在海量互聯(lián)網(wǎng)信息中尋找房東直租房源無異于“大海撈針”。今年11月從南方來北京實習(xí)，需要租房的洽洽說道，“因為不想找中介，就自己在小紅書看了經(jīng)驗貼，了解北京租房大概的價位、租房的一些注意事項、找房源的信息渠道等。然后去豆瓣、閑魚找房子，加了大概20個號稱‘有房出租’、‘房東直租’的人，結(jié)果只有一個是房東直租，其他幾乎都是中介。”

最后周靈花了20天，才找到合適的直租房源：“找到最后我差點崩潰，甚至想直接沖到小區(qū)問保安或者大爺大媽。但還好最后一位房東看到我的求租帖后，聯(lián)系到我，找到了合適的房子?！?/p>

洽洽最后則是通過中介成交：“房東直租實在是太少了，通過中介租房也能省去很多麻煩，畢竟他們是專業(yè)的，可以根據(jù)我們的需求推薦針對性的房源。而且我實習(xí)只是短租，不通過中介很難找到房子?！?/p>

沒時間或沒精力在租房上花心思的人則直接交給了中介或住進(jìn)了長租公寓。

“這些年住長租公寓都是自己在APP上看房，然后線下看房簽約，基本上都是自己找的、滿意的房子，沒什么不愉快的經(jīng)歷發(fā)生。住蛋殼也是2018年到2019年的時候，沒碰上蛋殼爆雷?！笔嫫谡f道，“估計也是因為沒碰上不好的事情，所以對長租公寓也沒什么抵觸。有句話說，壞事沒發(fā)生到自己頭上的時候，總覺得自己是幸運的那一個?！?/p>

分散式長租公寓的收縮

即使長租公寓仍是年輕人租房的選擇，但不得不承認(rèn)的是，蛋殼、自如這類分散式長租公寓正在變得審慎。

有用戶在小紅書表示：“朋友小區(qū)的房子想交給自如，但自如表示不收房了。說是該小區(qū)有些房源降價了三次都沒租出去。另外一些偏遠(yuǎn)的地方，新房都不收了。”而自如要求房東降租的消息早在2020年11月就有傳出。

“長租公寓市場極速擴(kuò)張的時候，公司最重要的指標(biāo)就是收房數(shù)量，為了拿到房源也會給房東比較高的租金價格。不過當(dāng)時行業(yè)環(huán)境好，即使給房東高租金，也是可以賺錢的?，F(xiàn)在租金降下來了，一些房源就開始賠錢，為了止損，就只能和房東談降房租或者解約?！痹巫匀绻芗业睦死烁嬖V燃財經(jīng)。

自如也在降低收房的成本。“2018年我簽約自如的時候，當(dāng)時還是自如免費裝修，合約到期后所有東西歸房東。在租金方面，則是去掉三年空置期100天，實收32.7個月租金，每年大概能收到11個月租金，且租金每年有3％漲幅。照這樣算，是很劃算的?！绷者_(dá)介紹。

今年琳達(dá)的房源到期，考慮是否續(xù)約的時候，卻發(fā)現(xiàn)自如有了新條款：“新條款要求新簽約房源由房東墊付裝修費，有房東說他們要給十幾萬裝修費用。老合同雖然不用裝修，但房租漲幅降低了，由每年3%漲幅改成了第三年才能漲3%不到。同時，一整年全部租出去才能拿到全部房租，不然按比例扣減。以我自己的房子為例，估計只能拿到八成保底房租?！?/p>

曾經(jīng)將房源托管給自如，意味著省心和高收入。2018年蛋殼和自如“搶房源”火熱時，有房東曾表示：自家102平米的三居，心理預(yù)期價7500元/月，在自如和蛋殼兩家公司拼命爭搶下，最終蛋殼以10800元/月的價格拿下該房源。

“以前因為自如房租高，所以即使扣除空置費、服務(wù)費，到手也不會虧太多。但現(xiàn)在交給自如收到的租金遠(yuǎn)低于市場價，太虧了?！绷者_(dá)介紹。

曾經(jīng)以“高收低租”、搶占市場的長租公寓，開始算賬。琳達(dá)看到的新條款即自如今年2月啟動的“增益租”。自如將其比喻為：“長租模式像吃利息，‘增益租’模式像合伙分紅，還有8成保底。2021年5月，自如CEO熊林也在2021中國住房租賃發(fā)展論壇上提到：“我們希望通過無差價的‘增益租’業(yè)主托管新模式，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型和全新產(chǎn)品落地?！?/p>

對于自如來說，“增益租”是風(fēng)險的降低。但對于房東來說，則是實打?qū)嵉氖杖氲臏p少。于是，房東計劃停止合約，轉(zhuǎn)投了中介或者直租的懷抱。在貝殼找房的租房板塊下，燃財經(jīng)也看到部分自如裝修的房屋正在以普通出租的方式進(jìn)行出租。

行業(yè)環(huán)境改變，平臺開始謹(jǐn)慎，影響到的不只是房東，還有管家。“這兩年離職的自如管家更多了。”浪浪表示，“而且似乎大家更不愿意來自如工作了。因為你可以看到，自如招人的門檻正在降低，以前都要求本科，但現(xiàn)在大專也可以。”

浪浪介紹，自如管家分為租房管家和收房管家。租房管家按照出租的單量計算工資，收房管家則是按照收房成本和出租租金的差價計算收入。而收房管家級別高于租房管家，曾經(jīng)對于自如管家來說，收房也比租房收入更高。

但最近一份來自職友集的數(shù)據(jù)則顯示，目前自如管家平均工資11000元/月，較2020年下降了2%；收房管家平均工資則為8700元/月，較2020年下降了36%?！靶剿蟛蝗缜?，大家都是拿錢辦事而已，當(dāng)然選擇離開了?！币晃浑x職的自如管家直言。

“2019年我離開自如主要是判斷長租公寓的行業(yè)紅利到了平臺期。因為當(dāng)時自如的房租一直在漲，而且確實漲得有點離譜，比如一些很偏遠(yuǎn)的房源，自如租金都能比普通房源翻倍。另外當(dāng)時北京的政策也越來越緊，大環(huán)境不好，我就就感覺不會一直這樣下去。”浪浪表示。

長租公寓在變動中調(diào)整

長租公寓曾是“風(fēng)口”。2016年國務(wù)院政府工作報告首次提出“建立購租并舉的住房制度”。隨后，2016年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出鼓勵新建租賃住房……培育發(fā)展住房租賃企業(yè)、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、支持和規(guī)范個人出租住房。

此后，長租公寓一時風(fēng)頭無兩，大批房企、中介公司、創(chuàng)業(yè)者、酒店系沖入長租公寓賽道。2018年，蛋殼和自如“搶房源”、“搶市場”爭得火熱。2019年和2020年，青客公寓和蛋殼公寓先后上市。

但長租公寓的風(fēng)光也止步于此。2020年，長租公寓相繼爆雷，最廣為人知的便是蛋殼公寓。有統(tǒng)計顯示，2020年近60家長租公寓爆雷。

如今一年過去，蛋殼們的爆雷似乎只是長租公寓的一個小插曲，作為租房供應(yīng)來源之一，長租公寓的整體市場走向并沒有改變。

自如研究院在三季度數(shù)據(jù)中表示：長租公寓爆雷抑制了2020年租客需求的釋放，但僅用了半年，積累的需求便在2021年初爆發(fā)，以部分城市為例，2021年2月武漢整體房屋租賃成交量環(huán)比提升61%，南京提升24%。目前自如分散式房源主要城市入駐率已經(jīng)超過95%，自如寓、自如里也呈現(xiàn)9成滿租狀態(tài)。

11月，自如研究院攜手新華網(wǎng)發(fā)布的《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》也指出：對于如何租到稱心如意的房子，有65%的租客選擇“機(jī)構(gòu)化長租房”，為租客租房的首選，這一比例較去年調(diào)研時上升9%。

仲量聯(lián)行2021年9月發(fā)布的《中國長租公寓市場白皮書》也契合了這一觀點：2020年一季度后，國內(nèi)疫情迅速得以控制，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序進(jìn)行、人們的生活和工作步入正軌；尤其是2020年下半年以來，重點城市長租公寓市場租賃需求迅速恢復(fù)。

同時，長租公寓品牌還在積極擴(kuò)張。邁點研究院的跟蹤數(shù)據(jù)顯示：2021年10月，公寓品牌開業(yè)熱度不減，其中泊寓成都交子薈·國際公寓開業(yè)；窩趣深圳寶安萬達(dá)廣場、廣州黃花崗地鐵站、杭州西湖沈塘橋地鐵站、中山坦洲香海輕社區(qū)四店齊開……

仲量聯(lián)行在白皮書中指出：根據(jù)對投資人的調(diào)研反饋，90%的投資人都在考慮采用存量資產(chǎn)改造模式；其次才是新建開發(fā)模式，選擇比例為55%；還有32%的投資人選擇了輕資產(chǎn)委托管理和包租模式。

政府也在以租賃用地的方式主導(dǎo)保障性租賃住房。據(jù)克而瑞·租售跟蹤數(shù)據(jù)：僅2021年10月，重點監(jiān)測核心八城中，就有上海、杭州、北京、武漢4城成交租賃地塊58幅。同時，上海、北京、杭州、武漢、長沙五城市成交了53幅需自持租賃用地。

“我國住房建設(shè)體系以‘房住不炒’、‘多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉’為主線。租賃產(chǎn)品的搭建，也強(qiáng)調(diào)要滿足多元化的居住需求?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出。“目前我國并不缺少租賃產(chǎn)品，民宅、機(jī)構(gòu)開發(fā)的長租公寓都是滿足市場需求的方式。但還是缺少能夠平抑租金、滿足中低收入家庭需要的租賃產(chǎn)品，這部分就需要由政府來承擔(dān)相應(yīng)的保障房的角色。所以未來仍舊會延續(xù)這一主線，搭建多元化的、滿足多種需求的租房產(chǎn)品。”

在租購并舉的大背景下，各級政府也在不斷出臺政策規(guī)范租房市場。2017年和2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部兩次就《住房租賃條例》征求意見。11月23日和11月24日，上海、北京先后介紹和審議《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》、《北京市住房租賃條例（草案）》，對租金漲幅，以及押金不得超過1個月、租金一次性不得收超過3個月，和不得誘導(dǎo)使用租金貸等作出要求。

*文中粵粵、舒期、三石、林琳、琳達(dá)、周靈、洽洽、浪浪為化名。