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來源 | 礪石商業(yè)評論
最近幾年，在行業(yè)的劇烈調整下，中國房地產上市企業(yè)的業(yè)績下滑已經成為常態(tài)。但最近龍湖集團的一份年中報，給沉悶的中國房地產行業(yè)帶來一些信心。
2024年8月23日，龍湖集團發(fā)布了其截至2024年6月30日的上半年業(yè)績報告。業(yè)績報告顯示，龍湖集團2024年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入468.6億元，歸屬于股東的凈利潤58.7億元，每股基本盈利為0.90元。公司董事會甚至還決定派發(fā)中期股息每股人民幣0.22元。
為什么在行業(yè)整體出現(xiàn)下滑的大背景下，龍湖集團卻能實現(xiàn)頗為可觀的盈利且為股東提供分紅呢？前不久，阿那亞創(chuàng)始人馬寅在一次媒體采訪中提到龍湖集團，他對龍湖集團的評價一定程度上便是一個較為準確的答案。馬寅表示，“運營能力是當前房地產企業(yè)應該具備的核心能力，而大多數(shù)傳統(tǒng)房地產企業(yè)都不具備運營能力，其中比較具備運營能力的房地產開發(fā)商有龍湖和華潤，它們的運營做得很好”。
正如馬寅所評價，龍湖集團之所以能夠在當前產業(yè)環(huán)境下實現(xiàn)可觀盈利，正是源于其強大的運營能力。馬寅口中的“運營”，在龍湖集團稱為經營性業(yè)務，其包括兩個重資產運營賽道與兩個輕資產服務賽道。重資產賽道分別為商業(yè)投資與資產管理，輕資產服務賽道為物業(yè)管理與智慧營造。
其中，商業(yè)投資指的是主營購物中心的龍湖商業(yè)。截至2024年6月30日止，龍湖商業(yè)累計開業(yè)運營商場達91座，覆蓋全國20座城市，運營總建面為829萬平方米（含車位總建筑面積為1076萬平方米），合作品牌超6800家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，整體出租率高達96%。
2024年上半年，在一系列項目改造升級與精細化運營帶動下，龍湖商業(yè)銷售客流雙升，營業(yè)額同比增長12%，日均客流同比增長16%。其中，新增運營3座商場，成都東安天街、南京雨山天街為重資產項目，重慶云領天街為輕資產項目。
資產管理的核心業(yè)務載體是“逍遙洲資管”，其定位為“全周期全業(yè)態(tài)資產管理運營商”，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區(qū)“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業(yè)辦公“藍海引擎”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”與頤年公寓“椿山萬樹”六大資管業(yè)務。這些業(yè)務，一方面通過為用戶提供多元的產品和服務實現(xiàn)運營收益，同時也有助于資產保值增值。在上述六大資管業(yè)務中，龍湖冠寓是營收占比最大的基本盤業(yè)務，截至上半年末，共開業(yè)房間數(shù)為12.3萬間，整體出租率高達95.6%。
物業(yè)管理的核心業(yè)務載體是龍湖智創(chuàng)生活。截至2024年上半年末，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理面積3.7億平方米，客戶滿意度連續(xù)15年超過90%。在為住宅業(yè)主帶來更好的生活體驗的同時，其也為商企客戶及城市公建提供優(yōu)質服務，目前服務于華為、螞蟻、網易、上海宜家薈聚以及上海虹橋機場等眾多知名企事業(yè)機構。
“智慧營造”的核心業(yè)務載體是龍湖龍智造。憑借行業(yè)領先的綜合實力，龍湖龍智造目前已經成為代建行業(yè)的強有力競爭者。以2024年上半年為例，其新增代建總建筑面積為432萬平方米，在管銷售業(yè)態(tài)項目的累計銷售額，高達40億元。
上述四個核心業(yè)務都主要集中在全國一二線核心城市，業(yè)務質量極高。例如，龍湖集團的都市型購物中心天街、社區(qū)型購物中心星悅薈與長租公寓產品冠寓都是各自細分行業(yè)的標桿產品。
在上述優(yōu)質業(yè)務的支撐下，2024年上半年，龍湖集團由運營及服務業(yè)務組成的經營性收入為131億元，同比增長7.6%。其中，運營業(yè)務板塊不含稅租金收入為66.1億元，同比增長4.3%；服務業(yè)務板塊不含稅收入為64.9億元，同比增長11.1%。從業(yè)績整體貢獻來看，經營性業(yè)務對龍湖集團總營收貢獻占比達28%，利潤貢獻占比更是持續(xù)提升，高達80%以上。
除了運營及服務等經營性業(yè)務的業(yè)績貢獻，龍湖集團的房地產開發(fā)業(yè)務也相較其他同行有著更好的經營質量，這得益于龍湖集團始終將財務穩(wěn)健放在首位，對短期債務提前削減的重視程度優(yōu)于增量投資。在房地產行業(yè)繁榮期，其便對規(guī)模保持著高度的克制，在行業(yè)進入調整期之后，龍湖也相較同行更加堅決地進行負債控制。
例如，今年3月8日，龍湖集團提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產支持專項計劃（CMBS）；6月28日，提前兌付PR恒祥A2、20恒祥次資產支持專項計劃（CMBS），規(guī)模為26.5億元；同日，龍湖還公告宣布已提前購回6.2億美元的美金債。報告期之后，龍湖在7月按期完成“19龍湖04”債券的回售，金額為14.93億元；8月如期完成了約20億元“21龍湖05”債券的回售。2024年內，龍湖集團已經累計歸還了107億境內公開債，年內剩余到期境內公開債僅10億人民幣。此外，至2026年底，龍湖無境外公開債券到期，供應鏈ABS、商票等龍湖均已清零。
另外，龍湖集團還借助國家政策支持，加大對成本更低、賬期更長的經營性物業(yè)貸款融資力度。2024年上半年，龍湖凈累計增加經營性物業(yè)貸219億元，這使得龍湖集團借貸成本降低至4.16%，平均合同借貸年期增至為9.19年，大大優(yōu)化了債務結構。截至目前，龍湖集團的整體凈負債率（負債凈額除以權益總額）為56.7%，在手現(xiàn)金為人民幣500.6億元，具有很高的財務安全性。
除了相較同行在債務結構方面有著更好的表現(xiàn)，龍湖憑借過去數(shù)十年堅持精品地產積累的用戶口碑，在產品銷售方面也有著遠優(yōu)于行業(yè)平均水平的表現(xiàn)。財報數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，龍湖集團開發(fā)業(yè)務營收為人民幣337.6億元，交付物業(yè)總建筑面積為302.9萬平方米，開發(fā)業(yè)務結算毛利率為7.4%，每平方米均價為人民幣11,145元，這些數(shù)據(jù)都好于于行業(yè)平均水平。
相較很多房地產企業(yè)的已經完全停止拿地，龍湖目前依舊處于有序經營的狀態(tài)。以2024年上半年為例，其聚焦在北京、上海與蘇州等高能級城市獲取了7塊新地。開發(fā)業(yè)務的有序經營，為龍湖集團貢獻了極為珍貴的現(xiàn)金“活水”，以更好應對當下行業(yè)困境，穿越周期。
當下，由于中國宏觀經濟下行，很多產業(yè)的發(fā)展都遇到較大挫折。為了探尋中國企業(yè)在新時代背景下的轉型之道，《礪石商業(yè)評論》從全球維度對大量標桿企業(yè)進行了研究。
在研究過程中，筆者有一個較為意外的發(fā)現(xiàn)，便是這些全球最頂尖企業(yè)很多都是在經濟下行期發(fā)展起來的。這是因為在經濟繁榮期，大部分企業(yè)多將精力用于追求規(guī)模與利潤，而忽視了品質與效率。在經濟下行期，企業(yè)由于處于激烈的競爭之下，被迫去更加重視用戶體驗，更加重視精細化運營，反而倒逼出了一大批經營質量出色的優(yōu)秀企業(yè)。
在房地產行業(yè)亦是如此。我們文章開篇提到的當下火熱的文旅地產企業(yè)阿那亞，其最初放棄傳統(tǒng)地產開發(fā)模式，被迫重視運營與服務，也正是受之前中國文旅地產行業(yè)的下行危機而不得已進行的轉型，最后探尋出了一條獨一無二的文旅模式。
在美國、日本與中國香港等成熟房地產市場，一些優(yōu)秀的房地產企業(yè)也是在經歷多次行業(yè)危機之后，逐漸走向“低負債水平+高經營性收入”的戰(zhàn)略路徑，最終成功穿越周期，成就百年基業(yè)。例如，香港著名地產企業(yè)恒隆集團，在很多年前就轉型聚焦在以恒隆廣場為核心的經營性業(yè)務上，這使得其始終保持著穩(wěn)健的資產負債結構與健康的盈利、現(xiàn)金流，成為中國地產企業(yè)學習的標桿。
香港著名企業(yè)家李嘉誠旗下的房地產企業(yè)長實集團，成立近70年的時間。在其2024年上半年的收入構成中，46.33億港元的物業(yè)銷售收入只占到220.08億港元整體營收20%的比例，其他分別由物業(yè)租賃、酒店、物業(yè)管理與英式酒館等運營類業(yè)務構成。運營類業(yè)務的穩(wěn)定表現(xiàn)，還帶動長實集團在今年上半年新增雇員近3000名。
在中國大陸房地產市場，也勢必將重復成熟市場的發(fā)展路徑。龍湖集團在很早就已經洞察到行業(yè)的這種趨勢，所以在多年前就以“長期主義”的視野，開始主動控制傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務規(guī)模，降低對債務驅動的路徑依賴，轉而走上依靠內生動力，依靠運營與服務等新業(yè)務來平衡公司收入結構的高質量發(fā)展路徑，這為龍湖集團度過當前行業(yè)危機起到了壓艙石的作用，也為其在新時代背景下的鳳凰涅槃提供了先發(fā)優(yōu)勢。
龍湖集團的潛力，也獲得了一些投資機構的認可。例如，東吳證券表示，龍湖推進“輕重并舉”戰(zhàn)略，注重運營類、服務類輕資產業(yè)務的穩(wěn)步發(fā)展，是公司穿越周期的新增長曲線。中金公司則在研究報告中表示，龍湖集團作為稀缺的“開發(fā)+持有”標的，有望通過高度自律、積極作為在下行周期保存優(yōu)質資產、打磨能力，待行業(yè)基本面修復后解鎖優(yōu)越模式帶來的估值重塑。
華泰證券在關于龍湖的研報中稱，龍湖經營性業(yè)務持續(xù)提升，對沖開發(fā)業(yè)務下行導致的業(yè)績波動。上半年龍湖經營性業(yè)務迎來全方位提升。根據(jù)公司的指引，經營性業(yè)務接下來還將迎來穩(wěn)定增長，預計今年有望貢獻80億的核心利潤，一定程度上將對沖開發(fā)下行導致的業(yè)績波動。
另外，筆者認為，中國房地產市場在觸底之后必然會逐漸反彈。而在行業(yè)谷底之時已經完成業(yè)務模式重塑與核心能力再造的龍湖集團，等到“風”再來的時候，勢必會迎來一次值得期待的全新蝶變。
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