甜蜜區(qū)是什么？國內(nèi)首家服務(wù)新中產(chǎn)的全球地產(chǎn)價值投資機構(gòu)，菲律賓馬尼拉最大的團購買家，海外房產(chǎn)界的“豪車毒”。

為什么要學(xué)習(xí)甜蜜區(qū)？我覺得有以下3點原因：

1.行業(yè)標桿：成立2年半，僅有10人的銷售團隊，累計賣出4500+套菲律賓馬尼拉房產(chǎn)，總投資額超過30億元。

2.逆勢增長：面對疫情沖擊，在18個月無法去菲律賓馬尼拉的情況下，公司不僅沒倒閉，而且2020年團隊規(guī)模和全年業(yè)績暴增3倍。

3.口碑爆棚：產(chǎn)品和服務(wù)一流，88%的員工都是公司客戶，50%的新客戶都來自老客戶的轉(zhuǎn)介紹。

為什么甜蜜區(qū)能取得如此具有顛覆性的成績？

為什么在決策周期長、頻次低、復(fù)購率低的海外房產(chǎn)細分行業(yè)，甜蜜區(qū)能做到單個客戶買幾套甚至幾十套、新盤一出來幾天內(nèi)就被搶購一空？

為什么在其他海外房產(chǎn)機構(gòu)都在加價賣房的同時，甜蜜區(qū)卻能讓客戶享受至少88折的購房折扣，建立夠高的投資安全邊際？

帶著這些問題，公子花了一周時間對甜蜜區(qū)進行了深度研究和分析，不僅梳理了甜蜜區(qū)的公私域作戰(zhàn)圖，更研究了甜蜜區(qū)的產(chǎn)品、服務(wù)和企業(yè)文化，最終撰寫成這篇5200字的深度拆解文章，希望對你開展私域運營有所幫助。

一、甜蜜區(qū)品牌小檔案

因為這家公司非常低調(diào)，幾乎不花錢做品宣，所以在拆解甜蜜區(qū)的私域作戰(zhàn)圖之前，我們先來簡單了解下這家企業(yè)，讓你有個基礎(chǔ)的認知。

甜蜜區(qū)的全稱是甜蜜區(qū)資本控股集團，成立于2018年底，在上海、馬尼拉、倫敦分別設(shè)有辦公室。

他們是中國首家為新中產(chǎn)提供海外價值投資服務(wù)的公司，是菲律賓馬尼拉房產(chǎn)最大的團購買家，擁有國內(nèi)首個菲律賓房產(chǎn)投資研究院，有點類似于國內(nèi)的“自如+美團”。

他們專注于服務(wù)中國3億新中產(chǎn)，采用創(chuàng)新型的“價值投資咨詢+房地產(chǎn)基金管理+品牌化物業(yè)管理”的商業(yè)模式，堅持只投資具有持續(xù)現(xiàn)金流、價值被低估的好資產(chǎn)。

目前，甜蜜區(qū)已經(jīng)在海外房產(chǎn)細分領(lǐng)域做到行業(yè)龍頭，提供包含嚴選標的、投資咨詢、保姆式購房服務(wù)、掛牌轉(zhuǎn)售、交房驗房、出租托管等在內(nèi)的一站式服務(wù)。

下圖是甜蜜區(qū)的業(yè)務(wù)布局，感興趣的可以仔細看下。

二、甜蜜區(qū)公私域作戰(zhàn)圖 

經(jīng)過深度研究和分析之后，公子將甜蜜區(qū)的公域+私域作戰(zhàn)圖拆解為8個維度，分別是：

個人微信+社群+直播+線下沙龍+考察游+小B+公眾號+自媒體投放

下面，長話短說，公子逐個拆解下。

1.個人微信

隨著個人微信的管控越來越嚴格、企業(yè)微信的功能越來越完善，越來越多的企業(yè)開始布局企業(yè)微信，或者從個人微信轉(zhuǎn)移到企業(yè)微信。

但是相對于企業(yè)微信來說，個人微信有個無法被替代的天然優(yōu)勢：真實性。

每一個個人微信的背后都是一個真實的人，個性鮮明，感情豐富，有故事，有溫度。這帶來的最直接的好處就是：極易建立信任，用戶粘性很高。

正是基于這一點，很多做高客單價、高價值用戶的企業(yè)，仍然在堅持使用個人微信，比如豪車毒，比如創(chuàng)業(yè)黑馬，比如本文的主角甜蜜區(qū)。

甜蜜區(qū)投資顧問的個人微信經(jīng)過精心打造，包括頭像、相冊封面、朋友圈等在內(nèi)的各個環(huán)節(jié)，都非常專業(yè)。

可以說，甜蜜區(qū)的幾乎每位投資顧問都是業(yè)內(nèi)的KOL或KOC，比如Tony Chen 老師，他就曾撰寫《最全的馬尼拉房產(chǎn)投資攻略》等數(shù)十篇行業(yè)熱文。

2.社群

常見的社群類型有3種，分別是：

①福利型社群：適合低客單價、高頻次的行業(yè)，比如食品、飲料。

②內(nèi)容型社群：適合高客單價、高頻次的行業(yè)，比如母嬰、寵物。

③服務(wù)型社群：適合高客單價、低頻次的行業(yè)，比如家裝、房產(chǎn)。

甜蜜區(qū)的社群包括甜蜜區(qū)團友群、投顧客戶群、項目鄰居群、客戶對接群等幾種，由于其海外房產(chǎn)投資行業(yè)的特殊性，這些社群兼顧內(nèi)容型和服務(wù)型。

以投顧客戶群為例。

甜蜜區(qū)的投資顧問除了會在群內(nèi)同步月供提醒、福利活動、互動答疑之外，更多的則是分享投資干貨、避坑指南、行業(yè)熱點（房產(chǎn)、基金、股票、比特幣等）、菲律賓快訊，并跟群友進行深度探討，培養(yǎng)群友正確的投資理念。

感覺就像買完房還配了一個“投資私教團隊”。

3.直播

為什么企業(yè)一定要做直播或者自播？公子認為有6個原因：

①直播能縮短客戶路徑，讓客戶所見即所得。

②直播能提升企業(yè)與客戶的粘性和互動率。

③直播給人的感覺更靈活、更真實。

④在同樣的時間內(nèi)，直播能夠一對多溝通客戶。

⑤直播能夠批發(fā)式成交大批量的客戶。

⑥直播能真實展現(xiàn)你的產(chǎn)品和你的人品。

甜蜜區(qū)從去年以來，累計開展了45場定向邀請的直播活動，直播嘉賓主要是甜蜜區(qū)的投資人、老客戶和資深投資顧問，直播內(nèi)容主要是馬尼拉投資價值詳解和樓盤項目詳解。

因為參與直播的觀眾都是老客戶和潛在意向客戶，所以轉(zhuǎn)化率非常高。以近期的馬尼拉天璽直播為例，直播后36小時內(nèi)，房產(chǎn)成交超200套，車位120個全部清盤，累計投資規(guī)模高達1.15億元。

可以說，直播已經(jīng)成為甜蜜區(qū)非常重要的轉(zhuǎn)化成交工具。

4.線下沙龍

線下沙龍在本質(zhì)上是一種會議營銷。

它的核心在于，通過會議的方式解決客戶信任度的問題，讓企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)深入到客戶的心坎里，讓客戶認識、了解、信任企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)。

海外房產(chǎn)投資是一個決策周期長、對企業(yè)和個人信任度要求都比較高的行業(yè)。

為了有效解決信任度問題，拉進與客戶的距離，除了線上直播之外，從去年開始，甜蜜區(qū)還在上海、北京、成都等一線、新一線城市，連續(xù)舉辦了22場線下私享沙龍。

門票99元，到場后全款退回，同時可免費邀請1位好友參加。

除了常規(guī)分享之外，更重要的是分享和傳遞甜蜜區(qū)的企業(yè)管理、企業(yè)文化和企業(yè)價值觀。

雖然這種方式相對于直播成本要高很多，但是投入產(chǎn)出比也比較高。即使無法現(xiàn)場成交，后續(xù)成交的概率也很大。

5.考察游

實地考察是除了直播、私享沙龍之外，又一個拉進客戶距離、提升信任度的好方法。但成本也要更高，畢竟遠在菲律賓馬尼拉。

截至目前，甜蜜區(qū)已經(jīng)舉辦了26期考察游，主要集中在2019年。除了實地看盤之外，也會全面了解馬尼拉的治安、環(huán)境、經(jīng)濟、交通、物價等情況。

下圖是前文提到的Tony在馬尼拉考察游的實拍，說實話有點顛覆公子對菲律賓的認知，實在沒想到它的首都這么發(fā)達。

6.小B

公子在《夢潔：家居龍頭1個月賣貨1個億的私域打法》中曾提到：小B在私域運營中扮演著至關(guān)重要的作用，95%以上的私域成功案例，背后都是小B模式。

甜蜜區(qū)的私域作戰(zhàn)地圖中，也有小B的身影——甜蜜拍檔。

甜蜜區(qū)官方對甜蜜拍檔的定義為：

有強烈意愿幫助新中產(chǎn)進行資產(chǎn)配置，且具有豐富人脈資源，能夠通過自身的影響力，樂于把甜蜜區(qū)所做的事業(yè)分享并推廣給身邊朋友的客戶，并從中獲取自己一定的收益以及對接一定的人脈資源。

甜蜜拍檔計劃對甜蜜區(qū)的發(fā)展起到了非常大的作用，不僅有業(yè)績貢獻，也有很多客戶讓自己的子女或身邊的朋友去上班。

7.公眾號

公子在《每日黑巧：成立1年銷售破億、不到2年品類第1的公私域玩法揭秘》中曾提到：需要經(jīng)常進行品宣的企業(yè)，一定要布局公眾號。

海外房產(chǎn)投資行業(yè)無疑是一個非常需要進行品宣的行業(yè)，因為國內(nèi)新中產(chǎn)對這塊的認知比較少，企業(yè)需要做大量的知識普及和行業(yè)教育工作。

目前，甜蜜區(qū)正在運營的公眾號有2個，分別是甜蜜區(qū)海外置業(yè)和甜蜜區(qū)資本Sweetspot。

前者從2020年2月18日開始推送，主要內(nèi)容是馬尼拉房產(chǎn)投資攻略、菲律賓最新動態(tài)、客戶投資故事。

后者從2020年1月2日開始推送，主要內(nèi)容是企業(yè)文化及價值觀——內(nèi)部管理信和答客戶的信。

雖然只有十幾篇文章，但很有功力，用甜蜜區(qū)一位老客戶的話說就是“頗有當前已經(jīng)成名站在一線的企業(yè)領(lǐng)袖的風(fēng)范”。

8.自媒體投放

自成立以來，甜蜜區(qū)很少花錢投廣告，即使是現(xiàn)在，也僅有公眾號合作寥寥幾種投放方式。

因為他們采用的是少量廣告費的合作方式，所以最初幾乎沒有自媒體愿意合作，很多號主甚至覺得那點廣告費“對他們來說是一種恥辱”。

但是自2021年以來，越來越多的公眾號開始跟甜蜜區(qū)合作，這里有個深層次的原因就是：好的產(chǎn)品和服務(wù)其實是對賬號的正向加持，而只看廣告費不看產(chǎn)品的合作，最終卻很可能傷害粉絲拖累賬號。

這一點公子很認同，未來如果要接廣告投放的話，也一定會按照這種思路來操作。

值得一提的是，甜蜜區(qū)合作的公眾號號主，很多都成了甜蜜區(qū)的老客戶，這也算是意外之喜了。

三、產(chǎn)品和服務(wù)是1，私域是0

公子一直認為，產(chǎn)品和服務(wù)是1，私域是0。如果一個企業(yè)沒有好的產(chǎn)品和服務(wù)，即使私域做得再精細化、再SOP，也只是在割韭菜。

目前甜蜜區(qū)的核心產(chǎn)品是菲律賓馬尼拉的樓盤，為了讓客戶獲得更多的投資安全邊際，甜蜜區(qū)在選盤上非常保守，甚至可以說嚴苛。

公子找到了他們的選盤標準，一共有10條，你可以體會下：

• 地段：最具投資價值的地段

• 交通：交通便利

• 開發(fā)商：知名品牌開發(fā)商

• 價格：房價有10%+的安全邊際

• 付款方式：超低首付、低月供、高杠桿率。

• 貸款：外國人可申請貸房款的50-70%，5-10年期

• 租金回報：租售比6%+

• 租金保障：小區(qū)入住率>90%

• 產(chǎn)權(quán)：永久產(chǎn)權(quán)

• 戶型：流動性好的爆款戶型

正是對這些標準的嚴守死磕，確保了甜蜜區(qū)合作的每一個項目都是爆款好盤，所有項目還沒開盤就能預(yù)定一大半，經(jīng)常要臨時找開發(fā)商談更多份額。

除了產(chǎn)品好之外，他們的服務(wù)口碑也跟豪車毒一樣非常好。

在整個買房流程中，客戶基本上只要負責打款、收款、配合簽字辦理相關(guān)手續(xù)即可（無需出門），其他的包括選房在內(nèi)的一切事項，甜蜜區(qū)售后團隊全包了，非常標準化和貼心，不夸張的說，相當于是以服務(wù)高凈值客戶的高標準，來服務(wù)中產(chǎn)階級。

你是不是也很驚訝？在此之前，公子從來沒想過買房這件大事能如此簡單。尤其是如果你有國內(nèi)買房經(jīng)歷的話，相信體會會更深刻。

而好的產(chǎn)品和服務(wù)，必然是基于優(yōu)秀的企業(yè)文化作為土壤。

為了更多維、更全面的了解甜蜜區(qū)，公子把甜蜜區(qū)資本Sweetspot公眾號里的所有文章都仔細閱讀了，感觸很深，這里跟你簡單分享幾個細節(jié)。

1.在行業(yè)內(nèi)第一家推出風(fēng)險揭示書，讓客戶知道市場真實的風(fēng)險在哪。

2.在疫情最嚴峻的2020年2月，利用海外渠道和人脈，高價采購了1.7萬個口罩，只給團隊和家人留了1000只，其他全部免費送給了當時急需的客戶和朋友。

3.他們的投資顧問會主動把大部分獎金拿出來，分給負責中后臺的同事。公子看到一個實習(xí)生寫的感悟，這里也分享一下。

4.很多員工之前都是客戶，然后跳槽或受邀加入甜蜜區(qū)，包括3大核心部門（市場部、財務(wù)部、投資顧問部）的負責人、2個財務(wù)顧問（某上市公司CFO、某知名會計師事務(wù)所合伙人）、1位法律顧問（某知名律所合伙人）。

就連甜蜜區(qū)的房東都成了客戶，而房東的兒子更是從美國回來后直接成了甜蜜區(qū)的員工。

一家?guī)缀踉诒豢蛻艄芾淼墓荆蛻粼趺磿挥眯?、不放心？所以，自己都會買的項目才放心推薦給客戶。這是公子研究完甜蜜區(qū)資本后最深的感觸之一。

四、甜蜜區(qū)私域運營金句 

公子從前面提到的文章中摘錄了一些對自己很有啟發(fā)的金句，一并分享給你，也希望對你開展私域運營有一些啟發(fā)。

1.雖然銷售創(chuàng)造了好業(yè)績，但銷售力的底層代碼不是來自于銷售技能，而是來自產(chǎn)品力和服務(wù)力。銷售拼的不是技巧，是天長地久的信任，是硬核的產(chǎn)品力和靠譜的服務(wù)力。

2.做好產(chǎn)品只是第一步，做了不等于做到了，做到了不等于客戶感受到了。比起銷售業(yè)績來說，客戶的感受、客戶的需求、客戶的反饋，才是更有價值的東西。

3.陌生客戶為什么要相信你？信任，某種程度上就是來自在你的一言一行中所感受到的價值觀，信任就是來自客戶點點滴滴的感受。你要對得起這份信任，就永遠不要傷害相信你的人，才能運營的了更多的信任。

4.什么是不適合的客戶？比如把梳子賣給和尚，就是賣給了不合適的客戶。這不能證明你的銷售能力很強，只能證明你的價值觀有問題。

5.很多投訴沒有處理好，不是缺乏溝通技術(shù)，而是技術(shù)太多。沒有任何道路可通向真誠，真誠本身就是道路。

6.假使今天你離開公司，隨便加入一家中介，賺個十幾萬傭金是很常見的。但是你不會有任何積累，一直都在狗熊掰棒子，剩不下什么長期關(guān)系。 

五、結(jié)語 

隨著研究和拆解的案例越來越多，公子發(fā)現(xiàn)一個共性：

很多企業(yè)的私域之所以做得好，不是因為他們做了多少創(chuàng)新，也不是因為他們用了什么不為人知的技巧，他們只是比別人更用心、更細致、更精細化、更懂得慢工出細活罷了。

簡單的事情重復(fù)做、堅持做，最后日積月累，形成了巨大的口碑、優(yōu)勢，這些最終成就了他們的護城河和壁壘。

所以，不要再抱怨私域難、私域見效慢了。

羅馬不是一天建成的，但它是一天一天建成的。堅持做難而正確的事，堅持長期主義，做時間的朋友！

加油，共勉！

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