作為“黑鐵時代”的房奴，躲得過房地產(chǎn)商的爛尾期房，卻未必逃得過物業(yè)“薅羊毛”。

近日，潘石屹旗下物業(yè)管理公司又因向終端用戶加價收取電費等違法行為，被罰款金額超過了1.15億元。

受房地產(chǎn)的牽連，潘石屹近年來的日子似乎并不好過，“賣身”黑石集團被監(jiān)管部門介入后無果，不得不七折賣樓減輕負債。如今旗下的物業(yè)又被處罰，無異于雪上加霜。

物業(yè)的存在，本就與房地產(chǎn)公司有著千絲萬縷的聯(lián)系，從過去到現(xiàn)在再到未來，物業(yè)都很難決定自己的未來。

如今各大房地產(chǎn)公司紛紛暴雷，除了像力高、融匯悅生活等企業(yè)期望物業(yè)部門上市化解危機外，作為“現(xiàn)金奶?！钡奈飿I(yè)似乎只剩下兩條出路：一是被“擠干了奶”，以損失未來為代價各種撈金，SOHO中國似乎就是其中的一員；二是被“拋賣”，寄希望有個“好主人”善待自己，恒大物業(yè)也曾考慮過出售，但最終無果。

無論是走哪一條路，對物業(yè)的終端用戶而言似乎都不友好。前者的各種由頭的收費讓住戶苦不堪言，后者為了賣個好價錢會對業(yè)務進行“粉飾”，住戶也會遭受陣痛。

物業(yè)的未來，又將何去何從？黔驢技窮的各大房地產(chǎn)企業(yè)，又該如何迎接未來？

變現(xiàn)能力有限的物業(yè)，撐不起房地產(chǎn)商的未來

物業(yè)收費不合理的問題早已成為行業(yè)弊病，話語權(quán)較弱的住戶很難與關(guān)系網(wǎng)錯綜復雜的物業(yè)公司掰手腕，面對物業(yè)“溫水煮青蛙”式的違規(guī)收費行為，向來是打碎了牙往肚子里咽，被迫助長了物業(yè)的氣焰。而物業(yè)收費存爭議的背后，是各大物業(yè)公司高漲的凈利潤。

比如恒大物業(yè)，3月22日，恒大物業(yè)發(fā)布公告表示，其自身134億元的存款，因為第三方提供質(zhì)押保證金，被相關(guān)銀行強制執(zhí)行。據(jù)悉，截至2021年上半年，恒大物業(yè)的銀行存款和現(xiàn)金高達140.28億元。其在2020年的凈利潤約為26.47億元，同比增長約184.5，2021年上半年的凈利潤為19.34億元，同比增長68.6%。

哪怕是如此喜人的盈利水平，恒大也一度想出賣恒大物業(yè)，差點被合生創(chuàng)展接盤，不過卻在最終以不賤賣資產(chǎn)的理由終止了。

“不賤賣”足以說明物業(yè)這一現(xiàn)金牛的吸金能力，但物業(yè)的主要根基在于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)暴雷，物業(yè)也隨之喪失了未來。物業(yè)存在的形式?jīng)Q定了其盈利能力和增長空間不可能超過房地產(chǎn)業(yè)務，面對房地產(chǎn)業(yè)務的巨大資金缺口，不少房地產(chǎn)商們不得不忍痛割愛。

與恒大類似，SOHO中國甚至一度想要出售控制權(quán)，不過最終也因各種原因未果。據(jù)SOHO中國表示，交易未成功的原因在于與黑市集團的收購交易被市場監(jiān)管總局依據(jù)反壟斷法正式立案審查。

屋漏偏逢連夜雨，“賣身”不成的SOHO中國，業(yè)績也不景氣。據(jù)3月24日SOHO中國披露的2021年全年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，其年度凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧。對于虧損的原因，SOHO中國解釋為主要因為集團附屬公司發(fā)生的一次性稅費開支約4.39億元。

據(jù)悉，SOHO中國旗下公司2021年曾因偷稅漏稅被重罰，根據(jù)北京稅務局相關(guān)處罰決定書顯示，建華置地應支付相應的稅款、滯納金及罰款共計7.09億元。

那么資金缺口沒有恒大大的SOHO中國，是否可以通過物業(yè)業(yè)務來彌補缺口呢？答案是悲觀的，或許SOHO中國物業(yè)盡力了，但似乎遠不足夠。

據(jù)年報顯示，截至2021年12月31日，SOHO中國的凈資產(chǎn)負債率約為44%，總借貸共計179.98億元，其中一年到期部分約16.6億，資金缺口較大，而SOHO中國物業(yè)的盈利能力似乎也稍顯不足，并且屋漏偏逢又連雨，SOHO中國旗下物業(yè)公司也因違法被罰款。

3月21日，北京市市場監(jiān)管局公布了處罰信息，北京搜厚物業(yè)管理有限公司朝陽分公司、白家莊分公司等15家公司，存在向終端用戶加價收取電費、以電力改造服務費的名義向終端用戶收取增容費用。因違反《電力法》的相關(guān)規(guī)定，被北京多地市場監(jiān)管部門在同一天警告并罰款，罰款金額合計1.15億元。

無獨有偶，早在2021年12月，北京搜厚物業(yè)上海分公司、上海第二分公司等7家分公司也因涉嫌在負責終端用戶的電費代收代付過程中多收電費，違反了《電力法》相關(guān)規(guī)定，被罰款8664萬元。據(jù)天眼查APP顯示，北京搜厚物業(yè)管理有限公司背后的大股東就是SOHO中國。

面對旗下業(yè)務頻頻爆發(fā)危機，SOHO中國董事長潘石屹早已放出了信號，表示公司遇到了困難，七折打折銷售物業(yè)方就是其救場的重要一步。

事實上，從2014年開始，潘石屹就頻繁出售在中國的非核心資產(chǎn)，甚至否定了自己在2018年說過的不再銷售旗下物業(yè)的言論，似乎并不在意被打臉。

值得注意的是，潘石屹在賣資產(chǎn)之余開始加速布局海外市場，據(jù)相關(guān)媒體報道，潘石屹在美國布局頻繁，開展了多次投資，不過這一消息并未被證實，但行業(yè)內(nèi)還是爆出了“潘石屹要跑路”的傳聞，不過這一傳聞也只是猜測。

物業(yè)變現(xiàn)能力有限，7折變賣資產(chǎn)還未結(jié)果，SOHO中國如何度過艱難時刻迎接未來，似乎只能將主動權(quán)交由市場來決定。

物業(yè)前途可期，獨立發(fā)展是前提

雖然物業(yè)的變現(xiàn)能力有限，但也是房地產(chǎn)商為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和增長曲線。

并非所有房地產(chǎn)商都已到了變賣“未來”的地步，也并非所有物業(yè)公司，都像恒大一樣受到到關(guān)聯(lián)公司/合作伙伴的“背后一刀”。各大房地產(chǎn)商除了出售資產(chǎn)外，將物業(yè)分拆上市獲得融資，也是“自救”的重要手段之一。

然而，現(xiàn)實總是殘酷的，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)誰都想投，但真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)又何必通過上市融資獲得生存的權(quán)利。不過幾乎毫無底牌的房地產(chǎn)商們似乎也別無選擇，離房地產(chǎn)最近的物業(yè)，似乎成了房地產(chǎn)商們最適合轉(zhuǎn)型的業(yè)務。

比如曾號稱物業(yè)不上市的萬科，其物業(yè)萬物云也在3月7日遞交了發(fā)行股份審批材料，又比如2022年第一家上市的金茂服務，雖然上市即破發(fā)，盤中最高跌幅曾達35.38%，但也算是在物業(yè)上市大潮中躋身而出。

但將物業(yè)分拆上市的關(guān)鍵在于撇清與母公司的關(guān)聯(lián)，與母公司劃清界限，通過上市決定自己的未來，哪怕只是在形式上做到。否則即不能通過監(jiān)管部門“持續(xù)盈利能力”的上市審核，也難以找到為其買單的資本。

不少企業(yè)都在為物業(yè)上市努力，但上市并非一朝一夕之事，與母公司劃清界限也并非易事，需要提前布局，但不少企業(yè)似乎并沒有做到。

比如于2022年3月21日向港交所遞交招股書的融匯悅生活，作為在2021年中國百強物業(yè)管理公司排名第50位的老牌企業(yè)，其近三年逾九成物管收益來自母企。

又比如，在3月22日發(fā)布公告，表示建議分拆力高健康生活有限公司的力高地產(chǎn)集團，有業(yè)界猜測，其物業(yè)公司分拆上市的背后，或許是為了減輕財務壓力，負債總額連年攀升的力高集團，急需獲得充盈的現(xiàn)金流收入，減輕母公司的財務壓力，不過這僅限于猜測，并不代表力高集團的真實目的。

作為輕資產(chǎn)的物業(yè)，其未來的發(fā)展空間和盈利能力是有目共睹的，但背后的母公司能否在物業(yè)發(fā)展的初級階段將其推向市場，獲得資本的認可，仍是一件困難重重的事情。

除此之外，物業(yè)服務是個重運營的行業(yè)，隨著大眾對物業(yè)公司的不滿加劇以及監(jiān)管趨嚴，收費標準或?qū)⒏蛹毣屯该骰飿I(yè)公司更應約束自身，避免出現(xiàn)類似SOHO中國物業(yè)違法收費的行為。

參考文章：

真叫盧?。骸稙槭裁醋罱芏辔飿I(yè)公司都上市了》

安居客：《商業(yè)觀察：被黑石“拋棄”，七折“賣樓”！SOHO中國要黯然離場？》

未來城不落：《物業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在的幾個矛盾現(xiàn)象》

邁點空間租賃：《雪上加霜！恒大物業(yè)一下子沒了134億元》