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與恒大同樣起家于廣州的中國奧園，在接二連三的“暴雷”后，為自己貼上了“躺平”的標(biāo)簽。
并且，其頻繁“擺爛”的舉動，被大眾所揣測是否有潛力成為下一個恒大，也使得奧園集團(tuán)董事會主席郭梓文在2022年新年致辭中“過去這兩三個月，我們夜以繼日、想方設(shè)法地解決問題”所帶來的努力人設(shè)與真誠感煙消云散。
這位深深扎根于粵港澳的千億房企，面對著超兩千億的負(fù)債與美元債實質(zhì)性違約的信譽(yù)下調(diào)，又該何去何從呢？
從財務(wù)數(shù)據(jù)來說，奧園似乎不至于走到這一步。
截至2021年6月，中國奧園的凈負(fù)債率為80.7%，現(xiàn)金短債比1.3倍，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，房地產(chǎn)“三條紅線”踩線一條，對比著當(dāng)下頹靡的房地產(chǎn)行業(yè)來說，“預(yù)警”并不算突出。
然而，縱覽其發(fā)展史后，又或許是意料之中。
成立于1996年的奧園，對比著恒大、碧桂園等房企一開始并不算出名，哪怕2007年上市以后，業(yè)績也不算突出。但是，2015年后，奧園銷售額開始突飛猛進(jìn)，從2015年的152億元直接暴漲至2020年的1540億元，可謂是“飛”入千億俱樂部。
這與當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)的改變也有所關(guān)系，國內(nèi)大部分城市，從2015年到2019年房價大幅度增長，房地產(chǎn)企業(yè)開始用這種高增長的趨勢，從而通過不停地拿地與融資，開啟了自身“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高溢價”擴(kuò)張之旅。
這種大規(guī)模的擴(kuò)張，也使得中國奧園的負(fù)債從2016年的517億元增長至2021年中的2628.64億元，無疑為公司的發(fā)展埋下了極大的隱患。畢竟這種“三高”玩法，需要一直靠著融資來彌補(bǔ)自身現(xiàn)金流的不足，再通過房地產(chǎn)高于融資利率的溢價去撬動杠桿，從而保持運轉(zhuǎn)平衡。
2020年到來，在疫情所導(dǎo)致房價增速下緩與通貨膨脹導(dǎo)致原材料成本上漲的雙重夾擊下，使得這種“三高”玩法的平衡被打破，風(fēng)險逐漸加大，但是奧園卻沒有停下自身擴(kuò)張的腳步。
據(jù)公開數(shù)據(jù)可知，2020年，奧園新增土儲約2015萬平方米，同比增加25%；拿地支出達(dá)到450億元，超過預(yù)算350億元；同時，其當(dāng)年融資活動現(xiàn)金流凈入高達(dá)476億元，也足以見其激進(jìn)。
然而伴隨著時代變革下監(jiān)管的愈發(fā)嚴(yán)苛，限制房地產(chǎn)企業(yè)過度加杠桿的“三條紅線”與限制銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)涉房貸款的“兩道紅線”發(fā)布，使得房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，無法保持杠桿平衡，使得踩線的房企暴雷的“警鐘”愈發(fā)刺耳，從而產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。
奧園由于前期的激進(jìn)，自然成了“踩線”的一員，并且從2021年初，奧園的“隱患”就已經(jīng)初顯。并且，一路“暴雷”，似乎成為了恒大的翻版。
2021年3月，奧園將原先的四級管控精簡為三級管控；10月，多家機(jī)構(gòu)先后對其信用狀況進(jìn)行了預(yù)警；11月，奧園由于6590萬元信托貸違約，開啟了自身的債務(wù)危機(jī)；12月，奧園官宣60億理財無法按時兌現(xiàn)，受牽連投資人高達(dá)1500個。
隨后，2022年，1月19日，奧園公開表示，不兌付即將到期的6.88億美元債務(wù)和利息，不支付2023年和2024年到期的4億美元債務(wù)和利息。
但是回到2021年中報，奧園一年內(nèi)到期的有息債務(wù)約521.7億元，而賬面現(xiàn)金及等價物約683.2億元，扣除受限資金159億元，仍剩余約523.7億元資金，完全可以覆蓋其短期有息債務(wù)。
不禁令人懷疑，短短半年，奧園的財務(wù)資金情況究竟出現(xiàn)了什么變動。然而，至今奧園2021年報姍姍來遲，并且還出現(xiàn)了換核數(shù)師風(fēng)波，再一次引發(fā)了市場中較為負(fù)面的猜忌。
據(jù)天眼查APP查詢，1月26日，由于德勤·關(guān)黃陳方會計師未能與其就審核奧園截至2021年度財報的審核費用達(dá)成共識，德勤已辭任中國奧園核數(shù)師，信永中和會計師事務(wù)所接任德勤核數(shù)師的職責(zé)。
負(fù)面纏身的奧園，在如此境地之下，與其合作了15年之久的審計機(jī)構(gòu)德勤，上演了這一場“分手”大戲，不禁令人懷疑真的會是“審核費用未達(dá)成共識”那么簡單嗎？
上市公司年報季更換審計師本身就是“大忌”，通常情況下，大概率會被認(rèn)為是公司財務(wù)出現(xiàn)問題的標(biāo)志之一，會被猜忌是否是因配合“造假”不利，從而產(chǎn)生分歧。
面對于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)頻頻暴雷，審計機(jī)構(gòu)也要維持自身的“信譽(yù)度”。不然，就會陷入為恒大提供財務(wù)審計服務(wù)的普華永道，因恒大的暴雷從而遭受“信譽(yù)度”上的質(zhì)疑，哪怕其身為四大會計師事務(wù)所之一。
反過來說，此次奧園與全球四大審計機(jī)構(gòu)德勤的“分手”，從而選擇了規(guī)模更小的信永中和，無疑留給市場對于負(fù)面消息更多的揣測空間。
而且，與奧園更換信永中和，幾乎同時。信永中和被監(jiān)管所披露，信永中和會計師事務(wù)所因卷入樂視網(wǎng)財務(wù)造假案被立案調(diào)查。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，此番也使得超過40家以信永中和事務(wù)所為審計機(jī)構(gòu)的擬上市公司，審核狀態(tài)為“中止（其他事項）”。
這就更讓外界揣測，選擇信永中和作為審計機(jī)構(gòu)，是否是因為有“前車之鑒”下，會更利于“配合”中國奧園做好財報工作。
從60億理財無法兌現(xiàn)給出24期分期方案，到拒絕兌現(xiàn)高達(dá)10億美元債、選擇債務(wù)重組，到年報季臨時更換審計師，如此“躺平”作風(fēng)，更讓投資人與消費者對于奧園的未來憂心。
然而，看似“躺平”了的奧園，也在努力尋求“自救”。
2月28日，奧園集團(tuán)有限公司披露面向合格投資者公開發(fā)行2020年公司債券（第一期）付息公告，將于2022年3月3日開始支付自2021年3月3日至2022年3月2日期間的利息，向市場放出了“利好”信息。
然而，對于奧園巨大的現(xiàn)金流“缺口”來說，這并不能喚起大眾對其的信心。
或許，面對著房地產(chǎn)行業(yè)疲軟下大跌的銷售額和目前實質(zhì)性違約下難以開放的融資市場大門，不斷地販賣資產(chǎn)是最快補(bǔ)充現(xiàn)金流去尋求自救的方式。
去年11月4日，中國奧園與奧園健康發(fā)布聯(lián)合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就有可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論。12月2日，據(jù)澎湃報道，中國奧園正計劃出售位于中國香港葵涌的一棟活化工大廈，并正與買家商談。
天眼查app顯示，1月26日，奧園發(fā)布公告，其間接全資附屬公司以2.15億加元（約10.7億人民幣）向獨立第三方出售位于加拿大的多處資產(chǎn)，以補(bǔ)充資金的流動性。
并且，據(jù)財聯(lián)社消息，中國奧園已成功出售多個境內(nèi)外項目。截至1月底，境內(nèi)方面，中國奧園已經(jīng)陸續(xù)轉(zhuǎn)讓、退出包括廣東陽江、惠州、江西九江、廣西浦北、福建漳州等多個項目。境外方面，中國香港、澳大利亞、加拿大等地出售已獲得實質(zhì)性進(jìn)展，有望回籠資金總額約30億元。
除了資產(chǎn)販賣以外，對于境內(nèi)債，奧園也在盡力尋求展期。截至2021年11月29日，奧園共3筆境內(nèi)債展期獲得通過，涉及金額約15億元。
并且12月中旬，萬向信托一份產(chǎn)品展期公告被披露，根據(jù)公告，旗下“萬向信托－地產(chǎn)801號”（瑞昌奧園廣場項目貸款集合資金信托計劃）展期6個月，該信托產(chǎn)品規(guī)模3億，奧園集團(tuán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
展期也只能使得眼下債務(wù)“暫時性”挪移，欠下的債總要償還，一輪輪展期使得奧園獲得喘息的同時，也是將隱患埋向了未來。
不過，除了奧園自身的“自救”行動外，央國企出手解困民營房地產(chǎn)企業(yè)的步伐正在加快。
比如，今年1月初，奧園就被廣東政府約談，其會議目的就是廣東省政府邀請部分央企與國企房地產(chǎn)企業(yè)，為危機(jī)房企紓困介紹買方。
奧園是否有所收獲不得而知，不過早在奧園2021地產(chǎn)板塊總結(jié)會上，郭梓文曾公開提及：“奧園將通過引進(jìn)戰(zhàn)投和債務(wù)重組，戰(zhàn)勝市場寒冬，化解債務(wù)危機(jī)，成為房企在困境中站起來成功轉(zhuǎn)型的典范?！?/p>
并且，在2月中旬，資本市場有消息披露，奧園與廣東、山東國企就戰(zhàn)投合作進(jìn)行洽談，它們可能同方法增資擴(kuò)股的形成入股奧園的上市公司。其中，圈內(nèi)人士分析猜測，位于東的國企是中垠地產(chǎn)，位于廣東的國企是粵海、越秀或廣州建筑。
如若奧園戰(zhàn)投成功，所獲得的資金與資源支持或許可以大幅度緩解當(dāng)下現(xiàn)金流短缺的問題。同時，對于民企的奧園來說，倘若如傳聞中戰(zhàn)投方為國央企，國資背景企業(yè)的入局可以為其起到背書作用，降低其融資成本，在土地、產(chǎn)業(yè)資源等方面的獲取帶來更多的優(yōu)勢。
但是，也不排除是奧園為了穩(wěn)定市場信心所放出的“虛晃一槍”。不過，奧園預(yù)計三月底前會確定最終戰(zhàn)投人選。
那么，對于二級市場的資本方與房產(chǎn)市場躊躇的消費者來說，無論是未來的戰(zhàn)投結(jié)果還是奧園“自救”能否成功，只能交給時間去證明。
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3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
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