖音、今日頭條，以“房產(chǎn)信息平臺(tái)+自營(yíng)/合作中介”模式強(qiáng)勢(shì)切入，其精準(zhǔn)推送與用戶黏性讓傳統(tǒng)端口望塵莫及；垂直平臺(tái)如安居客、房天下憑借多年積累的房源信息庫(kù)和低費(fèi)率策略，持續(xù)分流中低端市場(chǎng)客源。貝殼這個(gè)曾經(jīng)的“規(guī)則制定者”，正被拖入一場(chǎng)關(guān)乎生存的“數(shù)字化”突圍戰(zhàn)。

貝殼的“鐵王座”

當(dāng)整個(gè)行業(yè)還在靠信息差“吃差價(jià)”、假房源“釣魚(yú)”時(shí)，貝殼掄起“真房源”這把開(kāi)山斧，硬生生劈開(kāi)了渾濁多年的市場(chǎng)！它要的不是一單生意的傭金，而是把看房、交易、貸款的漫長(zhǎng)鏈條全部打通，讓你“一站式”搞定安家大事。這格局，把傳統(tǒng)門(mén)店的單打獨(dú)斗碾成了渣。

更狠的是它的“ACN網(wǎng)絡(luò)”。當(dāng)同行還在嚴(yán)防死守自家房源、經(jīng)紀(jì)人互相挖角搶單時(shí)，貝殼搭建了一個(gè)龐大的“利益共同體”。在這個(gè)系統(tǒng)里，房源錄入、帶看、撮合成交、貸款辦理等環(huán)節(jié)被精細(xì)拆分，不同角色的經(jīng)紀(jì)人能依據(jù)貢獻(xiàn)分傭。這直接擊穿了行業(yè)“零和博弈”的死結(jié)，這正是對(duì)手最難以復(fù)制的護(hù)城河。

其次，貝殼的“命”是數(shù)據(jù)，是真金白銀砸出來(lái)的“樓盤(pán)字典”。耗資數(shù)億，實(shí)地采集超2.4億套房屋的精準(zhǔn)信息，戶型、朝向、樓層、歷史交易價(jià)、周邊配套……細(xì)節(jié)精確到門(mén)牌號(hào)！當(dāng)其他平臺(tái)還在靠房東或經(jīng)紀(jì)人手動(dòng)上傳、信息真假難辨時(shí)，貝殼的樓盤(pán)字典已成為行業(yè)事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)。這套底層數(shù)據(jù)庫(kù)，是其“真房源”承諾的基石，更是算法推薦、價(jià)格評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制的“大腦”。

最后，懂中國(guó)房子的“坑”，才是貝殼的殺手锏！貝殼能扎根這么深，靠的絕不僅是流量和技術(shù)。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)大廠還在用純線上思維做房產(chǎn)，貝殼卻把“線下重服務(wù)”刻進(jìn)了基因。它深諳中國(guó)房產(chǎn)交易的復(fù)雜性與地域性，于是把龐大而專業(yè)的線下經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍和門(mén)店，轉(zhuǎn)化為解決這些“中國(guó)特色難題”的終端觸手。這種線上線下一體化的、能真正“兜底”的交易保障能力，是純流量平臺(tái)難以企及的高墻。

貝殼的“焦慮癥”

然而當(dāng)房產(chǎn)交易的核心訴求從“找信息”轉(zhuǎn)向“省心、省錢(qián)、零風(fēng)險(xiǎn)”，當(dāng)“中介”角色被重新定義為“房產(chǎn)數(shù)字化服務(wù)商”時(shí)，貝殼這套看家本領(lǐng)的弱點(diǎn)被狠狠暴露出來(lái)了。

首先，經(jīng)紀(jì)人合作的ACN網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)在有點(diǎn)“不靈了”。 平臺(tái)越來(lái)越大，不同品牌、不同經(jīng)紀(jì)人之間合作變得特別復(fù)雜，問(wèn)題也多了起來(lái)。互相撬單、搶客戶、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)亂七八糟，這些內(nèi)耗嚴(yán)重傷害了ACN最根本的信任基礎(chǔ)。而且，貝殼收的傭金分成高，中小中介怨聲載道，像房多多這樣的平臺(tái)，用更低的分成和更靈活的工具來(lái)吸引中小中介，ACN的凝聚力正經(jīng)受大考驗(yàn)。

其次，堅(jiān)持“真房源”這個(gè)金字招牌，成本壓力山大，對(duì)手卻玩得輕松。貝殼那個(gè)龐大的“樓盤(pán)字典”數(shù)據(jù)庫(kù)，建設(shè)和維護(hù)簡(jiǎn)直是個(gè)天文數(shù)字！但像字節(jié)跳動(dòng)的“幸福里”這些新玩家，根本不用背這么重的包袱。用算法和用戶自己上傳的信息，飛快就能搭起一個(gè)房源庫(kù)。雖然不一定完全保真，但靠著抖音巨大的流量?jī)?yōu)勢(shì)，用戶量蹭蹭漲，對(duì)貝殼來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是“不講武德”的打擊。

最后，線上線下一體化也遇到了新麻煩：流量變了，線下負(fù)擔(dān)重了。貝殼APP流量確實(shí)大，但現(xiàn)在用戶找房的起點(diǎn)變了。抖音、快手這些內(nèi)容平臺(tái)成了新入口，背靠抖音的“幸福里”天生就站在流量高地。貝殼雖然有線上優(yōu)勢(shì)，但怎么應(yīng)對(duì)這種“刷著短視頻就能看房”的新趨勢(shì)？同時(shí)，線下開(kāi)店的成本在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候成了大負(fù)擔(dān)。

貝殼的“持久戰(zhàn)”

如今像字節(jié)跳動(dòng)這樣的巨頭，靠著巨大的用戶流量，正在改變?nèi)藗冋曳孔拥姆绞?；政府平臺(tái)也在嘗試?yán)@過(guò)中介，讓交易更直接；就連像房多多這樣的玩家，也在用各種工具武裝小中介們，想靠“螞蟻雄兵”取勝。對(duì)貝殼來(lái)說(shuō)，向上突破技術(shù)天花板，成本高企；向下死守傳統(tǒng)模式，會(huì)被顛覆淘汰。

往上突破：啃硬骨頭，靠技術(shù)和服務(wù)挖深度。貝殼“AI講房”、“VR帶看”、“房屋估價(jià)模型”這些工具，確實(shí)讓用戶感覺(jué)更方便了，成交效率也高了點(diǎn)。但這只是個(gè)開(kāi)頭。未來(lái)真正的競(jìng)爭(zhēng)，是看誰(shuí)能用AI和大數(shù)據(jù)更準(zhǔn)地匹配買(mǎi)家和房子？能不能預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)？能不能把服務(wù)流程優(yōu)化得更好？甚至能不能把手伸到房子成交后的維修、智能家居這些“后市場(chǎng)”去？說(shuō)白了，就是想方設(shè)法把服務(wù)鏈條拉得越長(zhǎng)越好。

貝殼收購(gòu)圣都家裝，力推“被窩家裝”，明顯是想在家裝市場(chǎng)大干一場(chǎng)。道理很簡(jiǎn)單：既然抓住了買(mǎi)房這個(gè)入口，那就順著產(chǎn)業(yè)鏈往下走，把家裝、家居、租房、社區(qū)服務(wù)這些都串起來(lái)，搞一個(gè)圍繞“住”的完整生態(tài)圈?？杉已b這行當(dāng)，水比房產(chǎn)中介還深、更零散，想做好口碑也更難。貝殼之前在房產(chǎn)中介搞成的ACN模式，能不能在家裝這個(gè)更復(fù)雜的行當(dāng)里復(fù)制成功？這可是個(gè)天大的考驗(yàn)。

往下扎根：挖數(shù)據(jù)金礦，搞開(kāi)放生態(tài)。貝殼手里攥著中國(guó)最全、最真實(shí)的房產(chǎn)交易和用戶行為數(shù)據(jù)，面對(duì)不少中小中介的不滿和新對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，貝殼也得考慮更開(kāi)放一點(diǎn)。是繼續(xù)維持自己高門(mén)檻、還是走向更開(kāi)放模式？把更多中小中介吸引過(guò)來(lái)、留在自己這個(gè)生態(tài)圈里？這個(gè)選擇，決定了貝殼平臺(tái)未來(lái)能有多大、有多活。

房產(chǎn)服務(wù)業(yè)的終局，遠(yuǎn)未到來(lái)。中國(guó)居住服務(wù)的數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化、品質(zhì)化進(jìn)程方興未艾。當(dāng)“幸福里”們揮舞著流量利刃試圖顛覆傳統(tǒng)，當(dāng)政府探索更透明的交易模式，貝殼選擇了一條最重、投入最大、但也可能根基最穩(wěn)的道路，用科技深度改造一個(gè)極其傳統(tǒng)的行業(yè)，構(gòu)建一個(gè)覆蓋“住”的全生命周期的服務(wù)生態(tài)。

說(shuō)到底，真正偉大的平臺(tái)公司，不能光靠信息差和收傭金活著。它得有魄力去改變行業(yè)規(guī)則，有耐心去深耕服務(wù)，更要有智慧去駕馭技術(shù)的浪潮。