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來源|牛刀財經(jīng)
據(jù)財聯(lián)社、中國經(jīng)濟新聞網(wǎng)等多家媒體報道稱，12月20日，龍湖集團在當天提前還20億港元銀團貸款，至此，本應于2024年1月到期總額為153億港元的債務已經(jīng)全部還清。
自2023年以來，龍湖集團其實已經(jīng)多次提前償還了旗下美元債和境內(nèi)公司債。此外，龍湖集團提前償還了“18龍湖04”債券，償還總金額約為17億元。二級市場上，或許受此次消息影響，龍湖集團股票一路上漲，漲幅一度超過3%。
現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)下行，暴雷的公司比比皆是。然而，龍湖集團不但能夠提前還債，還保持著民營房企中的最優(yōu)評級，那么到底有何秘訣？
回顧整個2023年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的暴雷節(jié)奏已然放緩，但風險并沒停止蔓延。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至12月初，全年內(nèi)共有12家銷售TOP200房企出現(xiàn)實質(zhì)性債務違約，更多混合所有制房企也不幸加入了暴雷的隊伍之中。
盡管唱衰聲此起彼伏，但在這場實力與耐力的考驗中，隨著國家利好政策不斷推出，希望之光正在重新回到這個行業(yè)。
無論是10月底召開的中央金融工作會議，還是12月中旬召開的中央經(jīng)濟工作會議中均強調(diào)，“促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。
事實上，作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，龍湖集團很早就在積極布局，持續(xù)提高財務安全度。
龍湖集團CEO陳序平在2023年股東大會中提到：“我們將圍繞全集團經(jīng)營性現(xiàn)金流為主這個目標前進，未來主要靠各個航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動公司的增長。”
據(jù)公開媒體報道稱，龍湖集團除了提前還清總額為153億港元銀團貸款外，至2025年前，龍湖已無到期需償還的境外銀團，而至2027年前，亦無到期美元債。此外，2023年7月到8月期間，龍湖集團還按照計劃償還了84億元境內(nèi)債。現(xiàn)如今，龍湖集團非有息負債科目中的供應鏈ABS、商票都已清零，中短期償債壓力較小。
值得關注的是，自2022年5月，中債增進啟動為房企發(fā)債提供信用風險緩釋工具以來，龍湖已經(jīng)成功發(fā)行了四期中債增進擔保的公司債。截止2023年12月底，龍湖是發(fā)行次數(shù)最多，發(fā)行規(guī)模最大的房企，累計發(fā)行中債增進債券規(guī)模達到58億元。
毋庸置疑，龍湖集團可以接連四次成功發(fā)現(xiàn)中債增進債券，也得利于其自身亮眼的業(yè)績成績單。
據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團2022年核心凈利達225.4億元，穩(wěn)中有增。其中，運營及服務收入增長25%至236億元。
據(jù)克而瑞發(fā)布的2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單顯示，龍湖集團2023年全年銷售額達到1735.8億元，位居行業(yè)第九，依然保持著穩(wěn)定的行業(yè)排名。 截止2023年11月末，龍湖在開放業(yè)務方面實現(xiàn)合同銷售額1621.8億元，合同銷售面積達到983.0萬平方米。而開發(fā)業(yè)務之外，龍湖集團經(jīng)營性收入實現(xiàn)240.5億元（含稅），其中運營收入約為125.5億元（含稅）、服務收入約為115.0億元（含稅）。
龍湖集團的穩(wěn)健發(fā)展，不僅彰顯了監(jiān)管部門對優(yōu)秀民營企業(yè)合理融資需求的積極支持，同時也體現(xiàn)了其作為一流房地產(chǎn)企業(yè)的財務穩(wěn)健和持續(xù)獲得監(jiān)管機構(gòu)的認可。
“房企靠新增土地維持運轉(zhuǎn)，外界靠拿地數(shù)據(jù)看企業(yè)經(jīng)營。”
一直以來，在房地產(chǎn)行業(yè)，拿地被認為是房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營的一項重要指標，尤其2023年，更是被關注的衡量標準。
然而，今年以來，由于種種原因，不少房企都已經(jīng)紛紛收縮戰(zhàn)線，不拿地或者少拿地。但龍湖集團卻逆勢而行，成為為數(shù)不多還在積極土儲的優(yōu)質(zhì)房企之一。
據(jù)媒體報道稱，12月12日，杭州舉行了自取消地塊限價后的首場土拍。在場拍賣會中，各大房企都表現(xiàn)活躍。其中，龍湖以26.5億元的價格，拍得了下沙區(qū)的核心地塊，建筑面積約15.6萬平方米，被譽為是金沙湖目前最好的一塊地。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團2023年累計獲取31宗土地，總建筑面積超340萬平方米，總地價逾360億元，權(quán)益地價接近252億元，是民營房企中拿地金額最多的公司。同時，土地主要集中在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市補倉，非常具有市場潛力。從行業(yè)專業(yè)角度出發(fā)，土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化且成本合理。
事實上，在房地產(chǎn)行業(yè)中，民企拿地整體情況并不樂觀。
據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年前11月，央國企在22城集中供地拿地金額占比達50%，民企拿地金額占比則為22%。而在拿地金額前100企業(yè)中，央國企占比高達70%，但民企占比僅為30%。
然而，這種情況下，龍湖集團是活躍在土地市場的難得龍頭民企，光2023年前11個月，拿地金額就高達168億元，位列榜單第12名。
另外，克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023全年，在民營房企中，龍湖新增加的土地建筑面積仍然保持排名第一。
龍湖集團如此積極購買土地，用實力和財力向外展示了自身良好的經(jīng)營狀況。
依靠著穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)，龍湖集團連續(xù)三年都成功入圍2023年《財富》世界500強，排名持續(xù)穩(wěn)步提升，現(xiàn)在位居第402位。也是6家上榜的房企中，提升名氣最高的企業(yè)。
雖然行業(yè)形勢不容樂觀，經(jīng)濟處于下行戒斷，但龍湖集團展現(xiàn)出超凡的內(nèi)功，不僅在逆境中保持穩(wěn)定，業(yè)績逆勢上揚，足以見得其經(jīng)營的基本盤多么穩(wěn)健。
毫無疑問，作為一個擁有著十萬億體量的巨大市場，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有廣闊前景。不過，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷巨大變革，舊模式正逐漸破裂，新的秩序也亟需形成，房企們的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。
2023年12月11日，北京舉辦了中央經(jīng)濟工作會議中。會議中強調(diào)：“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破，房地產(chǎn)領域要化解行業(yè)風險、推進“三大工程”、加快構(gòu)建發(fā)展新模式。”
在中信建投看來，中國未來房企將向重資產(chǎn)降杠桿、中資產(chǎn)強運營、輕資產(chǎn)重品牌三大方向演變。除了傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)銷售外，房企們需要在房屋新生命周期培育出成熟新業(yè)務，才能實現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。
龍湖集團篤信雞蛋不能放在一個筐里的道理，因此，除了地產(chǎn)開發(fā)外，積極堅持發(fā)展“第二曲線”甚至“第三曲線”，才得以成功穿越行業(yè)周期。
龍湖集團從來不會沉溺于榮光下，停止前進步伐，而是會根據(jù)自身業(yè)務進行梳理和重構(gòu)，在開發(fā)、運營及服務三大業(yè)務板塊齊頭并進，形成了“1+2+2”的新格局。
此前，中金公司發(fā)布研報表示，龍湖是業(yè)內(nèi)領先的綜合型開發(fā)運營商，較早跑通“開發(fā)+持有”模型，在此基礎上衍生出空間運營管理業(yè)務。
在房產(chǎn)領域，龍湖集團既有商業(yè)投資的天街，也有長租公寓的冠寓；在業(yè)務范疇，從物業(yè)管理的龍湖智創(chuàng)生活，到智慧營造的龍湖龍智造，再到產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的藍海引擎以及養(yǎng)老板塊的椿山萬樹，龍湖集團涉獵范圍非常寬廣，全部覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、長租公寓、商業(yè)投資、物業(yè)管理及智慧營造等多航道業(yè)務，呈現(xiàn)“一個龍湖”的協(xié)同效應。
龍湖憑借多元化和高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務，橫跨各類空間，滿足廣大客戶的各種需求。它突破了時間與空間的限制，實現(xiàn)了高效協(xié)同與互動的良性循環(huán)。這使得龍湖的業(yè)務領域不斷拓寬，業(yè)務生態(tài)日益豐富，從而在提升人們生活質(zhì)量的過程中發(fā)揮更大作用。
現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場環(huán)境正在不斷變化，正在向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
龍湖堅持長期主義，修煉內(nèi)功的優(yōu)勢正在不斷凸顯，成為房地產(chǎn)民企的領頭羊。相信隨著行業(yè)通過結(jié)構(gòu)調(diào)整進入新周期后，龍湖集團將會在行業(yè)內(nèi)占領更重要的位置。
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