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今年的房地產(chǎn)，看起來似乎要比往年更加凄涼。
否則，作為頭部企業(yè)的萬科，其董事長郁亮也不會(huì)在2022年開工后的年會(huì)上，說出“節(jié)衣縮食”、“不坐頭等艙”之類的驚人言論。
盡管近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)始終保持著低迷狀態(tài)，但聯(lián)想到2018年的時(shí)候萬科才喊出“活下去”的口號(hào)，4年后又甩出如此“示弱”的詞句，總是會(huì)讓人產(chǎn)生縈繞不散的違和感——半只腳踩在懸崖外的恒大都能表現(xiàn)得四平八穩(wěn)，但素來以穩(wěn)健著稱的萬科，反而慌了手腳？
就在郁亮發(fā)聲的幾天前，幾乎快要砸鍋賣鐵的許家印，也仍然鎮(zhèn)定地聲稱有500億保交樓資金在手，絲毫不見慌亂。鮮明的對(duì)比下，萬科關(guān)于“頭等艙”的內(nèi)部發(fā)言，更像是一場(chǎng)“自爆式”的反向營銷。
畢竟從長遠(yuǎn)來看，郁亮的發(fā)言狠狠收割了一波消費(fèi)者的信心，直接鞏固了萬科的品牌護(hù)城河。
房地產(chǎn)是否如郁亮所言進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”，暫時(shí)還不能有所定論，但房企，或許是真的來到了生存環(huán)境最惡劣的階段。
雖然在2022年1月份，銀行信貸投放達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的4萬億元，其中政策也明確了在金融監(jiān)管部門的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)融資將漸次回歸正常。但房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境，短時(shí)間內(nèi)仍然不會(huì)有太大改善。
首先，是“房住不炒”的核心定位，決定了房價(jià)漲幅限制仍會(huì)有所保留。
再加上租購并舉的政策引導(dǎo)，長租房市場(chǎng)和新的房產(chǎn)模式正在被社會(huì)各界所接受。即便是融資放開后，信貸緊縮導(dǎo)致購買力透支的消費(fèi)群體，也很難再撐起房地產(chǎn)的營收數(shù)據(jù)。
這也意味著未來很長一段時(shí)間內(nèi)，房價(jià)都將進(jìn)入平穩(wěn)周期。而房企，在告別了高速增長之后，也要面對(duì)消費(fèi)者購房欲望普遍降低的狀況。
其次，是國家政策需要房地產(chǎn)市場(chǎng)保持長期的穩(wěn)定狀態(tài)，快速擴(kuò)張模式將不再適用于新的市場(chǎng)環(huán)境。
銀行“兩條紅線”和房企“三條紅線”的存在，已經(jīng)將整個(gè)行業(yè)帶入了滲透式監(jiān)管的新時(shí)代。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)可以自由發(fā)揮的空間并不算大，最核心的因素還是要看政策環(huán)境如何變化。
這也導(dǎo)致了資本市場(chǎng)對(duì)房企信心將會(huì)持續(xù)降低，而且也更容易遭受惡意做空的攻擊。
從2017年商品房銷售陷入長期增長低迷開始，許多房地產(chǎn)上市企業(yè)都或多或少經(jīng)歷過惡意做空的負(fù)面影響，甚至直到現(xiàn)在，這樣的情況也并不罕見。
就比如在前不久的2月11日，在港股上市總市值接近160億港元的正榮地產(chǎn)，忽然就遭受了80%的暴跌。這一跌幅不僅創(chuàng)造了最高記錄，還一度觸發(fā)了市場(chǎng)調(diào)節(jié)冷靜期機(jī)智，最終還是讓正榮地產(chǎn)蒸發(fā)了將近130億港元的市值。
盡管在正榮地產(chǎn)的官方解釋中，出現(xiàn)如此大幅度的暴跌，是源自于個(gè)別機(jī)構(gòu)惡意做空再買入的違法操作。但翻看近兩年正榮地產(chǎn)的財(cái)報(bào)信息，其主要原因或許還是營收增速的逐年走低，以及166億元的境外債券壓力。
前有恒大債務(wù)危機(jī)中遭受的輿論、股市雙重惡意做空，后有正榮險(xiǎn)些原地破產(chǎn)，房企暴雷似乎有常態(tài)化的趨勢(shì)。在這種前提下，由董事長郁亮率先“錨定”企業(yè)所面對(duì)的危機(jī)，避免謠言發(fā)酵，或許不失是一種有效的反制行為。
只不過，萬科真的存在“暴雷”風(fēng)險(xiǎn)，以至于董事長連頭等艙都不敢坐了嗎？
從近三年來萬科的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，一張頭等艙機(jī)票的錢，萬科大概還是出得起的。
2019年萬科的總營收為3679億元，凈利潤388.7億元；2020年總營收4191億元，凈利潤415.2億元。2021年目前已公布的前三季度財(cái)報(bào)，總營收2714.6億元，凈利潤166.89億元。
雖然去年第四季度的財(cái)報(bào)還未公布，但根據(jù)估算，大概率2021年總營收數(shù)據(jù)會(huì)呈現(xiàn)出增長態(tài)勢(shì)，只是凈利潤方面或許會(huì)有一定程度的回落。就整體而言，萬科的盈利數(shù)據(jù)仍保持在正常可控的健康范圍內(nèi)。
盡管根據(jù)國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪的預(yù)測(cè)，2022年的中國房地產(chǎn)開發(fā)商銷售額將會(huì)出現(xiàn)5%~10%的降幅。再加上天眼查數(shù)據(jù)庫中，萬科最新的地塊公示停留在了2020年12月30日，過去一整年間新樓盤開發(fā)將近暫停。
但萬科有著深圳地鐵這樣的“國字輩”大股東坐鎮(zhèn)，同時(shí)早已開始進(jìn)行的租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，無疑也意味著充足的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。
也就是說，萬科的現(xiàn)狀雖然不能盲目樂觀，但實(shí)際情況絕非郁亮所說的那樣，已經(jīng)到了連“頭等艙”都要錙銖必較的危險(xiǎn)階段。
其實(shí)從“黑鐵時(shí)代”這個(gè)名字上，就不難看出郁亮的一部分真實(shí)想法。
《黑鐵時(shí)代》這本書，是在王小波去世后，由妻子李銀河將未完成的片段整理后發(fā)布，本就帶著十足的遺憾。用來定義行業(yè)規(guī)模萎縮后的房地產(chǎn)，某種意義上也的確有所契合。
郁亮在2014年的時(shí)候，曾借用過《白銀時(shí)代》的書名來定義房地產(chǎn)市場(chǎng)。幾年后卻直接跳過黃金、白銀、青銅的“時(shí)代三部曲”，選用了黑鐵的名字，他必然是明白名字背后所意味的跨度。
因此我們可以大膽猜測(cè)，郁亮的發(fā)言，除了提醒萬科員工、合作方以及管理團(tuán)隊(duì)，在鎖表出清的大環(huán)境下萬科對(duì)于“去金融化”的決心外。最主要的，還是讓萬科的潛在購房者看到，在大部分房企都躺平“擺爛”的當(dāng)下，只有萬科還在嘗試著挽回局面。
此前，國家統(tǒng)計(jì)局局長在會(huì)議中明確表示，房地產(chǎn)是國家層面認(rèn)定的支柱產(chǎn)業(yè)，而住房更是要?dú)w屬于居民的消費(fèi)之中。而作為消費(fèi)品，品牌形象的重要性不言而喻。
早些年間，消費(fèi)者購買房產(chǎn)時(shí)，考慮更多的是地段、交通、配套設(shè)施等附加價(jià)值。但到了如今，決定消費(fèi)者是否掏錢的，大概只剩下開發(fā)商能否“活”到期房交付的那一天了。
萬科自曝企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入背水一戰(zhàn)、決定生死的時(shí)刻，比起別的房企對(duì)經(jīng)營情況的遮遮掩掩，反而顯得大方且自信。而從董事長往下，“不坐頭等艙”之類減少額外非必要開支的規(guī)定，雖然看似是噱頭，但也讓萬科集中全力度過難關(guān)的決心更加令人信服。
畢竟房地產(chǎn)并不只是企業(yè)實(shí)力的較量，政策環(huán)境變化、全球經(jīng)濟(jì)、疫情走勢(shì)等都是要綜合考慮的因素。而其中最關(guān)鍵的，還是人們對(duì)房地產(chǎn)的信心是否充足。
看似自曝短處，實(shí)則“反向營銷”，萬科的這一波操作，實(shí)在是“贏麻了”。
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2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對(duì)本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
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